上海郊區(qū)遇到了好幾個(gè)大麻煩：

新房去化困難、產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到瓶頸、GDP增速放緩、人口導(dǎo)入減少、配套資源不均……

郊區(qū)遇到的挑戰(zhàn)，也恰巧是上海遇到的挑戰(zhàn)。

上海郊區(qū)那么多，都該怎么做才能擺脫困境呢？

上海急需郊區(qū)二次崛起！

最近上海郊區(qū)的樓市不怎么好，新房普遍不好賣。

如嘉定安亭的深安上居、青浦華新的鳳啟虹橋、松江新城的銀湖灣、奉賢的中海戈雅園等。

包括臨港、寶山、金山、崇明在內(nèi)，去化壓力都很大。

有的0認(rèn)購，有的從期房熬成現(xiàn)房，甚至交房了還沒賣完，市場(chǎng)很疲軟。

不過郊區(qū)樓市的疲軟只是表象，更深層次是背后的產(chǎn)業(yè)與人口動(dòng)能在衰減。

上海郊區(qū)以工業(yè)發(fā)展為主，但工業(yè)普遍在轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展一度出現(xiàn)負(fù)增長。

典型的如松江，傳統(tǒng)工業(yè)經(jīng)歷關(guān)停并轉(zhuǎn)后，2022-2023年出現(xiàn)負(fù)增長，地方財(cái)政收入應(yīng)聲下滑：

2024年松江區(qū)地方財(cái)政收支及增長速度

同時(shí)金山、寶山的重工業(yè)也面臨著綠色升級(jí)的壓力；

嘉定引以為傲的汽車產(chǎn)業(yè)也站在了轉(zhuǎn)型的十字路口……

與此同時(shí)，上海市區(qū)發(fā)展的空間也遇到了瓶頸。

商辦飽和、地價(jià)高企、環(huán)保嚴(yán)苛等等，承載快到了極限。

上海的產(chǎn)業(yè)到了升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，急需郊區(qū)廣闊的土地資源、相對(duì)低廉的成本優(yōu)勢(shì)以及更大的環(huán)境容量來支撐發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、布局大科學(xué)裝置等戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。

郊區(qū)的土地資源很廣闊，適合發(fā)展大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中試基地和未來產(chǎn)業(yè)社區(qū)；

郊區(qū)的用地成本還低廉，很適合吸引一些初創(chuàng)企業(yè)、成長型企業(yè)到來。

郊區(qū)環(huán)境容量更大，更適合布局具有一定環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)但戰(zhàn)略意義重大的產(chǎn)業(yè)。

郊區(qū)是上海外來人口的主要承載區(qū)，但外來人口在減少，進(jìn)而拖累到上海整體的人口導(dǎo)入，也加劇了上海的老齡化負(fù)擔(dān)。

作為上海外來人口集中區(qū)的松江，2024年外來人口較上一年減少約1.98萬人。

外來“接盤”的減少了，郊區(qū)新房也就不好賣了。

當(dāng)然人口減少是多方面的原因，除了產(chǎn)業(yè)變動(dòng)外，也在于郊區(qū)的配套和生活環(huán)境做得不夠好。

上海郊區(qū)在公共服務(wù)、城市品質(zhì)和收入水平等方面可能還不如其它二三線城市，使得在人才競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。

所以有一部分人選擇逃離了上海，轉(zhuǎn)而流向長三角其他更具活力的城市，如蘇州、杭州等。

郊區(qū)遇到了這么多問題，已經(jīng)拖累到了上海全局的發(fā)展，破局之路到底在哪？

上海比任何時(shí)候都更需要一場(chǎng)郊區(qū)的“二次崛起”！

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

賣房策略輕度咨詢

但郊區(qū)那么多，不可能去搞一個(gè)低水平重復(fù)和同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，那就沒意思了。

需要郊區(qū)形成一個(gè)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、功能互補(bǔ)、集群發(fā)力的崛起路徑，以支撐上海的整體升級(jí)目標(biāo)。

