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2025年的高新CID，進入加速去庫存，止跌回穩(wěn)的關鍵一年，前者靠政策帶動，后者看二手表現(xiàn)。

三期風向看仁村，仁村價格看學區(qū)，作為區(qū)域當下最熱配套，31小，11初學區(qū)房走勢，直接影響高新CID止跌回穩(wěn)進度。

（首套二手成交記錄，來源：貝殼）

繼中海學仕里，碧桂園云墅后，上周五，中天新希望未來印，迎來首套二手房成交，建面約139㎡戶型，三代住宅，三室兩衛(wèi)格局，精裝高層，業(yè)主掛牌價400萬，經(jīng)過67天后，最終以365萬成交，單價26234元/㎡。

根據(jù)2021年8月，《關于高新陽光城檀境等6項目商品住房價格的公示》，中天新希望未來印公示房源1057套，單價25557-28838元/㎡，精裝均價27186元/㎡。

最小面積126㎡，最大207㎡，其中140㎡為主力戶型，在小區(qū)的占比約47.2%。

（小區(qū)二手房掛牌情況，來源：貝殼）

小區(qū)去年五月底交房，但直到今年三月，才正式下大證，上周成交的這套，是第一套，目前貝殼平臺掛牌房源16套，同戶型單價普遍在27000+以上，總價385萬起。

意外解約

原本故事到這里就結束了，在高新三期普跌現(xiàn)狀下，以31小，11初為錨點，西太路東的中海學仕里成交穩(wěn)定，中天新希望未來印平進平出，跑贏了仁村多數(shù)業(yè)主。

但生活就像巧克力，永遠充滿未知，就在小區(qū)成交后，昨天中介朋友發(fā)來消息，這套成交又解約了。

原因是房東周邊的鄰居覺得賣便宜了，同時買家周邊的人也反饋買貴了，房東和買家都受到不小輿論壓力。

最終，賣房的不賣了，買房的不買了，和平解約，所有資金原路退回，原本以為單價26234元/㎡為小區(qū)確定了二手錨點，結果成交取消，錨點也消失了。

西安這一年，這么多次新房的首套房成交，這種先賣了，又不賣了的事情確實不多見，如果說當年新希望錦麟天璽首套房，確實低于小區(qū)購入均價，來自鄰里輿論壓力很大。

（未來印新房備案價）

但對于目前二手房行情，高新三期內卷現(xiàn)狀下，新房27186元/㎡買，二手26234元/㎡賣，相比周邊普跌，已是遙遙領先。

當然，買賣公平，定價自由，二手房本就是房東預期和買家預算相互契合的結果，貴與便宜也沒有統(tǒng)一標準。

中天新希望未來印，首套成交虛晃一槍，房東，買家，中介都有自己的考慮，也很理解。

新房過往

回歸小區(qū)本身，這塊地是2020年10月，中天美好拍下的，占地約90畝，容積率2.8，樓面價14655元/㎡，雖不及碧桂園拿地價，但也是一梯隊的地王。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（私聊房哥，一對一溝通）

此后中天美好引入新希望聯(lián)合開發(fā)，定名中天新希望未來印，開發(fā)商本身不算出名，中天在西安有項目，但不多，算不上一梯隊，新希望在路東同步銷售錦麟天璽。

（未來印位置示意圖）

但不重要，這里是學區(qū)房，當年掛牌高新一小，一中新校區(qū)，吸引力十足，小區(qū)從21年9月7號首次開盤，陸續(xù)開盤四次，銷售火熱，半年時間清盤。

這其中有21年西安市場瘋狂，到處搖號的原因，在摘牌事件前，周邊新房包括招商，中海，華發(fā)，新希望等都不愁賣，高新三期又是規(guī)劃，概念最迷人的時期。

（高新第十一初級中學實景）

更關鍵的原因在學校，高新一小，一中的金子招牌在前，周邊學區(qū)就六塊地，賣一套少一套，都想復制丹軒坊的房價神話。

從業(yè)主角度看，沒有問題，31小，11初周邊，至今仍是高新CID的核心板塊，中海，中天新希望，碧桂園，中建，招商，鐵建越秀，包括后期的獨角獸地塊，都以此為紅利，新房獲得持續(xù)關注。

