來源 | 輝的工作平臺 責編 | 韓瑋燁

數據中心REITs再上新。

南方萬國數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“萬國數據REIT”）被上交所受理，是目前交易所審核中的第二單數據中心REITs，有意思的是兩單的管理人都是南方基金管理股份有限公司。這里我們就結合潤澤科技REIT，來一起看看萬國數據REIT的情況。

首先，萬國數據REIT的基礎資產位于江蘇省蘇州市昆山市，和潤澤科技REIT類似，都是布局于核心城市周邊，一個是服務北京，一個是服務上海。

萬國數據REIT包含2棟數據中心樓，建筑均為地上4層、地下1層，建筑面積35,376.70平方米，地上建筑面積29,795.10平方米、地下建筑面積5,581.60平方米；機柜數量：4,192個，機柜電力設計容量29,044kW，包含7kW機柜4,072個、4.5kW機柜120個，剩余年限37.69年。截至評估時點（2024年9月30日），萬國數據REIT的評估價值為21.95億元。

與潤澤科技REIT相比，萬國數據REIT估值較低，一方面源自于其電力設計容量的差異（潤澤科技REIT為42530.85kW，萬國數據REIT為29,044kW），另一方面源自于兩者剩余年限的不同（潤澤科技REIT為49.56年，萬國數據REIT為37.69年）。

其次，萬國數據REIT也是一個批發(fā)型數據中心，截至評估時點（2024年9月30日），其三個直接簽約客戶分別為上海電信、上海聯(lián)通以及客戶A，具體營收占比情況如下：

具體業(yè)務合作模式是萬國數據服務與上海電信、上海聯(lián)通簽署服務合同提供托管服務，上海電信、上海聯(lián)通與客戶A簽署服務合同；萬國數據服務亦與客戶A直接簽署服務合同。

再次，我們來看萬國數據REIT的估值指標：

1、托管服務費標準及增長率假設

萬國數據REIT機柜收費標準為570.00元/kW/月（含稅），同為7kW的機柜，潤澤科技REIT的單價約合1,072元/kW/月。這其中差異主要是由于是否包含電費造成的，萬國數據REIT在其說明書（申報稿）中披露，“基礎設施與客戶簽署的合同為不包電模式，在此種商業(yè)模式下，數據中心的電力成本由客戶直接承擔，這避免了電價波動對營業(yè)成本的直接影響，利潤水平受外部電價波動干擾降低，有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定性?！倍鴿櫇煽萍糝EIT則是包電收入。

萬國數據REIT評估預測未來年均增長率為2.00%，潤澤科技REIT則是“預測A-18數據中心的托管服務費增長率在整個預測期內都將保持每年1.0%”。

2、實際計費機柜數量假設

萬國數據REIT并沒有披露上架率，而是按照實際計費機柜數量進行假設，其中又分了7kW機柜（按照歷史年度（2021-2024年9月）實際計費平均使用數量進行預測）和4.5kW機柜（按照基準日實際運行機柜數進行預測）兩類進行假設，即7kW機柜按照3792個機柜（占7kW機柜的93.12%），4.5kW機柜按照74個機柜（占4.5kW機柜的61.67%）假設。

3、運營成本費用

由于萬國數據REIT是不包電的模式，所以運營成本中不用考慮電費的增長，其主要是包含設備設施維護費、能耗成本、人力成本、外包勞務成本和辦公運雜成本。而根據《運營管理服務協(xié)議》相關約定，項目公司層面支付給運營管理實施機構的運管費按照主營業(yè)務收入（不含稅托管服務費收入）的9%進行測算，也就是具體包含明細類型的費用將以運管費包干形式支付給運營管理機構，項目公司不再額外承擔該等明細成本。

4、資本性支出

萬國數據REIT評估報告預測期內全周期資本性支出（不含稅）為65,793.26萬元，低于潤澤科技REIT假設的117204.76萬元，這或也是由于剩余年限不同的因素。具體預測情況如下：

5、折現(xiàn)率選取

萬國數據REIT在折現(xiàn)率選取上與潤澤科技REIT一致，選取了8.00%。

6、到期后不動產回收價值

萬國數據REIT明確了到期后不動產回收價值，主要是根據原昆

山市國土資源局與昆山國金簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》（合同編號：3205832012CR0082），土地到期后地上建筑有償回收，評估人員按照設備和建筑物的經濟使用年限確定其可回收價值，按照設備和建筑物的經濟使用年限確定其可回收價值為13,044.20萬元，折現(xiàn)值為718.55萬元。

最后，萬國數據REIT的擬發(fā)售規(guī)模226,460.09萬元，其2024年10-12月及2025年可供分配現(xiàn)金預測值分別為4,191.67萬元和12,564.37萬元，年化預測現(xiàn)金分派率分別為7.34%和5.55%。

而潤澤科技REIT的擬發(fā)售規(guī)模42.63億元，其2024年10-12月及2025年可供分配現(xiàn)金預測值分別為8,458.74萬元和24,564.93萬元，年化預測現(xiàn)金分派率分別為7.94%和5.76%。

目前兩單數據中心REITs均已被交易所受理，后續(xù)我將繼續(xù)關注交易所對于此類資產的反饋意見，及時與大家分享相關內容。