最近網(wǎng)上有人說南京房?jī)r(jià)跌得嚇人，我刷到一個(gè)博主發(fā)的帖子，說南京有個(gè)叫世茂外灘新城的小區(qū)，以前是江景豪宅，現(xiàn)在房?jī)r(jià)直接腰斬。這個(gè)小區(qū)靠著長(zhǎng)江，以前因?yàn)榻昂茫瑑r(jià)格一直居高不下，很多買房人都是沖著這個(gè)去的。我查了下，這個(gè)小區(qū)2021年的時(shí)候一套房要賣六七百萬，現(xiàn)在同樣的房子才賣兩三百萬一棟，一套房直接虧了三百多萬。很多業(yè)主當(dāng)初就是看中這里的環(huán)境和江景，花了大半輩子積蓄買的，現(xiàn)在價(jià)格跌成這樣，心里肯定不是滋味。

博主發(fā)的截圖顯示，今年四月這個(gè)小區(qū)成交價(jià)才兩萬七一平米，掛牌價(jià)三萬多，但實(shí)際成交價(jià)比掛牌價(jià)還要低，差不多打八折。這說明房東掛牌價(jià)可能只是為了撐場(chǎng)面，實(shí)際能賣出去的價(jià)格要低不少。2020年有人花六百五十萬買了一套一百一十平的房子，現(xiàn)在同樣的戶型才賣三百二十萬，差價(jià)直接三百多萬。這戶人家當(dāng)初可能是看中未來升值潛力，結(jié)果現(xiàn)在不僅沒賺，還虧了這么多，真是讓人唏噓。

另一個(gè)樓盤中海觀江樾更夸張，去年五一賣兩萬六一平米，現(xiàn)在開發(fā)商直接降到兩萬三，還送車位。這個(gè)樓盤位置也不錯(cuò)，當(dāng)初賣的時(shí)候也是人氣很旺，沒想到這么快就降價(jià)促銷了。但旁邊的二手房還在標(biāo)兩萬四甚至三萬，新業(yè)主看到這個(gè)價(jià)直接炸毛，覺得被坑了。他們當(dāng)初可能是沖著開發(fā)商的品牌和預(yù)期價(jià)格買的，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)二手房掛牌價(jià)比自己買的時(shí)候還高，心里肯定不平衡。

我問了南京的朋友，他們說現(xiàn)在二手房市場(chǎng)特別難，上周南京二手房成交一千五百多套，比之前少了不少。中介說主要是五一假期影響，但其實(shí)大家都不太敢買了。市場(chǎng)冷清得讓人心慌，以前這個(gè)時(shí)候應(yīng)該是交易旺季才對(duì)。新增掛牌房源五千多套，價(jià)格倒是漲了14%，但可能是因?yàn)榉繓|不想低價(jià)賣，故意標(biāo)高價(jià)。房東可能覺得市場(chǎng)還沒到底，想等價(jià)格回升再賣。

新房那邊倒是賣得稍微好點(diǎn)，上周賣了五百多套，但價(jià)格也撐不住，平均兩萬九一平米。這說明開發(fā)商為了去庫(kù)存，不得不降價(jià)促銷。城北賣得最好，一周賣了七十多套。城北那邊配套相對(duì)成熟，價(jià)格也相對(duì)較低，所以吸引力更大。不過華僑路那邊中介說現(xiàn)在年輕人更想買老破小，畢竟便宜，但房東要價(jià)反而更高了。老破小雖然條件一般，但總價(jià)低，適合剛需上車，房東可能也看到了這一點(diǎn)，所以要提高價(jià)格。

貝殼找房的數(shù)據(jù)說南京二手房?jī)r(jià)格最近半年一直在小幅下滑，但還在兩萬四以上。這說明市場(chǎng)整體還是處于下行通道，但跌幅有限。新房?jī)r(jià)格倒是穩(wěn)在三萬左右，但像中海這種降價(jià)促銷的樓盤越來越多。開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，價(jià)格戰(zhàn)也打得越來越兇。

我算了一下，現(xiàn)在在南京買新房月供大概一萬五左右，壓力還是挺大的。這個(gè)月供對(duì)于普通家庭來說確實(shí)是一筆不小的開支，需要仔細(xì)掂量。但剛需的人覺得現(xiàn)在是機(jī)會(huì)，畢竟房?jī)r(jià)降了，但還得看自己能不能扛住月供。剛需族可能覺得這是難得的購(gòu)房機(jī)會(huì)，但也要考慮自己的經(jīng)濟(jì)承受能力。

