東北樓市，曾是無數(shù)房企的"傷心地"。

過去幾年，隨著人口外流、經(jīng)濟(jì)增速放緩，東北房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，不少品牌房企選擇收縮甚至退出這片"凍土"。

龍湖也曾經(jīng)在2024年將整個(gè)龍湖東北業(yè)務(wù)劃歸天津管轄，似乎準(zhǔn)備逐步淡出這片市場。

然而，就在行業(yè)普遍看衰東北樓市的背景下，龍湖卻在2025年做出了一個(gè)令人意外的決定：

重新拆分設(shè)立龍湖東北公司，任命1989年出生的校招生譚潔擔(dān)任東北公司總經(jīng)理

這一「死而復(fù)生」的操作背后，究竟隱藏著怎樣的戰(zhàn)略考量？新任總經(jīng)理又有何背景？今天濤哥來跟大家聊聊。

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在龍湖的人才體系中，"校招生"一直被視為未來的高管儲(chǔ)備。

新任東北公司總經(jīng)理譚潔，這位年僅36歲的少帥，將肩負(fù)起重振龍湖東北業(yè)務(wù)的重任。

譚潔的職業(yè)軌跡堪稱龍湖內(nèi)部培養(yǎng)人才的經(jīng)典案例：

山東大學(xué)畢業(yè)后，他以校招生身份加入龍湖，從工程師、工程經(jīng)理一步步做起，先后擔(dān)任過項(xiàng)目總、片區(qū)總經(jīng)理等職務(wù)。

2021年，他出任龍湖昆明事業(yè)部工程總，同年調(diào)任成都公司工程總；

2022年晉升為成都公司運(yùn)營總經(jīng)理兼昆明事業(yè)部總經(jīng)理；2023年又被調(diào)往C5代建航道"龍智造"擔(dān)任副總經(jīng)理。

來源：中指研究院

值得注意的是，譚潔在龍智造的兩年，正是龍湖代建業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)的階段。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年龍湖龍智造以800萬平方米的新簽約代建面積位居國內(nèi)第10，以106億的銷售金額排名第6。

截至2025年，龍智造累計(jì)獲取代建項(xiàng)目超90個(gè)，總建面超1600萬方，已成為代建領(lǐng)域的重要玩家。

代建業(yè)務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，或許是譚潔此次調(diào)任東北的關(guān)鍵因素

龍湖將一位有代建經(jīng)驗(yàn)的年輕干將派往東北，可能預(yù)示未來東北公司將加大代建業(yè)務(wù)比重，以輕資產(chǎn)的模式參與東北市場。

譚潔的工程背景也契合東北市場的特殊需求。

東北的氣候條件對建筑工程質(zhì)量要求極高，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對產(chǎn)品品質(zhì)極為看重，一位有豐富工程經(jīng)驗(yàn)的管理者，能夠更好地提升龍湖在東北市場產(chǎn)品競爭力。

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龍湖在東北的組織調(diào)整，堪稱一部跌宕起伏的"連續(xù)劇"。

要理解此次東北公司"重生"的意義，我們需要回溯其多次合并拆分的歷程。

1）區(qū)域整合期(2020年)：2020年8月，龍湖將沈陽公司與大連公司合并成東北公司，原大連公司更名為東北公司大連事業(yè)部。

這一調(diào)整與龍湖當(dāng)時(shí)推行的"53215"戰(zhàn)略密切相關(guān)：要求合并三年以上銷售額仍低于50億的地區(qū)公司。通過合并龍湖精簡了管理層級(jí)，提升了運(yùn)營效率。

2）戰(zhàn)略收縮期(2023-2024年)：隨著東北市場持續(xù)低迷，2023年5月龍湖將長春公司并入天津公司；2024年中，又將整個(gè)東北業(yè)務(wù)劃歸天津公司管轄。

