仲量聯(lián)行發(fā)布《2025年第一季度西安辦公樓與物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》

西安，2025年4月10日——第一季度，《西安市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》獲批，明確西安為西部地區(qū)重要的中心城市、國(guó)際性綜合交通樞紐城市、國(guó)家重要科研和文教中心，賦予了古都新定位和新功能。基建與商貿(mào)領(lǐng)域，西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)T5航站樓正式投運(yùn)，市內(nèi)首家免稅店落地，為城市發(fā)展及商業(yè)市場(chǎng)煥新注入活力。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：市場(chǎng)初現(xiàn)回暖跡象，租金跌幅收窄。物流地產(chǎn)市場(chǎng)：季內(nèi)，西安核心制造產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品與產(chǎn)量升級(jí)調(diào)整階段，引發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)需求小幅波動(dòng)。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩表示：“年初以來(lái)，西安積極推行‘以舊換新’政策，加大政策覆蓋范圍和支持力度，激發(fā)消費(fèi)潛力釋放。多區(qū)縣在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和民生保障等方面實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，東2.5環(huán)通車(chē)、T5航站樓投運(yùn)等重大項(xiàng)目相繼落成，多條國(guó)際航線開(kāi)通，高鐵直達(dá)香港，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和對(duì)外開(kāi)發(fā)能力不斷加強(qiáng)，為城市發(fā)展注入源源不斷的動(dòng)能。”

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

市場(chǎng)回暖跡象初顯，租金跌幅收窄

一季度，西安辦公樓市場(chǎng)無(wú)新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，市場(chǎng)需求溫和修復(fù)，凈吸納量錄得1.6萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，收至32.7%。雖然市場(chǎng)預(yù)期仍處下行周期，租金報(bào)價(jià)持續(xù)走低，但春節(jié)假期后，需求活躍度有所回暖，帶看量回升。季內(nèi)，甲級(jí)辦公樓平均租金報(bào)87.4元/平方米/月，環(huán)比下降0.9%，跌幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

增量需求方面，小面積需求仍主導(dǎo)市場(chǎng)。季內(nèi)，按企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)，中大面積需求占比環(huán)比增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃需求相對(duì)活躍，新租面積占比接近總量的三分之一；能源環(huán)保行業(yè)持續(xù)發(fā)力，新租占比接近地產(chǎn)建筑和專業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)領(lǐng)域；相對(duì)而言，金融行業(yè)本季需求略顯疲弱。

· 在線教育助力科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求強(qiáng)勢(shì)反彈

本季度，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)再度領(lǐng)跑新租成交榜單，其中在線教育公司展現(xiàn)出強(qiáng)勁的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，新租成交占比接近總量的15%。自“雙減”政策實(shí)施以來(lái)，相較于線下教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，線上教育依然保持相對(duì)穩(wěn)健的租賃需求。然而，“降本增效”已成為其核心策略，行業(yè)承租能力較以往有所減弱，租金因素在選址決策中占據(jù)首位。近期，不少在線教育公司為了進(jìn)一步優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，選擇從甲級(jí)遷至乙級(jí)辦公樓。這一趨勢(shì)表明，地理位置優(yōu)越的乙級(jí)辦公樓正成為在線教育機(jī)構(gòu)在平衡成本與品質(zhì)時(shí)的首選之地。

· 能源環(huán)保類(lèi)企業(yè)租賃需求顯著，下行周期中展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性

在西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)存量需求中，能源環(huán)保類(lèi)企業(yè)一直占據(jù)著舉足輕重的地位，尤其在近兩年下行市場(chǎng)周期中依舊穩(wěn)健。本季度，能源環(huán)保類(lèi)企業(yè)持續(xù)發(fā)力，新租成交占比超過(guò)金融行業(yè)，躍居至第四位。經(jīng)過(guò)去年市場(chǎng)大規(guī)模的“降價(jià)潮”后，產(chǎn)品力出眾、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的甲級(jí)辦公樓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，受到有整合辦公空間需求的國(guó)央企能源巨頭的青睞。在本季該行業(yè)新租成交類(lèi)型中，升級(jí)和遷移占比超過(guò)75%。

