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作者 |王婷婷W=T=T

玩“法拍房”都是為了撿漏？對(duì)“土豪”們來(lái)說(shuō)，不存在的，法拍房依然可以圍獵出高溢價(jià)。

5月14日18點(diǎn)，深圳市羅湖區(qū)紅嶺中路的2118號(hào)住宅樓5棟1-6層法拍房結(jié)束拍賣，最終34名“土豪”經(jīng)過(guò)450輪出價(jià)競(jìng)拍，將總建筑面積3333平的這系法拍房的報(bào)價(jià)推高到1.14億元，相比約2378萬(wàn)元的起拍總價(jià)，整整高出了九千余萬(wàn)元。

按照平均單價(jià)計(jì)算，最終競(jìng)得單價(jià)約3.42萬(wàn)/平，相較起拍7134.7元/平的單價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)379.6%，幾乎算得上今年至今最火的一個(gè)法拍房。

多城頂豪在“法拍”較上勁

頻頻打破“溢價(jià)紀(jì)錄”

高達(dá)379.6%的溢價(jià)率，在法拍房領(lǐng)域，是少見(jiàn)的。

從中指研究院數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2025年1-4月全國(guó)法拍市場(chǎng)累計(jì)掛拍各類房源26.95萬(wàn)套，成交5.17萬(wàn)套，總成交金額831.4億元，同比2024年同期下降17.5%。

法拍房市場(chǎng)的主流仍是“折價(jià)拍賣”，以法拍市場(chǎng)最活躍的區(qū)域之一浙江省為例，今年1-4月浙江省累計(jì)成交的4518套法拍房中，住宅平均成交折價(jià)率升至78.2%。

但值得一提的是，近年伴隨部分稀缺豪宅進(jìn)入法拍市場(chǎng)，高溢價(jià)的案例越來(lái)越多。

尤其是在深圳，頻頻打破溢價(jià)紀(jì)錄。在上述379.6%溢價(jià)率誕生前的半個(gè)月，深圳法拍溢價(jià)率的保持者是“寶安區(qū)翻身社區(qū)47區(qū)怡景北二巷17號(hào)的一套4層房屋”，47人激戰(zhàn)500多輪，將價(jià)格從300萬(wàn)抬高到最終的1103萬(wàn)元，溢價(jià)超200%。

同樣在4月，深圳明星樓盤半島城邦花園（三期）2號(hào)樓15B房，以159.35%溢價(jià)率成交，最終成交總價(jià)5172萬(wàn)元，單價(jià)近20萬(wàn)元/平。

今年2月，深圳頂豪項(xiàng)目天鵝湖花園的一套法拍房，吸引了19名“土豪”競(jìng)拍，167輪爭(zhēng)奪后以1.32億元成交，溢價(jià)率達(dá)到139%，成交單價(jià)追平小區(qū)二手房?jī)r(jià)格。

豪宅發(fā)力，直接帶動(dòng)深圳今年一季度的住宅法拍成交量大幅上漲至462套，成交率達(dá)到63.03%，同比去年均是翻倍的程度。

北京的高端法拍房熱度也有增加。例如2024年，海淀廂白旗甲15號(hào)院的成交溢價(jià)率高達(dá)190.65%；朝陽(yáng)九章別墅的最終成交價(jià)和起拍價(jià)，價(jià)差達(dá)到1.1億元；東城福祥胡同的法拍成交價(jià)超過(guò)2億元。

在上海，今年4月浦東新區(qū)三湘印象名邸的一套豪宅法拍，在17人的輪番競(jìng)價(jià)下，最終成交價(jià)達(dá)到4225萬(wàn)元，較起拍價(jià)溢價(jià)54.47%，單價(jià)突破19.6萬(wàn)/㎡。

相較而言，一線城市法拍房溢價(jià)率和成交熱度遠(yuǎn)高于二三線城市。不過(guò)也有例外，例如2025年初，青島八大關(guān)一套建筑面積不到90㎡的老舊頂樓房源，引發(fā)10位競(jìng)買人出價(jià)242輪，最終成交價(jià)354萬(wàn)元，較評(píng)估價(jià)上漲129%，比起拍價(jià)高出了200萬(wàn)，創(chuàng)下青島近年法拍市場(chǎng)的溢價(jià)率最高紀(jì)錄。

今年4月，南京河西中部的頤和源璟一套126㎡房源法拍，最終以720.3萬(wàn)總價(jià)成交，超出市場(chǎng)評(píng)估價(jià)28.4萬(wàn)，溢價(jià)率48.7%，已遠(yuǎn)超市場(chǎng)很多法拍房水平。

稀缺性≈抗跌性

“高價(jià)豪宅”帶動(dòng)法拍市場(chǎng)

各地的法拍房出現(xiàn)高溢價(jià)的前提之一，都是“房源稀缺性”。

某種程度上，房源稀缺性約等于抗跌性。例如溢價(jià)159.35%成交的半島城邦花園（三期）2號(hào)樓15B房，最終成交單價(jià)近20萬(wàn)元/平，總價(jià)5172萬(wàn)元，而半島城邦花園正常二手房源的單價(jià)平均是在23萬(wàn)元/平，法拍房并未出現(xiàn)大幅減值，并高于深圳南山區(qū)的不少二手房?jī)r(jià)。

畢竟半島城邦作為深圳的明星樓盤，享有南山區(qū)蛇口片區(qū)的公園學(xué)區(qū)商業(yè)等各類一級(jí)配套，很長(zhǎng)一段時(shí)間都被視為深圳最具抗跌能力的頂級(jí)豪宅之一。

上海作為法拍房成交率排名全國(guó)前列的城市，很大一部分也是靠稀缺豪宅“撐起來(lái)”的。數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上?？們r(jià)1000萬(wàn)以上的法拍房成交率超四成，其中溢價(jià)成交的房源更是高達(dá)七成，2000萬(wàn)以上成交房源平均出價(jià)超過(guò)150次。

看似“越貴越熱”的上海法拍房背后依然是靠房源稀缺性和綜合優(yōu)勢(shì)取勝。例如今年4月以54.47%溢價(jià)率成交的印象名邸房源，位于上海前灘CBD的黃浦江邊，還有兩個(gè)大公園環(huán)繞，旁邊是東方體育中心以及一系列高端商業(yè)和中外名校。

中指研究員認(rèn)為，近年法拍市場(chǎng)交易越來(lái)越受到市場(chǎng)重視，更多的機(jī)構(gòu)、銀行、以及購(gòu)房者參與到法拍市場(chǎng)中。伴隨行業(yè)預(yù)期企穩(wěn)，稀缺資產(chǎn)的高溢價(jià)成交案例或進(jìn)一步增多，尤其高能級(jí)城市的核心頂豪資產(chǎn)具有強(qiáng)韌的價(jià)值，預(yù)計(jì)2025年還會(huì)出現(xiàn)更多高總價(jià)豪宅成交，對(duì)法拍房市場(chǎng)競(jìng)拍熱度回升有推動(dòng)作用。