文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

6月13日，國常會(huì)提出，“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

6月4日，財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部組織開展2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選。擬支持20個(gè)城市：北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱等。2024年我國首次啟動(dòng)城市更新示范工作，本次第二批城市更新行動(dòng)評(píng)審后，城市更新隊(duì)列擴(kuò)圍，共計(jì)35城被納入。

此次財(cái)政繼續(xù)支持，體現(xiàn)中央對(duì)城市更新的重點(diǎn)保障，我國城市更新正進(jìn)入高維度、高密度政策支持發(fā)展階段。城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是我國現(xiàn)階段擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)投資、促消費(fèi)的重要抓手，在解決就業(yè)、促進(jìn)樓市去庫存等方面將發(fā)揮重要作用。

6月12日，廣州發(fā)布《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》提到：優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率等。

廣州是一線放松力度最大的城市，限制性措施全面取消，但從效果看市場(chǎng)尚未企穩(wěn)。從2024年9月廣州全面放開限購，11月開始陸續(xù)推出購房可落戶、全市范圍內(nèi)“收儲(chǔ)”、取消普宅標(biāo)準(zhǔn)以及增加公積金貸款額度，到2025年6月全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率等。

廣州之后，北上深取消限購是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)政策正從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場(chǎng)過熱。

5月，樓市成交分化，其中核心城市新房結(jié)構(gòu)性回暖，二手房市場(chǎng)處于“以價(jià)換量”調(diào)整階段，三四線城市有價(jià)無市、還在深度調(diào)整。5月，30城新房成交面積環(huán)比13.3%、同比-2.5%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為20.5% 、-10.8%、-2.4%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為22.2%、15.5%、33.4%、3.5%。16城二手房成交面積環(huán)比-15.2%、同比-2.8%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為9.5%、 18.6% ，杭州、成都、蘇州二手房成交面積環(huán)比2.3%、-0.1%、3.9%。

考慮到多數(shù)城市庫存去化周期仍處高位，居民購買力、信心不足，疊加政策邊際效應(yīng)遞減，政策仍需繼續(xù)加碼。

從當(dāng)前房地產(chǎn)投資等指標(biāo)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑顯著拖累經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)、就業(yè)和地方財(cái)政。房地產(chǎn)是第一大支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。當(dāng)前樓市的政策應(yīng)從被動(dòng)放開轉(zhuǎn)向全面主動(dòng)提振。

當(dāng)前三招可救地產(chǎn)：

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)用于保障房，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平。同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。

2）降低利率和稅費(fèi)。持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購房成本，減少購房者負(fù)擔(dān)。

3）全面取消限購，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。對(duì)于生育家庭，給予住房生育補(bǔ)貼。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

相信經(jīng)過實(shí)質(zhì)有力措施，房地產(chǎn)一定能避免硬著陸，實(shí)現(xiàn)軟著陸，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和民生改善貢獻(xiàn)力量。

風(fēng)險(xiǎn)提示：部分城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。

目錄

1 月度觀點(diǎn)：城市更新名單擴(kuò)容

2 房地產(chǎn)銷售：五月樓市成交平穩(wěn)，降息后新房成交結(jié)構(gòu)性回暖

3 土地市場(chǎng)：“控量提質(zhì)”，核心城市高品質(zhì)地塊頻出

4 房企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)：百強(qiáng)房企銷售、拿地企穩(wěn)，融資熱度略低

5 行業(yè)政策追蹤：供需齊發(fā)力，持續(xù)放松穩(wěn)定市場(chǎng)

6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期

7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行收儲(chǔ)、持續(xù)降息、全面放開限購

正文

1 月度觀點(diǎn)：城市更新名單擴(kuò)容

2025年6月4日，財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部組織開展了2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選。本次擬支持的20個(gè)城市為：北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟(jì)南、鄭州、宜昌、長(zhǎng)沙、廣州、?？?、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊。2024年我國首次啟動(dòng)城市更新示范工作確定石家莊、太原、沈陽等15個(gè)城市作為首批補(bǔ)助對(duì)象。本次第二批城市更新行動(dòng)評(píng)審后，城市更新隊(duì)列擴(kuò)圍，共計(jì)35城被納入城市更新行動(dòng)中來。