未來(lái)展望：供應(yīng)潮來(lái)臨，辦公樓基本面持續(xù)承壓

2025年，高新、曲江等板塊預(yù)計(jì)迎來(lái)多個(gè)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市。然而，面對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)和外部環(huán)境的不確定性，需求的短期修復(fù)難以緩解整體市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的困境，預(yù)計(jì)全年租金跌幅或?qū)⒈平?%。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人何娜表示：“今年一季度市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的修復(fù)態(tài)勢(shì)，成交活躍度回升。但是市場(chǎng)主體仍應(yīng)保持清醒，警惕短期市場(chǎng)回調(diào)或帶來(lái)的盲目樂(lè)觀，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)猶存。市場(chǎng)須密切關(guān)注供需走勢(shì)及競(jìng)品動(dòng)態(tài)，及時(shí)靈活調(diào)整租賃定價(jià)策略，研判熱點(diǎn)需求，維持項(xiàng)目進(jìn)駐率。”

物流地產(chǎn)市場(chǎng)

一季度，西安未錄得高標(biāo)倉(cāng)新項(xiàng)目入市。鑒于未來(lái)3年新增供應(yīng)預(yù)期不足，西安高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)或于2025年正式進(jìn)入存量周期。季內(nèi)，西安核心制造產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品與產(chǎn)量升級(jí)調(diào)整階段，引發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)需求小幅波動(dòng)。

兩大制造產(chǎn)業(yè)開(kāi)啟產(chǎn)品與產(chǎn)量升級(jí)調(diào)整。首先，西安光伏電池制造龍頭企業(yè)隆基，受近期產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)持續(xù)高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)影響，價(jià)格不斷下降，光伏電池存貨產(chǎn)品遭遇較大沖擊。加之正值產(chǎn)品代際交替之際，存貨資產(chǎn)減值損失增加，其不得不壓縮各項(xiàng)成本，存儲(chǔ)支出首當(dāng)其沖。另一方面，2024年比亞迪西安零部件工廠一期、整車(chē)廠二期陸續(xù)建成投產(chǎn)，推動(dòng)西安工廠產(chǎn)能顯著提升。未來(lái)，西安工廠面積還將進(jìn)一步擴(kuò)容，以擴(kuò)充地區(qū)動(dòng)力電池產(chǎn)量。在此預(yù)期下，比亞迪開(kāi)始逐步整合部分外租零部件倉(cāng)庫(kù)需求至工廠及其近郊倉(cāng)庫(kù)。受兩大核心制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求調(diào)整影響，季內(nèi)西安高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的凈吸納量錄得負(fù)2.7萬(wàn)平方米，導(dǎo)致平均空置率環(huán)比小幅攀升0.6個(gè)百分點(diǎn)，收至6.1%，但仍處低位可控水平。

西安高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)租金筑底回穩(wěn)。市場(chǎng)可租賃面積持續(xù)維持低位，成為租金企穩(wěn)的有力支撐。一季度，雖然全市平均凈有效租金仍環(huán)比微降1.0%至20.5元/平方米/月，但租金筑底信號(hào)顯現(xiàn)，年內(nèi)有望企穩(wěn)。

“以運(yùn)代儲(chǔ)”趨勢(shì)漸漲，西北運(yùn)輸需求不斷向西安集聚

西北各省市正值移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)高速滲透時(shí)期。不同于傳統(tǒng)品質(zhì)電商的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直線運(yùn)輸方式，平價(jià)電商促使商貿(mào)企業(yè)將倉(cāng)儲(chǔ)物流環(huán)節(jié)全面移交至遞快運(yùn)服務(wù)商。國(guó)家郵政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2024年開(kāi)始，西北省市快遞業(yè)務(wù)量增速持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。2025年前兩月，西北五?。兾?、寧夏、甘肅、青海、新疆）的快遞業(yè)務(wù)量平均增速為38.5%，其中作為西北區(qū)域中心和物流中轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)的陜西省，快遞業(yè)務(wù)量增速更是高達(dá)58.9%，高于全國(guó)平均水平36.5個(gè)百分點(diǎn)。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“西北線上消費(fèi)的高增長(zhǎng)，以及西安物流中轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)的地位中長(zhǎng)期難以撼動(dòng)。加之稀缺的高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)，面向快遞快運(yùn)企業(yè)的多邊倉(cāng)庫(kù)租賃優(yōu)勢(shì)將顯著提升，有望成為首批租金觸底回升的項(xiàng)目，并支撐資產(chǎn)價(jià)格回穩(wěn)。”