這一階段，龍湖明顯采取了防守策略，通過合并減少管理成本，集中資源應(yīng)對市場下行。

3）戰(zhàn)略重啟期(2025年)：令人意外的是，將東北業(yè)務(wù)并入天津不到一年后，龍湖又將東北公司重新拆分獨(dú)立，并任命新的總經(jīng)理。

這一決策背后可能還是基于業(yè)務(wù)發(fā)展的考量：

東北市場雖然整體低迷，但龍湖在沈陽、長春等核心城市仍保持較強(qiáng)競爭力

2024年龍湖沈陽公司以29.2億銷售額排名市場第4，長春公司以18.8億權(quán)益銷售額同樣位居第4，要知道龍湖在很多城市都榜上無名了，東北還位居前列。

比如在天津，龍湖連前10都沒進(jìn)入，所以此次調(diào)整中，原天津公司被并入北京公司，而東北公司則獲得獨(dú)立地位。

此后，北京公司統(tǒng)籌環(huán)渤海區(qū)域，東北公司則專注于黑吉遼市場。這種"專業(yè)化分工"的模式，有利于深耕各自區(qū)域。

龍湖東北的"三生三世"，折射出房企在周期波動(dòng)中的靈活應(yīng)變。

從整合到收縮再到重啟，龍湖始終根據(jù)市場變化調(diào)整策略，既不盲目堅(jiān)持，也不輕言放棄，體現(xiàn)出成熟企業(yè)的戰(zhàn)略定力與靈活性。

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龍湖此次東北公司重組，是其近年一系列組織架構(gòu)調(diào)整的一部分。

調(diào)整后，龍湖在全國設(shè)有12個(gè)地區(qū)公司。濤哥獨(dú)家整理了目前龍湖各個(gè)地區(qū)公司及總經(jīng)理人員名單，具體如下：

1）龍湖北京公司總經(jīng)理 辛田

2）龍湖山東公司總經(jīng)理 楊澤春

3）龍湖東北公司總經(jīng)理 譚潔

4）龍湖合寧公司總經(jīng)理 王金林

5）龍湖滬蘇公司總經(jīng)理 李堯

6）龍湖浙江公司總經(jīng)理 邢晟昊

7）龍湖西鄭公司總經(jīng)理 龍宇飛

8）龍湖長沙公司總經(jīng)理 高翔

9）龍湖武漢公司總經(jīng)理 虞翔

10）龍湖成都公司總經(jīng)理 王玨

11）龍湖重慶公司總經(jīng)理 張榮雨

12）龍湖華南公司總經(jīng)理 沈宗榮

觀察龍湖2024年的表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：

首先，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)成為穿越周期的"壓艙石"

2024年財(cái)報(bào)，龍湖全年?duì)I收1274.7億，其中運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.1億，同比增長7.4%，占總營收的21%，成為支撐利潤的重要引擎。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)不僅提供了穩(wěn)定現(xiàn)金流，更幫助龍湖降低對傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴，增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

其次，逐步戰(zhàn)略性恢復(fù)拿地，彰顯發(fā)展信心

保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健同時(shí)，龍湖2024年在一二線城市審慎拿地，北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等9座高能級(jí)城市新增9幅土地。

在其去年1011.2億合同銷售額中，一二線城市銷售占比超90%。"精準(zhǔn)投資"的策略，既保證了流動(dòng)性安全，又為未來發(fā)展儲(chǔ)備了資源。

從2024年的表現(xiàn)看，龍湖已初步形成了開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)"三駕馬車"并行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，多元均衡的發(fā)展模式正是其在地產(chǎn)寒冬中保持相對穩(wěn)健的關(guān)鍵。

東北市場的復(fù)蘇或許仍需時(shí)日，但龍湖此次重新布局，顯示出其對長期價(jià)值的判斷。

對于整個(gè)行業(yè)而言，龍湖東北的"重生記"提供了一個(gè)有價(jià)值的觀察樣本：

市場永遠(yuǎn)在變化，唯一不變的是企業(yè)必須不斷自我革新的決心。韌性生長，才是穿越周期的唯一路徑。

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