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3月上海租賃旺季并沒(méi)有到來(lái)

3月是租賃市場(chǎng)上的傳統(tǒng)旺季，進(jìn)入市場(chǎng)上調(diào)價(jià)和換房周期，但今年租賃旺季并未如期而至。2025年3月，上海住宅租賃平均價(jià)格為83.1元/平方米/月，環(huán)比上漲0.12%，同比下跌4.7%，整體來(lái)看租金上調(diào)偏理性。2025年由于面臨復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、居民消費(fèi)降級(jí)、租客租房預(yù)期及預(yù)算下調(diào)等因素，疊加保租房大量集中入市，總體形勢(shì)已然面臨較大壓力。并且，旺季不及預(yù)期從2月份就可以看出端倪，2月作為春節(jié)后“小旺季”卻明顯成色不足，雖然活躍度大幅上升，租賃客戶增加，但是成交方面散租市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，公寓項(xiàng)目平價(jià)跑量，市場(chǎng)出奇的冷靜克制。可以預(yù)見，后市旺季結(jié)束，4月市場(chǎng)回歸常規(guī)水平，租金或有所回調(diào)。

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2024年上海外人常住人口減少23.8萬(wàn)

與旺季未至同來(lái)的是，外來(lái)常住人口大幅減少。

2024年上海全市常住人口為2480.26萬(wàn)人。其中戶籍常住人口1496.77萬(wàn)人，外來(lái)常住人口983.49萬(wàn)人。與2023年的差值比較，2024年戶籍人口增長(zhǎng)16.6萬(wàn)人，外來(lái)常住人口減少23.8萬(wàn)人。這其中要除去部分外來(lái)人口轉(zhuǎn)正，成為了新上海人，2024年上海落戶人口是8萬(wàn)人，刨除這8萬(wàn)人，上海外來(lái)人口有近15.8萬(wàn)流出上海，轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他城市。

外來(lái)人口是上海租賃市場(chǎng)的重要組成部分，七普調(diào)查上海非戶籍人口中有85%的人租房，約占891萬(wàn)人，15萬(wàn)的外來(lái)人口流失約占整體非戶籍租房人口總量的1.68%。這樣看似乎影響不大，但是再?gòu)纳虾?024年全年的掛牌成交量來(lái)看，供應(yīng)66萬(wàn)套，成交54萬(wàn)套，以平均套均2人來(lái)算，流失人口占成交總?cè)丝诘?3.8%，可見對(duì)上海租房需求影響有多大。

網(wǎng)上有種觀點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示2024年上海居民生活用水量、液化氣用戶數(shù)均下降，側(cè)面印證居住需求減弱。

筆者找到《2024年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，才發(fā)現(xiàn)這樣的結(jié)論有失偏頗，雖然2024年上?？偟挠盟拷盗?，但是用電量增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)超過(guò)水的降幅，并且液化氣用戶下降，但是天然氣用戶增長(zhǎng)了，液化氣早就該市場(chǎng)淘汰的產(chǎn)品，拿這個(gè)數(shù)據(jù)驗(yàn)證市場(chǎng)居住需求減弱壓根站不住腳。

那么上海住房租賃市場(chǎng)的真實(shí)情況到底是什么樣的？

根據(jù)同策研究院覆蓋上海40多萬(wàn)套集中式長(zhǎng)租公寓的數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)看，2024年上海租賃住房活躍度持續(xù)低位運(yùn)行。通過(guò)人口大數(shù)據(jù)及網(wǎng)絡(luò)行為大數(shù)據(jù)，建立租房客戶尋找房源的活躍度指數(shù)，2024年上海租客的活躍度持續(xù)降低，這意味著租客看房、找房的規(guī)模下降。截至12月底，上海租賃活躍度同比下跌26%、環(huán)比下跌7.1%，環(huán)比跌幅位居10大城市之首。也就說(shuō)2024年上海租房租賃市場(chǎng)需求確實(shí)在持續(xù)減弱。

根據(jù)同策調(diào)研的萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)坪效來(lái)看，近半年不管是掛牌租金還是實(shí)際租金都呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，雖然2月上海租賃市場(chǎng)活躍度提升，但多數(shù)公寓運(yùn)營(yíng)商為了保出租率，仍然選擇謹(jǐn)慎定價(jià)，不漲價(jià)，2月空置率和空置率都有所好轉(zhuǎn)。

所以，2025年租賃市場(chǎng)“開師不利”，不管從旺季未至、人口減少、租金理性等各方面都印證了上海住房租賃市場(chǎng)需求持續(xù)減弱，況且未來(lái)還有天量的保租房待入市，2025年核心八城新增入市保租房數(shù)量預(yù)計(jì)為860萬(wàn)方，達(dá)到“十四五”期間的最高峰。前有市場(chǎng)需求疲軟，后有國(guó)家隊(duì)來(lái)勢(shì)洶洶，長(zhǎng)租公寓企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？

我們此前寫了很多篇運(yùn)營(yíng)類的文章，有興趣的朋友可以翻看：

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