作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

沒有限價，不設7090限制，不設初始無償移交、自持住房，前側宗地調規(guī)，市場深度調整，深圳西部熱土上的網紅盤，還能再熱嗎？

加緊入市

保利在廣州已建了一個保利瑧譽后，在深圳又復刻了一個高端譽系項目——保利瑧譽府。

不過相比廣州荔灣的保利瑧譽，深圳的保利瑧譽府的完成進度要慢得多。

拒項目實地考察，才出地面三四層，且在緊鑼密鼓地施工中。

據(jù)了解，保利瑧譽府預計7月入市，展廳已經開放。

雖然價格還未確定，但市場吹風9萬+/平，帶精裝交付。

（來源:互聯(lián)網平臺）

項目的體量不大，占地面積不到1萬平方米，但規(guī)劃了2棟住宅，容積率達到了6.22。

并且由于項目占地面積小，綠化覆蓋僅30.11%，僅架空層設計了部分空中花園，部分車位也規(guī)劃到空中，設計成架空停車庫。

基本上整個項目需要向上爭取空間，總樓層也去到了44-45層，一層也設計了5戶，梯戶比是四梯五戶。

具體到項目位置來看，周邊商業(yè)配套待完善，需依賴步行1公里外的商圈。距離最近的11號線寶安站步行約1公里。

項目西南側地塊除了規(guī)劃一個街心公園，還有一所36班九年一貫制學校。

前后方以及右側被學校包圍（規(guī)劃的九年一貫制學校、新安中學高中部、海韻學校），加上寶安機場航線下，沿江高速旁，有一定的噪聲影響。

三學校環(huán)繞， 預計未來上學、放學高峰有一定的擁堵風險。

另外，項目旁是鵬峰大廈旁，約100米處是變電站。

項目戶型目前已經曝光，114-122-138-143㎡純四房產品。

雖然戶型圖沒有附帶尺寸，但所有戶型是深圳建筑新規(guī)后戶型，且有一個特點，全屋帶明窗和飄窗，戶戶帶外廊（入戶空間）。

這樣的戶型設計有一定的優(yōu)勢。

一是都是大面積戶型，采光面大，通風性良好。

二是在深圳主流新房戶型中比較少見，有自身的特點，除非一些改善類型的住宅才會自帶。

三是可以增加房屋的私密性、房屋實際使用面積和便利性。

根據(jù)項目戶型的布局來看，除了122平戶型是2戶一電梯，其他戶型都設計成了專梯入戶。

但這樣的戶型也存在一定的局限性。

有的入戶空間設計不夠合理，尺寸面積寬度和大小不夠，導致后期改造使用難度增加，利用率比較低。

若設計成花園或者景觀空間，則需要考慮光線和通風的問題；若用作雜物置物空間，則需要考慮到消防通道的安全問題，后期也就涉及入戶空間是否可以封閉的問題。

利潤壓頂

根據(jù)保利2024年財報披露，去年拿了6塊地，分別在上海、寧波、濟南以及深圳。

其中保利瑧譽府是保利去年在深圳拿下的唯一一宗宅地項目。

而保利的報表上，在深圳的項目有六個，包括保利明玥瀾岸、保利招商雍郡、保利勤誠達譽都、靜安府、保利龍譽花園、保利瑧譽府。

但由于市場，地段，產品的關系，保利明玥瀾岸、保利招商雍郡、保利勤誠達譽都、靜安府、保利龍譽花園銷售表現(xiàn)都比較一般，并且仍有一定的庫存。

據(jù)深圳房地產信息平臺顯示（2025年5月22日）——

位于龍崗中心的保利勤誠達譽都最早2021年5月開盤，依舊還有尾盤未售罄；

位于龍崗新生的保利招商雍郡2022年9月開盤，748套住宅還剩102套；

位于坪山馬巒的保利明玥瀾岸最早2022年9月開盤，到2023年4月經歷三次推售，共1302套住宅還剩余677套住宅；

位于龍華梅林的保利龍譽花園2022年9月首批房源入市，次年3月加推，共計748套住宅還剩余63套；

位于龍崗中心城的靜安府最早2023年6月入市，四度推盤，共計702套住宅剩余221套。

如今保利的銷售業(yè)績和盈利能力難掩頹勢。

據(jù)保利2024年財報披露，去年歸母凈利潤同比驟降58.56%至約50.01億元，相比2021年的約273.88億元縮水了約81.74%。

今年一季度還出現(xiàn)收入上漲，但利潤下降的情況。

根據(jù)保利2025年第一季度報告，今年一季度保利全國商品房銷售面積2.19 億平方米，銷售金額2.08萬億元，分別同比下降3.0%和2.1%；

公司實現(xiàn)營業(yè)收入542.72億元，同比增長9.09%，受項目結轉毛利率下降等影響，凈利潤33.68億元，同比下降15.43%，歸屬于上市公司股東的凈利潤19.51億元，同比下降12.27%。

而保利在獲得保利瑧譽府宗地A001-0219的時候，付出了28.2億元的拍地成本，樓面價約5.22萬/㎡，比一路之隔的中鐵能建閱臻府樓面價約4.14萬/平貴了近1.08萬元/㎡。

所以對保利而言，保利瑧譽府的重要性可見一斑。

競品壓力

保利瑧譽府位于寶安中心地段，板塊區(qū)域內的新房有一定的稀缺性，但推售后是否能突出性價比，還是要和寶安中心、前海以及深圳核心地段的競品橫向對比。

價格是否有優(yōu)勢，是否有戶型的優(yōu)越性？

若項目預計是9萬+/平，寶中的新房還有都市茗薈花園一、二期共371套現(xiàn)房在售，備案區(qū)間約10.48萬—12.99萬/平。

位置地段也相比保利瑧譽府更核心，距離寶安中心的各個頂級配套也更近，資源更集中。

前海如今也有不少新房還未售罄，比如遠洋觀山海、灣啟紫荊府。

遠洋觀山海位于前海媽灣板塊，最早一批房源2024年12月入市，今年4月也加推，共計745套剩余337套未售，戶型建面94-116平，備案單價區(qū)間約7.14萬—9.72萬/平，總價區(qū)間約747萬—1105萬/套。

灣啟紫荊府同樣位于前海媽灣板塊，2024年12月入市，319套住宅備案單價約9.24萬-11.83萬/套，總價區(qū)間約949萬-1689萬/套，剩余21套未售。

而前海前幾年的一些次新房也擺上貨架轉讓。

比如招商領璽、嶸璽家園、領尚公館、頤城棲灣里、頤城瑧悅灣家園、錦尚公館、前海潤峯府、前海天境花園。

對比品質，是否更好，是決定市場接受度的重要因素。

另外，項目東側的A002-0060宗地預計也很快會重新上架，位置和景觀視野更好。

深圳這兩年也在積極調整土地規(guī)劃，將一些核心區(qū)域的商業(yè)用地轉為居住用地，以滿足市場需求，那么整個寶中片區(qū)是否還會誕生新的住宅用地也未可知。

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作者觀點，不代表格隆匯立場