本次城市更新財(cái)政支持，中央補(bǔ)助資金的使用范圍擴(kuò)大。根據(jù)財(cái)政部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部今年4月發(fā)布的《關(guān)于開展2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)的通知》，中央財(cái)政按區(qū)域?qū)?shí)施城市更新行動(dòng)城市給予定額補(bǔ)助。其中：東部、中部、西部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過8億元、10億元、12億元，直轄市每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過12億元。與第一批城市補(bǔ)助上限基本持平。2025年中央補(bǔ)助資金的使用范圍有所擴(kuò)大，除四項(xiàng)城市更新重點(diǎn)工作外，還可以用于城市更新機(jī)制建設(shè)相關(guān)支出，包括項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和生成機(jī)制、資金安排和籌措、用地保障和審批機(jī)制等，促進(jìn)城市存量資產(chǎn)盤活。

2025年財(cái)政補(bǔ)助城市名單中，西部、東北城市占比提升。1）兩輪補(bǔ)助城市名單無任何城市重疊，中央財(cái)政支持城市更新行動(dòng)是年度性評(píng)選，每年選擇不同城市，以求擴(kuò)大城市更新范圍。2）2025年補(bǔ)助城市分布為，東部、中部、西部、東北分別占45%、20%、25%、10%。東部為主導(dǎo)，但西部、東北部比例提升；2024年東部、中部、西部、東北占比分別為47%、27%、20%、6%。

各地方獲得中央財(cái)政城市更新支持資金，有助于釋放居民改善購房需求，推動(dòng)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。1）通過競(jìng)爭(zhēng)性選拔、差異化補(bǔ)助，激活地方政府城市更新動(dòng)力，有效激勵(lì)各地加大力度推動(dòng)城市更新。2）中央財(cái)政資金補(bǔ)助的項(xiàng)目，一般同時(shí)要求地方財(cái)政配套一定比例資金。部分項(xiàng)目還會(huì)引入社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)杠桿效應(yīng)。3）通過區(qū)域差異化補(bǔ)助、定向投放等方式，實(shí)現(xiàn)了中央財(cái)政對(duì)城市更新發(fā)展方向的精確引導(dǎo)，起到全國示范意義。

打鐵還得自身硬，中國經(jīng)濟(jì)潛力大，只要把發(fā)展放在首要任務(wù)，全力拼經(jīng)濟(jì)，就有望把經(jīng)濟(jì)推向復(fù)蘇，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，股市繁榮發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)信心提振，新質(zhì)生產(chǎn)力突破。

2 房地產(chǎn)銷售：五月樓市成交平穩(wěn)，降息后新房成交結(jié)構(gòu)性回暖

從銷售看，“926”后，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，2024年四季度、2025年一季度核心城市銷售企穩(wěn)。5月，樓市成交整體延續(xù)企穩(wěn)走勢(shì)，6月房企年中沖刺將至、營(yíng)銷預(yù)期加碼，預(yù)計(jì)樓市將階段性回暖。

2024年9月政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。2025年3月，2025年政府工作報(bào)告首次把“穩(wěn)住樓市”寫進(jìn)總體要求等。2025年5月，央行下調(diào)政策利率、公積金貸款利率。5月5年期以上LPR報(bào)價(jià)3.5%，1年期LPR為3%，均較4月下調(diào)了10基點(diǎn)。

2025年5月核心城市新房結(jié)構(gòu)性回暖，二手房市場(chǎng)處于“以價(jià)換量”調(diào)整階段。5月，30城新房成交面積環(huán)比13.3%、同比-2.5%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為20.5% 、-10.8%、-2.4%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為22.2%、15.5%、33.4%、3.5%。16城二手房成交面積環(huán)比-15.2%、同比-2.8%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為9.5%、 18.6% ，杭州、成都、蘇州二手房成交面積環(huán)比2.3%、-0.1%、3.9%，核心城市二手房成交表現(xiàn)優(yōu)于次核心城市。

一系列政策驅(qū)動(dòng)成交回暖，但城市間市場(chǎng)熱度分化明顯。我們綜合各城市房地產(chǎn)成交面積、套數(shù)、同環(huán)比變化幅度、庫存等月度數(shù)據(jù)，構(gòu)建“重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交熱度指數(shù)”，并對(duì)樣本城市進(jìn)行劃分：

