“最冷”財(cái)報(bào)季即將落下帷幕，首開股份近日交出了一份“艱難”的成績單。

據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，公司股份營收242.13億元，同比下降49.31%，凈利潤為-81.41億元，較2023年凈利潤-63.39億元進(jìn)一步下探。

數(shù)據(jù)梳理顯示，自2022年起，首開股份已連續(xù)三年虧損，并且虧損規(guī)模逐步擴(kuò)大。據(jù)其財(cái)報(bào)，2022年、2023年，首開股份凈利潤分別為-4.61億元、-63.39億元。2022年-2024年，首開股份總計(jì)虧損規(guī)模達(dá)149.41億元。

在其財(cái)報(bào)中，首開股份表示，“2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年。”復(fù)雜嚴(yán)峻的外部形勢下，公司在銷售、資金、盈利、后續(xù)項(xiàng)目拓展等方面困難重重。

作為北京國資背景的老牌房企，首開股份正面臨前所未有的財(cái)務(wù)危機(jī)和經(jīng)營挑戰(zhàn)。

???資產(chǎn)減值35.7億元 京外項(xiàng)目成利潤“黑天鵝”

去年，首開股份的?銷售全面滑坡，難挽狂瀾。據(jù)公告，2024年，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積205.19萬平方米，同比下降23.96%；簽約金額400.13億元，同比下降34.97%。

比起下滑的銷售數(shù)據(jù)，更讓市場揪心的是滑坡速度更快的利潤。從財(cái)報(bào)來看，2024財(cái)年首開股份的虧損擴(kuò)大重要原因?yàn)橘Y產(chǎn)減值的計(jì)提。

具體來看，2024年末首開股份計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備總計(jì)35.70億元，其中?存貨跌價準(zhǔn)備30.81億元?，項(xiàng)目價值大幅縮水。從歷年對比來看，2022年僅計(jì)提0.50億元，2023年增至17.05億元，虧損加速暴露。

繼續(xù)拆解跌價減值的數(shù)據(jù)來源，不難發(fā)現(xiàn)，其中三四線城市項(xiàng)目占比 72%。例如，東莞首開熙江玥項(xiàng)目因售價從 2.2 萬元 /㎡腰斬至 1.06 萬元 /㎡，單項(xiàng)目減值便達(dá) 12 億元，占總減值數(shù)額近1/3。

2021年9月，首開在東莞以接近溢價率20%，總地價6.7億元的代價，拿下洪梅17899.3㎡商住地。由于這塊地是競配建地塊，剔除配建面積5370平米，折合可售實(shí)際的樓面價約14024元/㎡。

到2023年8月項(xiàng)目開盤，首開熙江玥批價在2.3萬元/平米，但去化非常艱難。后期價格降為1.2萬元/平方米。同時，該項(xiàng)目還一度推出一批單價僅為1.06萬元/平方米的工抵房。

“公司結(jié)利項(xiàng)目多集中在2018~2020年市場高點(diǎn)時期的高溢價地塊，較高的土地成本與偏低的房屋售價，使得毛利率持續(xù)走低?！笔组_股份曾坦言。

追溯首開股份的發(fā)展，“一部首開史，半座北京城”、“京城地產(chǎn)一哥”等美譽(yù)猶在耳畔。在房地產(chǎn)“黃金時代”，首開股份一度憑借豐富的土地儲備和深厚的政商資源，在北京房地產(chǎn)市場上無往不勝。自2015年開始，首開股份連續(xù)4年穩(wěn)坐北京房地產(chǎn)銷售額冠軍寶座。2018年，公司銷售額首次突破千億大關(guān)，2021年更是以1149億元的銷售額創(chuàng)下歷史峰值。

截至2024年，首開股份京內(nèi)（以北京為中心的京津冀及太原）主要項(xiàng)目數(shù)量為74個，總規(guī)模約1660萬平方米；京外片區(qū)主要項(xiàng)目數(shù)量為82個，總建筑面積約2770萬平方米。

但離開爛若披掌的北京市場，首開股份的鮮招開始失靈。

斷臂求生 首開拿地急剎車

京外項(xiàng)目面臨減值壓力，京內(nèi)項(xiàng)目也難以持續(xù)提供高利潤回報(bào)。

據(jù)其財(cái)報(bào)，2024年，首開股份北京地區(qū)營收74.72億元，同比下降61.59%，毛利率4.22%，同比減少7.69個百分點(diǎn)。

“內(nèi)憂外患”下，首開股份果斷開始開源節(jié)流，一手降低拿地支出，另一手開始對旗下資產(chǎn)進(jìn)行騰挪。

2024年，首開股份僅拿地2宗（成都、北京），總投入12.2億元，遠(yuǎn)低于2021年高峰期的30個項(xiàng)目。

過去三年，迫于經(jīng)營壓力，首開亦?甩賣資產(chǎn)進(jìn)行回血?。2022-2024年接連出售?北京、珠海等地商業(yè)資產(chǎn)及子公司股權(quán)。據(jù)其財(cái)報(bào)，2022年，首開股份出售北京發(fā)展大廈有限公司、北京市朝陽區(qū)廣渠路部分商業(yè)用途房地產(chǎn)、北京市復(fù)興商業(yè)城項(xiàng)目。2023年，首開股份出售公寓項(xiàng)目北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司61.5%股權(quán)、商業(yè)項(xiàng)目北京首開云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司。

2024年，首開股份出售3家珠海公司部分股權(quán)，并出售北京天鴻集團(tuán)煙臺天鴻時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司全部股權(quán)。

值得注意的是，2024年首開股份的?現(xiàn)金短債比逼近警戒線?（1.03倍），疊加銷售回款持續(xù)萎縮，短期償債能力承壓。若市場無顯著回暖，或?qū)⒂|發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。