中國(guó)樓市已經(jīng)毫無(wú)疑問(wèn)的走向雙軌制。

　　普通人靠房子套利的機(jī)會(huì)越來(lái)越少了。

　　近日，深圳市住建局發(fā)布了兩份重要的保障房住房政策文件，里面提到一個(gè)新產(chǎn)品：配售型保障房。

　　核心內(nèi)容就是，商品房和保障房，以后要徹底分開(kāi)走了。

　　01

　　什么是配售型保障房？

　　簡(jiǎn)單說(shuō)，就是政府專門給符合條件的普通市民提供的“福利房”。

　　和以前的“福利房”主要有兩點(diǎn)不同：

　　第一，戶型變得更小了

　　深圳要推出的配售型保障房以小戶型為主，一房或兩房，面積在70平以下。像目前主流的三房戶型，在未來(lái)的保障房市場(chǎng)大概率是看不見(jiàn)了。

　　第二，將實(shí)施封閉管理

　　以前深圳的安居房、人才房，住夠一定年限后，補(bǔ)點(diǎn)差價(jià)就能變成完全的商品房，能自由買賣。

　　像安居房小區(qū)深云村，2010年配售均價(jià)為4800元/㎡，2020年解禁后能賣到11-12萬(wàn)/㎡，十年漲了24倍。

　　現(xiàn)在新出的配售型保障房，就是要徹底堵上這個(gè)漏洞：

　　禁止以任何方式將配售型保障性住房變更為商品住房。

　　以后想賣？只能賣給同樣符合保障房條件的人，或者由政府回購(gòu)。保障房永遠(yuǎn)是保障房，失去了像商品房那樣自由流通、套利的可能。

　　這就是「市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障」，井水不犯河水。

　　02

　　雙軌制對(duì)樓市和房?jī)r(jià)有什么影響？

　　一方面，游戲規(guī)則變了，國(guó)家明確了，房子首先是用來(lái)住的，其次才談投資。雙軌制就是要讓一部分房子“去投資化”，未來(lái)很多普通房子的金融屬性將會(huì)減弱。

　　另一方面，剛需客將會(huì)被分流。以前很多錢少、只想有套房住的剛需，是商品房的重要買家?，F(xiàn)在這部分人當(dāng)中，一些會(huì)轉(zhuǎn)向保障房。

　　買商品房的，以后更多是改善居住需求，比如換大房子、好房子和考慮資產(chǎn)保值增值的人。

　　這標(biāo)志著，樓市分化將更嚴(yán)重，冰火兩重天行情是常態(tài)。

　　核心城市好地段的好房子，因?yàn)橄∪?，如位置好、配套全、供?yīng)少等，依然會(huì)很搶手，未來(lái)價(jià)格相對(duì)也更堅(jiān)挺。

　　無(wú)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)支撐或人口流出的地方，以及品質(zhì)一般的房子，以后會(huì)越來(lái)越難賣，價(jià)格易跌難漲，甚至失去流動(dòng)性。

　　這幾年其實(shí)也可以看到，開(kāi)發(fā)商猛然轉(zhuǎn)向——

　　普通剛需盤不好賣了，逼得開(kāi)發(fā)商只能拼命做高端、高品質(zhì)的改善型住宅來(lái)吸引買家，就是為了賣高價(jià)。

　　現(xiàn)在不只是深圳，全國(guó)都在加快供應(yīng)保障房，目的就是要建立房地產(chǎn)新模式，保障房給純剛需，商品房給追求品質(zhì)或想投資的中高凈值人群。

　　所以現(xiàn)在一線、強(qiáng)二線的新房，品質(zhì)普遍比以前好很多。

　　有人擔(dān)心，這些便宜的保障房會(huì)不會(huì)把房?jī)r(jià)給拉下來(lái)？

　　目前來(lái)看，保障房的規(guī)模還不算特別大，而且申請(qǐng)是有門檻的，能覆蓋的人群有限。

　　深圳此次擬新政，要求配售型保障房必須單獨(dú)劃地建設(shè)，這對(duì)地方政府的執(zhí)行力度要求比較高，短期內(nèi)估計(jì)很難大規(guī)模鋪開(kāi)。

　　因此對(duì)整體房?jī)r(jià)的沖擊有限，但保障房肯定還是會(huì)分走一部分購(gòu)房需求。

　　03

　　現(xiàn)在手里有錢，不管是買房還是投資，別總想著進(jìn)攻賺快錢，先做好防守保本。

　　指望房子像過(guò)去那樣短期暴漲，已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)。

　　對(duì)普通的個(gè)體來(lái)說(shuō)——

　　1、求穩(wěn)為主，除了一二線城市的好房子能守住財(cái)富，我們能接觸到的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其實(shí)少之又少。

　　2、深圳的保障房新政策，標(biāo)志著樓市雙軌制正式落地。保障房徹底封閉，斷了變更為商品房的念想。未來(lái)，商品房市場(chǎng)會(huì)更聚焦改善和投資需求，好房子依然值錢，差房子可能無(wú)人問(wèn)津。

　　3、單純想買便宜房解決居住問(wèn)題的，就選保障房；追求品質(zhì)或者考慮資產(chǎn)成長(zhǎng)效率的，就去買優(yōu)質(zhì)商品房。房?jī)r(jià)漲不漲，關(guān)鍵看貨幣增長(zhǎng)、片區(qū)產(chǎn)業(yè)與供需。

　　4、接下來(lái)的市場(chǎng)分化，會(huì)把那些劣質(zhì)資產(chǎn)慢慢吞噬掉，這些房子最終的歸宿就是不斷貶值。

　　深圳樓市那些整體勢(shì)能開(kāi)始走下坡路的板塊和小區(qū)，好比被皇上打入冷宮的妃子，已經(jīng)很難再有上升行情。

　　本身沒(méi)啥競(jìng)爭(zhēng)力的房子就更不說(shuō)了，現(xiàn)在不受歡迎，未來(lái)不被待見(jiàn)，價(jià)格也很難有多大起色。

　　如果你手上持有這樣的房子，不進(jìn)行資產(chǎn)升級(jí)，那么這類房子大概率會(huì)逐漸變成你的負(fù)擔(dān)。

　　未來(lái)保障房持續(xù)供應(yīng)，商品房逐漸改善化的趨勢(shì)下，唯有置換具有稀缺屬性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能走出獨(dú)立行情。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。