分梯隊(duì)看，2025年一季度及4、5月，第一、二梯隊(duì)的城市成交恢復(fù)較快。

第一梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度最高，主要由核心一線城市、強(qiáng)二線城市構(gòu)成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因?yàn)椋?/b>

1）城市群核心城市、經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁、高附加值產(chǎn)業(yè)集聚，創(chuàng)造一定規(guī)模的購買力群體。長(zhǎng)三角城市群中的上海、杭州，粵港澳大灣區(qū)城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均為城市群核心城市，且獲得國家戰(zhàn)略層面的有力支撐。2024年上述城市GDP總量以及人均可支配收入長(zhǎng)期位居全國前列。同時(shí)，金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)等高附加值產(chǎn)業(yè)在城市內(nèi)形成規(guī)?；募坌?yīng)，如北京中關(guān)村、上海陸家嘴、深圳南山科技園等，已發(fā)展成各自城市的產(chǎn)業(yè)地標(biāo)與經(jīng)濟(jì)引擎。

2）人口持續(xù)凈流入、人才吸引力排名位居全國前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分別為72萬、32.4萬、58.2萬人；2021-2023年，分別年均新增5.4萬、10.6萬人，居全國前列。同時(shí)，根據(jù)我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均躋身全國前十。

第二梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度較高，主要由區(qū)域中心城市構(gòu)成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。主要原因?yàn)椋?/b>

1）經(jīng)濟(jì)基本面較強(qiáng)，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2024年廣州、蘇州、南京、武漢GDP均躋身全國前十。以蘇州為例，其地處長(zhǎng)江三角洲的核心區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，并與上海等重要經(jīng)濟(jì)中心保持著緊密的聯(lián)系。這使得蘇州能夠充分承接來自上海的產(chǎn)業(yè)輻射與轉(zhuǎn)移，進(jìn)而吸引大量的資金、技術(shù)以及人才匯聚。另外，蘇州強(qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)更是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)支柱。在電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥等多個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域，已經(jīng)成功構(gòu)建起完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。2023年蘇州位居全國城市工業(yè)總產(chǎn)值排名第二位。

2）人口持續(xù)流入，特色產(chǎn)業(yè)吸引相關(guān)領(lǐng)域人才。例如，2010-2020年，廣州、蘇州年均常住人口增量超20萬人，2021-2023年年均常住人口增量分別為0.8萬、5.5萬人，長(zhǎng)期人口持續(xù)凈流入。同時(shí)，在我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均躋身前15，人才持續(xù)集聚。

第三梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度一般，主要由中西部省會(huì)、強(qiáng)三線城市構(gòu)成，代表城市為鄭州、天津、長(zhǎng)沙、無錫等。主要原因?yàn)椋?/b>

1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中上水平，有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)。如天津制造業(yè)以及港口經(jīng)濟(jì)是其經(jīng)濟(jì)支柱；長(zhǎng)沙憑借工程機(jī)械以及文化產(chǎn)業(yè)占據(jù)一席之地。這些城市雖都擁有各自的特色產(chǎn)業(yè)，然而經(jīng)濟(jì)與全國排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省內(nèi)或周邊人口，但人口流入速度趨緩，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，鄭州、天津、長(zhǎng)沙年均常住人口增量分別為39.7萬、9.3萬、30.1萬人；而2021-2023年年均常住人口增量分別為13.3萬、-4.5萬、13.7萬人，天津人口流出。同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱于第一二梯隊(duì)城市等，在《城市吸引力排名：2024》中，上述城市位列全國前50。

第四梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構(gòu)成。主要原因?yàn)椋?/b>1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)偏弱，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，結(jié)構(gòu)單一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會(huì)或長(zhǎng)三角、珠三角等城市群。

從庫存和去化周期看，5月市場(chǎng)因成交企穩(wěn)等影響，部分能級(jí)城市去化壓力環(huán)比較4月下降。5月，13城新房累計(jì)庫存（可售面積）略有去化，為7185.2萬平。13城新房去化周期同樣環(huán)比下降，較上月下降0.12個(gè)月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為12.2、10.2、21.3個(gè)月，較上月分別變化-0.1、+0.1、-0.46個(gè)月。