上海郊區(qū)也很爭(zhēng)氣，有的已經(jīng)亮出了自己的二次“崛起秘籍”：

其中浦東張江、閔行大零號(hào)灣、松江和寶山已經(jīng)當(dāng)起了科創(chuàng)急先鋒，走出了特色鮮明的轉(zhuǎn)型之路：

浦東張江是國家戰(zhàn)略科技力量核心承載區(qū)，堪稱上?？苿?chuàng)“壓艙石”。

張江主攻的是集成電路、生物醫(yī)藥和AI底層“卡脖子”領(lǐng)域。

從“園區(qū)”向“科學(xué)城”的蛻變，張江極大提升了全球頂尖人才吸引力。

閔行的大零號(hào)灣是高?？萍汲晒D(zhuǎn)化和顛覆性創(chuàng)新的策源地，發(fā)揮的角色同樣重要：

依托交大、華師大，打通“產(chǎn)學(xué)研用金”，培育獨(dú)角獸與未來產(chǎn)業(yè)。

閔行的莘莊已經(jīng)發(fā)展飽和，大零號(hào)灣、前灣將是閔行二次崛起的兩步大棋。

松江是上海先進(jìn)制造業(yè)主陣地之一，是長三角G60科創(chuàng)走廊策源地。

松江正在聚焦集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能、高端裝備等硬科技產(chǎn)業(yè)。

上海亟需松江從“制造”向“創(chuàng)造”轉(zhuǎn)型升級(jí)，勇敢擔(dān)當(dāng)長三角科創(chuàng)引擎！

寶山是北上?？苿?chuàng)中心， 肩負(fù)中心城區(qū)疏解與重工業(yè)轉(zhuǎn)型雙重使命。

大吳淞錨定郵輪經(jīng)濟(jì)、濱江文創(chuàng)和智能制造；南大聚焦數(shù)智經(jīng)濟(jì)、生物科技和研發(fā)總部。

寶山的空氣質(zhì)量在全市最差，上海希望寶山徹底擺脫高污染高能耗路徑依賴，打造綠色低碳典范。

除了科創(chuàng)外，上海其它郊區(qū)如青浦、嘉定、臨港等又開辟出了不同的崛起賽道：

青浦：長三角數(shù)字新干線（郊區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊）

嘉定：汽車新四化（傳統(tǒng)汽車工業(yè)轉(zhuǎn)型）

臨港：自貿(mào)新片區(qū)（帶領(lǐng)上海二次開放）

奉賢：東方美谷（中國化妝品之都）

青浦是上海服務(wù)長三角一體化發(fā)展的數(shù)字樞紐，定位很高，任重而道遠(yuǎn)。

青浦聚集了浦西最多的數(shù)字大廠，希望打好數(shù)字經(jīng)濟(jì)、會(huì)展商貿(mào)、現(xiàn)代物流三張牌。

青浦的GDP增速開始在上海郊區(qū)領(lǐng)跑了，僅次于臨港，上海對(duì)青浦寄予了兩翼齊飛的厚望！

嘉定以前是上海經(jīng)濟(jì)的老二，GDP總量和排名一度僅次于浦東，但近些年下滑明顯。

嘉定的二次崛起破局點(diǎn)是傳統(tǒng)汽車轉(zhuǎn)型的成功，打造世界級(jí)智能網(wǎng)聯(lián)汽車生態(tài)圈（芯片、軟件、傳感器、車路協(xié)同）。

嘉定要發(fā)揮好測(cè)試示范區(qū)引領(lǐng)和全產(chǎn)業(yè)鏈集聚的優(yōu)勢(shì)，讓汽車產(chǎn)業(yè)再次崛起！

臨港自貿(mào)新片區(qū)是上海更深層次開放的先鋒，擁有發(fā)展特殊經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的更高定位。

臨港搞了一大批前沿產(chǎn)業(yè)集群，如集成電路全產(chǎn)業(yè)鏈、人工智能、民用航空、生物醫(yī)藥、智能新能源汽車等。

上海需要臨港形成再造一個(gè)浦東的速度和雄心，畢竟這是上海未來最大的增量引擎。

奉賢與金山聯(lián)手深耕美麗健康產(chǎn)業(yè)，打造出了東方美谷產(chǎn)業(yè)品牌，正在朝著“中國化妝品之都”邁進(jìn)。

上海每個(gè)郊區(qū)都有自己不同的使命，形成了各自特色的轉(zhuǎn)型崛起之路。

可以說，郊區(qū)要是發(fā)展成功了，以后將為上海貢獻(xiàn)最多最大的GDP增量！

郊區(qū)牛了，上海也就更牛了，郊區(qū)崛起對(duì)上海具有極大的戰(zhàn)略價(jià)值，能大幅提升上海在全球產(chǎn)業(yè)分工和價(jià)值鏈中的地位。