開發(fā)商現(xiàn)在都開始打價(jià)格戰(zhàn)了，中海那個(gè)樓盤降價(jià)后老業(yè)主都急了，網(wǎng)上到處罵開發(fā)商。老業(yè)主覺得自己被欺騙了，維權(quán)情緒高漲。但開發(fā)商可能也是沒辦法，得趕緊回血，不然資金鏈斷了更麻煩。開發(fā)商降價(jià)也是出于無奈，畢竟房子賣不出去，資金回籠不了，后續(xù)開發(fā)就會(huì)受影響。

聽說最近降準(zhǔn)降息，公積金利率也下調(diào)了，但好像對(duì)買房人刺激不大。這些政策本意是刺激樓市，但效果似乎并不明顯。中介說現(xiàn)在很多人還在等，覺得房?jī)r(jià)還會(huì)跌，所以寧愿租房也不著急出手。購(gòu)房者觀望情緒濃厚，擔(dān)心買了之后價(jià)格繼續(xù)下跌，所以選擇持幣觀望。

南京房?jī)r(jià)從頂峰跌下來已經(jīng)有一陣子了，現(xiàn)在基本穩(wěn)定在小幅震蕩。但對(duì)比之前的價(jià)格，還是差了一大截。市場(chǎng)經(jīng)歷了快速上漲后，現(xiàn)在進(jìn)入調(diào)整期，價(jià)格波動(dòng)在所難免。剛需的人可能覺得是好事，但手里有房的業(yè)主現(xiàn)在想賣，發(fā)現(xiàn)根本賣不出心里價(jià)。投資客現(xiàn)在也感到焦慮，之前高位接盤的房子現(xiàn)在很難脫手。

我有個(gè)朋友在南京工作，他說現(xiàn)在公司裁員消息不斷，大家都不敢亂花錢，買房更是謹(jǐn)慎。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性讓人們對(duì)未來收入預(yù)期降低，購(gòu)房意愿也隨之下降。以前覺得買房能賺錢的人現(xiàn)在都虧慘了，現(xiàn)在都明白房子就是住的，別想靠它發(fā)財(cái)。投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)被越來越多的人認(rèn)識(shí)到，投機(jī)行為減少。

最近網(wǎng)上有人說南京文旅五一假期挺火的，但樓市就是不漲，可能大家現(xiàn)在更愿意花錢玩，而不是買房了。旅游市場(chǎng)的復(fù)蘇與樓市的冷清形成鮮明對(duì)比，反映了人們消費(fèi)觀念的變化。開發(fā)商要是再不調(diào)整策略，可能更多樓盤要加入降價(jià)大軍。開發(fā)商需要找到新的突破口，單純依靠降價(jià)可能不是長(zhǎng)久之計(jì)。

現(xiàn)在南京的中介門店門口貼的廣告，要么是急售降價(jià)，要么是房東扛價(jià)不賣，市場(chǎng)兩極分化特別嚴(yán)重。著急賣房的房東和堅(jiān)持高價(jià)的房東形成了鮮明對(duì)比，市場(chǎng)分化現(xiàn)象明顯。買房的人在挑便宜的，賣房的在等行情回暖，兩邊誰都不讓步。買賣雙方在價(jià)格上存在較大分歧，導(dǎo)致交易難以達(dá)成。

聽說南京政府最近在推保障房，可能想分流點(diǎn)剛需，但具體效果還得看后續(xù)。保障房的建設(shè)和供應(yīng)可以緩解部分剛需壓力，但能否真正起到分流作用還有待觀察。現(xiàn)在買房的人最怕的就是買了就跌，所以都在等，等來等去房?jī)r(jià)還是在慢慢往下走。購(gòu)房者的觀望情緒導(dǎo)致市場(chǎng)交易量持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)也難以止跌。

南京樓市新房二手房?jī)r(jià)格打架，開發(fā)商降價(jià)業(yè)主鬧，剛需糾結(jié)投資客退場(chǎng)。市場(chǎng)各方都在博弈，短期內(nèi)難以達(dá)成共識(shí)。房?jī)r(jià)跌了，但大家的錢包也沒見鼓起來，生活壓力還是那么大。樓市的變化并沒有直接改善人們的生活狀況，反而讓很多人感到焦慮和不安。