一、資訊見聞：

1、LPR利率調(diào)整：

明天（5月20日），LPR大概率會(huì)下調(diào)10BP，即：1年期和5年期LPR將分別降息到3.0%和3.5%。

LPR基準(zhǔn)下行，存量房貸業(yè)主、新購(gòu)房人房貸均會(huì)如期隨之下調(diào)。

但，正值5月17日，LPR下調(diào)前夕，廣州、廈門，房貸利率的“加減點(diǎn)下限”紛紛上調(diào)了10BP、5BP。而且，都是即日立刻開始執(zhí)行。

細(xì)則解讀：

1、如今的廈門新購(gòu)房人，房貸利率最低為L(zhǎng)PR-45BP，而2024年5月22日為L(zhǎng)PR-65BP，相當(dāng)于一年之后，如今的利率需多支付20bp。

比如，同樣是100萬的商業(yè)按揭，月供期限為30年，假設(shè)LPR以明日最新的3.5%計(jì)算：

①、LPR-45BP為3.05%，即30年月供為4243.05。等額本息，30年合計(jì)利息為52.74萬；

②、去年業(yè)主，LPR-65BP為2.85%，即30年月供為4135.57。等額本息，30年合計(jì)利息為48.88萬；

2、LPR會(huì)與時(shí)俱進(jìn)變化，但是優(yōu)惠的加減點(diǎn)數(shù)，自你購(gòu)房之后，商行進(jìn)入審批放款，就直接固定下來。

房貸利率最優(yōu)惠的時(shí)刻，已經(jīng)過去了……

2、公積金利率：

廈門今年的公積金最高貸款額度也從144萬調(diào)整為最高120萬。

歷年廈門公積金使用率與系數(shù)的相關(guān)性：

①流動(dòng)性過剩（貸款使用率<60%）時(shí)，系數(shù)為1.2；

②流動(dòng)性正常（60%≤貸款使用率<85%）時(shí)，系數(shù)為1；

③流動(dòng)性不足（85%≤貸款使用率< 90%）時(shí)，系數(shù)為0.8；

④流動(dòng)性緊張（貸款使用率≥90%）時(shí)，系數(shù)為0.6。

意味著，2025年7月1日，公積金的貸款系數(shù)大概率可能還會(huì)繼續(xù)下調(diào)，截至目前，公積金貸款使用率為93.28%，預(yù)估為系數(shù)0.6，即公積金最高貸款額度將改為72萬。（倘若6月份公積金使用率有所下滑，也是0.8，即最高96萬。）

也就是說，2025年7月開始，對(duì)比2024年，廈門公積金最高貸款額度，直接銳減72萬；對(duì)比今年初，也將減少48萬。

3、LPR未來走勢(shì)：

未來LPR還會(huì)持續(xù)降息，但是LPR的優(yōu)惠減點(diǎn)還會(huì)繼續(xù)收窄。

換言之，LPR優(yōu)惠減點(diǎn)的收窄，即LPR-65BP變更為L(zhǎng)PR-45BP，是為了LPR繼續(xù)降息做準(zhǔn)備。且未來新增的LPR仍將繼續(xù)收窄，最終幅度回歸到LPR-30BP左右。

這種循序漸進(jìn)的模式，側(cè)面也是一步步督促資金已經(jīng)到位的剛需盡早入市，鎖定利率優(yōu)惠。

而且，今年公積金5年期以上利率定格為2.6%，意味著各地的LPR優(yōu)惠底線在此，今年必定要高于這個(gè)基準(zhǔn)線。

大概率今年內(nèi)各地LPR優(yōu)惠之后，最終實(shí)際的點(diǎn)數(shù)會(huì)維持在3%附近。

4、調(diào)整房貸利率的各方博弈：

①、三駕馬車：投資、出口、消費(fèi)。

房貸利率下如果持續(xù)下調(diào)，意味著：存款、理財(cái)?shù)仁找?/strong>也同比調(diào)整。反之，高利率，意味著高存款。

而大規(guī)模存款不利于促進(jìn)增長(zhǎng)，唯有消費(fèi)才能推動(dòng)發(fā)展。

②、加工資？發(fā)補(bǔ)貼？

這個(gè)操作起來更加困難，雖然目前也給大學(xué)生落戶、就業(yè)、租房、購(gòu)房、家電發(fā)放各種補(bǔ)貼，但成本更高，一時(shí)易，一世難。

③、加大定向放水：

支持各地回購(gòu)商品房作為保障房，民企占比減少，現(xiàn)在的房地產(chǎn)幾乎是一個(gè)GY企主導(dǎo)的行業(yè)。

④、拉動(dòng)內(nèi)需，鼓勵(lì)消費(fèi)。

就必須讓人口袋充實(shí)起來，近幾年大幅度降房貸利率，為大量有房的中產(chǎn)減少了人均數(shù)十萬月供，騰出更多資金去消費(fèi)，提升生活品質(zhì)，從而促進(jìn)內(nèi)需與發(fā)展。

當(dāng)下的市場(chǎng)走勢(shì)如何？

領(lǐng)悟各種政策的實(shí)際力度與深意，探清各樓盤的背后資源，摸準(zhǔn)市場(chǎng)冷暖，規(guī)劃好自己未來的道路，或許，可以幫你少走不少?gòu)澛贰?/p>