2025年“金三銀四”整體平穩(wěn)，“紅五月”的到來為樓市回暖注入一針“強(qiáng)心劑”?；仡?月，新房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖，核心城市新房市場(chǎng)表現(xiàn)更佳，二手房市場(chǎng)處于“以價(jià)換量”調(diào)整階段。各能級(jí)城市去化壓力受去化加速影響略有下降，整體壓力處于本輪周期較優(yōu)水平。

展望6月，房企年中沖刺將至、營(yíng)銷預(yù)期加碼。且在本輪降息政策出臺(tái)、“去庫存”等政策持續(xù)發(fā)力下，預(yù)計(jì)樓市將階段性回暖。全國市場(chǎng)分化趨勢(shì)延續(xù)，核心城市有望迎來階段性銷售提振，全國庫存去化有望繼續(xù)加速。

3 土地市場(chǎng)：“控量提質(zhì)”，核心城市高品質(zhì)地塊頻出

繼4月土地供應(yīng)、成交環(huán)比持續(xù)縮量后，5月土地市場(chǎng)成交延續(xù)量縮價(jià)漲態(tài)勢(shì)。土地市場(chǎng)繼續(xù)縮減土地出讓規(guī)模，有助于加速行業(yè)去庫存進(jìn)度。各地方對(duì)土地市場(chǎng)“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路已經(jīng)愈發(fā)明確，5月百城土地平均溢價(jià)率達(dá)到了5.1%，其中一線城市平均溢價(jià)率達(dá)到6.4%，北京、上海等核心城市成交了多宗高溢價(jià)地塊。

從土地供應(yīng)看，整體看，在4月土地供應(yīng)量回落背景下，5月百城供應(yīng)土地?cái)?shù)量、建面環(huán)比分別微降、持平，分別變化了-5.5%、+0.6%；同比依舊保持下降縮量趨勢(shì)，分別變化了-8.8%、-9.0%。全國土地供應(yīng)較去年有所下降，土地供應(yīng)數(shù)量、面積分別僅為2024年月均水平的79.2%、73.8%。分線看，一線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建面環(huán)比-43.1%，同比-14.2%；二線城市環(huán)比-1.6%，同比-12.9%，；三四線城市環(huán)比7.2%，同比-6.0%。

從土地成交看，整體看，5月百城成交土地建筑面積8883.4萬平方米，環(huán)比+11.6%，同比-6.0%；成交土地總價(jià)1137.6億元，環(huán)比-26.1%，同比+1.7%；成交樓面均價(jià)1281元/平，環(huán)比-33.7%、同比+8.3%；土地溢價(jià)率5.1%，環(huán)比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)。

分線看，成交規(guī)模方面，各能級(jí)城市數(shù)據(jù)均有不同程度回調(diào)，一線城市成交面積為681.3萬平米，環(huán)比+41.8%，同比+70.3%；二線城市成交3208.3萬平米，環(huán)比+12.8%，同比+16.9%；三線城市成交4993.8萬平米，環(huán)比+7.6%，同比-20.9%。成交價(jià)格方面，一線、二線、三線城市成交樓面均價(jià)分別為3305、1574、 816元/平，環(huán)比-39.1%、 -49.1%、-5.3%。成交土地溢價(jià)率方面，一線城市土地成交溢價(jià)率為6.4%，環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)；二線、三四線城市平均溢價(jià)率為6.6%、2.8%，環(huán)比變化-6.8、-2.3個(gè)百分點(diǎn)。

展望6月，在去庫存的大背景下，土地供應(yīng)將繼續(xù)維持穩(wěn)定區(qū)間內(nèi)的適度水平，各地方土地供應(yīng)延續(xù)“控量提質(zhì)”核心思想；土地成交熱度分化仍會(huì)繼續(xù)，在土地優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)和房企銷售預(yù)期的共同促進(jìn)下，6月核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊成交行情有望持續(xù)向好。

4 房企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)：百強(qiáng)房企銷售、拿地企穩(wěn)，融資熱度略低

5月，百強(qiáng)房企銷售延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，成交環(huán)比4月基本持平。其中，Top10國央企銷售保持相對(duì)強(qiáng)勁，部分民企則保持了一定拿地強(qiáng)度。

1）銷售

2025年5月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2945.8億元，環(huán)比+3.5%，同比-8.6%。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百強(qiáng)房企1-5月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額13127.5億元，同比為-7.1%。