（中海學仕里大戶型成交情況）

二手房已交易的中海學仕里，碧桂園云墅，首套成交又解約的未來印，核心溢價也都是學校，高三普跌，這里跌的少，足見學區(qū)價值。

即便到2025的當下，整個高新三期面臨房價回調，去庫存，仁村學區(qū)房仍是區(qū)域壓艙石，價格和需求決定高三熱度。

如果讓2025年的業(yè)主穿越回2021年，除了買的有點貴以外，相信仍然會有不少人，為了學校，為了高新三期，選擇這里。

二手賣點

回歸中天新希望未來印本身，小區(qū)最強的記憶點是高顏值的外立面，觀感僅次于云熙港。

立面顏值：用料上，雖然未見鋁板，但超大落地窗組合裝飾線條，仍可呈現(xiàn)出公建感。

整個南向為大面積的落地窗，統(tǒng)一封窗，玻璃的占比很大，剩余部分為淺色真石漆，通過大量的窗框線條，弱化真石漆的視覺面積，屬于討巧的做法。

(未來印外立面實景）

南向觀感通透澄澈，外立面從底至頂拉平樓體平整度，方正立體，公建感較強，而回歸側面，造型加分，材質減分，大面積真石漆通刷，陽光下，凹凸感明顯。

位置優(yōu)勢：仁村F6里，未來印的位置是很好的，學仕里，云墅緊鄰西太路，車流量，噪音，會對臨路的居住體驗和房價有較大影響。

（未來印位置示意）

未來印南側為高新十一初，三十一小，不臨西太路的同時，接送距離可控，且南向學校無遮擋，視野開闊。

地鐵6號線，15號線在郭杜西有換乘，距離小區(qū)約360米，近地鐵，靠學校，不臨路，這仁村學區(qū)房六選一時候的優(yōu)勢。

改善社區(qū)：這是2021年就定型的產(chǎn)品，當年再主流，遇到當下西安四代宅的內卷升級，壓力也很大，但作為改善三代宅，配置也很優(yōu)秀。

（未來印會所泳池）

園區(qū)本身，外立面優(yōu)秀，景觀中規(guī)中矩，帶下沉庭院，會所，透明私宴廳，彩色通話廳，一樓局部有架空層，即便放在現(xiàn)在，社區(qū)公共配套的水準，仍不過時。

（未來印建面約140㎡戶型）

戶型上，以建面140㎡為例，為高層2T3邊戶，中間戶帶連廊結構，三面朝南，寬廳，主臥帶套房，南向沒有陽臺，北向有生活陽臺，贈送面積較少。

140㎡做三室，無功無過的戶型，在當年非常常見，和后期的四代住宅比，在贈送面積，室內尺度有差距，現(xiàn)在普遍是四室，應對二孩，但和附近同屬學區(qū)房的云墅，學仕里相比，也很主流。

不同的是，未來印為精裝交付，雖是帶裝修，但標準不算高，馬可波羅的磚、科勒衛(wèi)浴潔具、歐普的浴霸、友邦的吊頂、廚博士櫥柜、德爾復合木地板，乳膠漆墻面、美的中央空調，拓力新風等。

和新希望自己開發(fā)的錦麟天璽相比，裝標的差距還是很大的，對于買二手房的業(yè)主，預期低的簡單配家具自住，預期高的，可能要拆掉重裝。

周邊競爭：31小，11初目前學區(qū)內的小區(qū)共六個，中海學仕里，碧桂園云墅已有多套二手房成交案例，中建悅廬，招商云墨今年陸續(xù)交房，最后是鐵建越秀樽樾。

當下的格局里，主要競爭還是中海學仕里，尤其是小面積里，中海的113㎡，總價300萬左右，已有穩(wěn)定需求。

（未來印主入口實景）

相比學仕里，未來印不臨西太路，帶裝修，高顏值外立面，帶下沉會所等，配置要更高一些，二手房掛牌價格和業(yè)主預期也更高一些。

挑戰(zhàn)在于物業(yè)服務上，學區(qū)房指向的小區(qū)，入住率高，小孩的占比高，社區(qū)配套的使用率高，對物業(yè)維護的要求也更高。

（未來印物業(yè)服務日常記錄）

目前未來印物業(yè)為新希望服務，也是一級物業(yè)，上市公司，從物業(yè)日常看，衛(wèi)生清潔，植被養(yǎng)護，空置房巡查，設備排查，保安夜間巡邏等，做的都還不錯，希望好好保持。

至于后期中建、招商、鐵建越秀，包括獨角獸地塊，這些明顯產(chǎn)品升級，也是學區(qū)房的，價格競爭，會更加激烈。

從二手房邏輯看，中海學仕里交房早，門檻低，交易時間早，也是最抗跌的，中天新希望未來印，交房稍晚，位置，社區(qū)更好，也很有機會，越往后，二手房的壓力會越大。

當然，如果自住，不用考慮這些，不住的才算挑戰(zhàn)和成本，自住的好好體驗生活，安心讀書就好！

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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作者：晴明