目前上海GDP排在全球第五，下一步超越的就是東京，成為全球第四乃至第三！

私信免費(fèi)標(biāo)的選擇咨詢

除了在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面上海需要郊區(qū)崛起外，在人口導(dǎo)入領(lǐng)域上海更需要郊區(qū)承擔(dān)重要使命。

2015-2022短短7年間，杭州狂攬157萬新增人口，南京、蘇州都分別增長超百萬。

但同期上海只增加了82萬，可謂在“搶人大戰(zhàn)”中占了下風(fēng)！

更關(guān)鍵的是，上海正在面臨人口深度老齡化，急需補(bǔ)充新鮮血液。

上海扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)的希望，就在郊區(qū)！為什么是郊區(qū)呢？

因?yàn)樯虾Ｖ行某菂^(qū)（CAZ）定位商辦核心區(qū)，城市更新與拆遷導(dǎo)致人口持續(xù)疏解。

如虹口、黃浦近年來城市更新力度較大，居民被動(dòng)遷到郊區(qū)了，導(dǎo)致戶籍人口顯著減少。

郊區(qū)承載了上海73%的人口，是導(dǎo)入外來人口的中堅(jiān)區(qū)域：

在這其中，五大新城有扛鼎之責(zé)。

五大新城被賦予了2035年前導(dǎo)入324萬新增人口的戰(zhàn)略任務(wù)，這是上海破局老齡化的關(guān)鍵籌碼。

2020年第七次人口普查時(shí)上海五大新城的人口是：

松江新城81.22萬

嘉定新城69.65萬

青浦新城40.27萬

奉賢新城40.12萬

臨港新城36.75萬

而在2035的規(guī)劃里，五大新城的人口總量分別將新增到：

松江新城110萬

嘉定新城160萬

青浦新城80萬

奉賢新城94萬

臨港新城147萬

這些增量加起來是324萬，需要在2035年之前全部完成，上海對(duì)五大新城寄予了厚望！

引人不易，留人更難。把人吸引來只是第一步，用一流的配套環(huán)境把人留下來，才是真正的勝利。

但是當(dāng)前郊區(qū)在教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套上都有“留人”的短板，需要補(bǔ)足。

如郊區(qū)每萬人口才對(duì)應(yīng)0.43所中小學(xué)（市區(qū)0.99所）、教職工數(shù)43.45人（市區(qū)229.33人），跟中心城區(qū)的差距是明顯的：

上海各區(qū)中小學(xué)數(shù)和教職工數(shù)（數(shù)據(jù)來源：wind）

郊區(qū)每萬人享有的衛(wèi)生機(jī)構(gòu)數(shù)是1.78個(gè)（市區(qū)4.08個(gè)），醫(yī)護(hù)人員數(shù)不足市區(qū)1/6：

上海各區(qū)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)和醫(yī)護(hù)人員數(shù)（數(shù)據(jù)來源：wind）

郊區(qū)商業(yè)體占比55%數(shù)量可不少，但銷售額TOP10中僅占4席（市區(qū)6席）；

青浦百聯(lián)奧特萊斯（61.7億元）為郊區(qū)最高，但僅約市區(qū)冠軍環(huán)球港（203億元）的30%：

郊區(qū)地鐵密度太低了，中心城區(qū)的黃浦、徐匯密度排在全市第一，遠(yuǎn)超郊區(qū)；

松江、奉賢等遠(yuǎn)郊人均站點(diǎn)分別只有可憐的0.025和0.01個(gè)，松江地鐵高峰期最擁堵：

所以郊區(qū)那些規(guī)劃的軌交快線如嘉定快線、安亭快線、松江快線、奉賢線等要加快落地了。

短期值得期待的是，2號(hào)線西延伸、12/13號(hào)線西延伸、18號(hào)線二期、19號(hào)線等線路將進(jìn)一步優(yōu)化青浦、寶山、松江等郊區(qū)的覆蓋。