2025年5月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻變動(dòng)出現(xiàn)一定分化。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP30房企銷售操盤金額門檻為95.3億元，同比+5.3%。TOP10、TOP20房企的銷售操盤金額門檻均有不同程度降低。而TOP100房企的門檻為22.5億元，同比持平。

分企業(yè)性質(zhì)看，國央企銷售持續(xù)強(qiáng)勁，2家民企入列TOP10榜單。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月保利發(fā)展繼續(xù)穩(wěn)居榜首位置，前五月銷售操盤金額1068.1億元，綠城中國、中海地產(chǎn)銷售金額分別為964.4億元、858.6億元，華潤(rùn)置地、招商蛇口位居第四、第五位，銷售額為772.5億元、638.0億元。此外，建發(fā)房產(chǎn)、萬科地產(chǎn)位于五百億陣營(yíng)，銷售額分別為558.7億元、532.3億元，華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)位于最后三個(gè)TOP10位次，銷售金額分別為427.5億元、365.0億元、349.8億元。

2）拿地

5月重點(diǎn)房企土拍熱度持續(xù)，TOP100企業(yè)拿地總額同比增幅擴(kuò)大。從拿地總額來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100企業(yè)5月拿地總額443.9億元。從累計(jì)拿地看，2025年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4051.9億元，同比增長(zhǎng)28.8%，增幅較4月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。

從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央國企仍是拿地主力，民企僅在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，招商蛇口在北京、上海、南京、成都等四個(gè)城市拿地金額均進(jìn)入TOP10，其中在南京、成都均為TOP3；綠城在蘇州、杭州等城市均為TOP3；華潤(rùn)置地在北京、成都均為TOP3，頭部企業(yè)聚焦核心城市加大力度補(bǔ)倉。

3）融資

從房企融資看，2025年5月房企境內(nèi)信用債發(fā)發(fā)行金額明顯下滑。境內(nèi)信用債發(fā)行方面，5月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計(jì)24支，發(fā)行金額合計(jì)195.6億元，發(fā)行金額環(huán)比-61.9%，同比-15.6%。其中，“住發(fā)2優(yōu)”發(fā)行規(guī)模最大，發(fā)行面額32.98億元。5月凈融資額持續(xù)為負(fù)，缺口較上月擴(kuò)大至-156.02億元。

從房企性質(zhì)及融資方式看，企業(yè)性質(zhì)方面，5月，地方國企、公眾企業(yè)、央國企的發(fā)債規(guī)模分別為140.6、15、40億元。保利、建發(fā)、蘇高新和中海宏洋等優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債活躍。債券類型方面，銀行間市場(chǎng)發(fā)行的中期票據(jù)占據(jù)主要的規(guī)模，合計(jì)為85億元；公司債發(fā)行規(guī)模為40.3億元，兩者合計(jì)占5月發(fā)債規(guī)模的64%。

5 行業(yè)政策追蹤：供需齊發(fā)力，持續(xù)放松穩(wěn)定市場(chǎng)

中央層面：5月，在“止跌回穩(wěn)”基調(diào)下，政策加碼方向更加精細(xì)化，打好“供需”組合拳。

供給側(cè)方面，國務(wù)院、住建部推動(dòng)“城市更新”建設(shè)繼續(xù)發(fā)力。5月15日中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》。建立健全城市更新實(shí)施機(jī)制。創(chuàng)新完善以需求為導(dǎo)向、以項(xiàng)目為牽引的城市更新體制機(jī)制。全面開展城市體檢評(píng)估；5月20日，國家發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司負(fù)責(zé)人趙成峰在新聞發(fā)布會(huì)上表示，下一步，國家發(fā)展改革委將按照黨中央決策部署，結(jié)合職責(zé)分工，持續(xù)推進(jìn)城市更新；6月4日，財(cái)政部、住建部開展了2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選，擬支持的20 個(gè)城市包括：北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱等。6月13日，國常會(huì)提出，“多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

需求側(cè)方面，一季度房地產(chǎn)貸款余額增速較24年末回升。5月30日，央行發(fā)布2025年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告。2025年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.54萬億元，同比增長(zhǎng)0.04%，增速比上年末高0.2個(gè)百分點(diǎn)。一季度增加6197億元。個(gè)人住房貸款余額37.9萬億元，同比下降0.8%，增速比上年末高0.5個(gè)百分點(diǎn)，一季度增加2144億元。

地方層面：多地發(fā)布“好房子”建設(shè)配套政策，或推出契稅減免、購房補(bǔ)貼等提振樓市“組合拳”。

福建、廣東積極探索住房保障創(chuàng)新機(jī)制，以“好房子”建設(shè)為抓手推動(dòng)城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展。5月21日廣東省委全面深化改革委員會(huì)《關(guān)于以改革更好促進(jìn)“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”的若干措施》提出，完善住房保障機(jī)制。健全縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)制，系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好社區(qū)建設(shè)，完善配售型保障性住房政策體系和供應(yīng)機(jī)制。鼓勵(lì)因地制宜采用發(fā)放購房補(bǔ)貼、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、商品房收儲(chǔ)、房票等形式支持進(jìn)城農(nóng)民購房，保障住房需求；6月3日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等10部門聯(lián)合制定《福建省推進(jìn)“好房子”建設(shè)行動(dòng)方案》，旨在加速“好房子”建設(shè)，助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2025年，福建將試點(diǎn)保障性住房、商品住房、既有住房更新改造“好房子”項(xiàng)目，新建商品房試點(diǎn)不少于20個(gè)，老舊住房更新改造與保障性住房試點(diǎn)各不少于6個(gè)。

“組合拳”政策支持購房方面，廣州已全面取消限購、限售、限價(jià)；珠海、重慶提供“以舊換新”購房補(bǔ)貼，強(qiáng)化居民購房能力，幫助修復(fù)市場(chǎng)信心。6月12日廣州市商務(wù)局發(fā)布關(guān)于公開征求《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》，旨在進(jìn)一步激發(fā)全市消費(fèi)市場(chǎng)活力，全方位擴(kuò)大消費(fèi)需求，共提出33條行動(dòng)措施，全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率；5月7日，珠海鼓勵(lì)住房“以舊換新”，對(duì)參與住房“以舊換新”的居民，按照新購住房網(wǎng)簽價(jià)格的1%給予購房專項(xiàng)補(bǔ)貼，單套住房補(bǔ)貼金額最高不超過3萬元；5月8日，成都擬加大貸款支持公積金繳存人購買和租賃保障性住房。購買保障性住房使用住房公積金貸款的，最低首付款比例為15%，最高貸款額度上浮50%；5月30日，重慶發(fā)布《關(guān)于更好滿足住房消費(fèi)需求鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的通知》，對(duì)在中心城區(qū)新購住房且1年內(nèi)出售原住房的，給予新房1%房款補(bǔ)貼，對(duì)中心城區(qū)新購140平以上住房的，給予總房款0.5%的補(bǔ)貼。

6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期

1）外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。2024年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略超預(yù)期，但恢復(fù)基礎(chǔ)仍待穩(wěn)定。2024年中國GDP實(shí)際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長(zhǎng)期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長(zhǎng)區(qū)間。2025年一季度GDP同比為5.4%，較去年同期高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

居民對(duì)未來就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。2025年4月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對(duì)未來的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別-2.6%、-1.1%，同比分別為-1.7%、-6.7%。因就業(yè)、收入預(yù)期處于波動(dòng)，居民傾向減少投資、消費(fèi)，增加存款、降低負(fù)債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產(chǎn)價(jià)格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損、支付能力減弱。我國住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房?jī)r(jià)平均跌幅約30%，遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線房?jī)r(jià)幾近腰斬。房?jī)r(jià)下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當(dāng)前需求大多處于觀望階段。

7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行收儲(chǔ)、持續(xù)降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產(chǎn)。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對(duì)的，但3000億資金規(guī)模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購動(dòng)力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。

利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲(chǔ)的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長(zhǎng)、回款期限長(zhǎng)達(dá)15-30年，因此收儲(chǔ)相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲(chǔ)模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監(jiān)管方面，收儲(chǔ)來的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考）

同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。2024年自然資源部規(guī)定：各地方商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。

2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)；

3）全面取消限購，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應(yīng)該漸近全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上?？梢匀娣砰_限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場(chǎng)過熱，當(dāng)前正是放松限購的良機(jī)。今年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。對(duì)于生育家庭，給與住房生育補(bǔ)貼。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。