同時(shí)市域鐵路示范區(qū)線、嘉閔線、南楓線、南匯支線也將強(qiáng)化郊區(qū)與市中心和長三角的快速聯(lián)系。

郊區(qū)要加大力度引入好學(xué)校、好醫(yī)院、好商場(chǎng)和便捷的地鐵，讓更多中產(chǎn)家庭和高素質(zhì)人才留下來。

郊區(qū)很多地方的城市界面和居住環(huán)境不如三四線城市，在這方面要好好提升一下。

郊區(qū)要因地制宜、適當(dāng)性地多打造大型公園綠地、濱水空間和生態(tài)廊道，做好宜居環(huán)境。

因此，上海五大新城戰(zhàn)略只許成功，不許失敗！

五大新城要是真的發(fā)展成為了現(xiàn)代化、高品質(zhì)、具有獨(dú)立功能的綜合性節(jié)點(diǎn)城市；

就能改變郊區(qū)作為中心城區(qū)“附屬”和“臥城”的單一角色了。

郊區(qū)的綜合崛起對(duì)上海整體而言價(jià)值是巨大的：

避免中心城區(qū)過度擁擠，疏解中心城區(qū)人口壓力，優(yōu)化上海城市空間結(jié)構(gòu)；

提升上海城市整體韌性，多中心結(jié)構(gòu)更能應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，減少單點(diǎn)失效的影響；

釋放經(jīng)濟(jì)活力，新增人口二次激活消費(fèi)市場(chǎng)、勞動(dòng)力供給和創(chuàng)新潛力，為上海整體經(jīng)濟(jì)注入持續(xù)動(dòng)能；

應(yīng)對(duì)老齡化，導(dǎo)入的年輕人口可以緩解城市老齡化壓力、維持社保體系可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

綜合來看，上海郊區(qū)的“二次崛起”，并不是一個(gè)簡單的區(qū)域振興，而是關(guān)乎上海這座城市能否在激烈的全球城市競(jìng)爭(zhēng)中贏得未來、實(shí)現(xiàn)能級(jí)躍升的背水一戰(zhàn)。

為了讓郊區(qū)更好地崛起，同時(shí)我們也希望有關(guān)部門做好相應(yīng)的配套制度保障：

1. 以堅(jiān)定的戰(zhàn)略決心持續(xù)投入：在政策、資金、資源上給予郊區(qū)（尤其是五大新城和南北轉(zhuǎn)型區(qū)）長期、穩(wěn)定、強(qiáng)有力的支持，打破路徑依賴和短期行為；

2. 要有深刻的體制機(jī)制創(chuàng)新：在土地管理、人才政策、財(cái)政體制、放管服改革等方面大膽突破，賦予郊區(qū)更大的發(fā)展自主權(quán)和靈活性，激發(fā)市場(chǎng)活力。

3. 還要有更高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃與建設(shè)： 以建設(shè)“人民城市”和“未來城市”的理念，以前瞻性眼光規(guī)劃建設(shè)新城和產(chǎn)業(yè)區(qū)，避免低水平重復(fù)建設(shè)，確保城市品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展。

4. 強(qiáng)大的協(xié)同與開放：郊區(qū)之間、郊區(qū)與中心城區(qū)之間、上海與長三角之間需要更緊密的協(xié)同合作，形成發(fā)展合力。同時(shí)，堅(jiān)持高水平的對(duì)外開放，吸引全球高端資源。

歷史性的機(jī)遇與挑戰(zhàn)擺在了面前，希望每個(gè)郊區(qū)都能把握好。

唯有成功實(shí)現(xiàn)郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)涅槃與新城蝶變，上海才能真正突破發(fā)展瓶頸，打造出多個(gè)動(dòng)力強(qiáng)勁的“增長極”，匯聚全球一流人才，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量沖擊全球第四的宏偉目標(biāo)，并構(gòu)建一個(gè)更均衡、更韌性、更可持續(xù)、更具活力的國際大都市新格局。

郊區(qū)的崛起，就是上海未來的崛起！