代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

日前克而瑞對(duì)今年以來(lái)海珠區(qū)新房市場(chǎng)進(jìn)行盤點(diǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，海珠樓市由原來(lái)的剛需“拒之門外”，到現(xiàn)在的“撐起半邊天“，成交規(guī)模創(chuàng)下位列同時(shí)期新高，點(diǎn)此回顧：

與此同時(shí)，小編還發(fā)現(xiàn)，而同為中心四區(qū)的荔灣，早已快人一步，剛需戶型已是稀缺產(chǎn)品。

01

去化周期全市最短，斷貨王實(shí)至名歸？

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年5月末荔灣區(qū)90㎡以下戶型商品住宅庫(kù)存1039套，去化周期4.1個(gè)月，無(wú)論是庫(kù)存規(guī)模還是去化周期，均為全市最短。

而與之相對(duì)應(yīng)的，截至2025年5月末，荔灣區(qū)120㎡以上戶型商品住宅庫(kù)存3255套，去化周期15個(gè)月以上。

但要知道，2022年以前，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，荔灣區(qū)120㎡以上戶型商品住宅庫(kù)存規(guī)模及去化周期遠(yuǎn)低于90㎡戶型，屬于彼時(shí)的“斷貨王“。

這也反映出了，盡管流速高于全市平均水平，但荔灣區(qū)90㎡戶型“斷供”并不是一個(gè)長(zhǎng)期的狀態(tài)。

事實(shí)上，克而瑞監(jiān)測(cè)到，自去年起，荔灣“缺貨”的不僅是剛需戶型，而是全區(qū)都處于一個(gè)“缺貨”的狀態(tài)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年5月，荔灣區(qū)商品住宅庫(kù)存5725套，去化周期11.7個(gè)月，為全市最短。

換句話講，去庫(kù)存，荔灣是“領(lǐng)頭羊”的存在。

此外，小編還發(fā)現(xiàn)了個(gè)有趣的現(xiàn)象，在荔灣區(qū)“缺貨“的市場(chǎng)背景下，部分二手房迎來(lái)了暫時(shí)的”春天”，

對(duì)比可見，該小區(qū)二手房同類戶型成交均價(jià)由半年前的4萬(wàn)元/㎡出頭漲至今年五月份近4.5萬(wàn)元/㎡，漲幅為12%。

02

荔灣剛需為何出圈？

而荔灣90㎡以下新房戶型之所以能成為目前當(dāng)下廣州樓市為數(shù)不多的“斷貨王“，或許有以下幾個(gè)原因：

在土地供應(yīng)端上，以去年為例，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在全市土地市場(chǎng)略微回溫的背景下，荔灣供應(yīng)4宗涉宅用地，供應(yīng)總建面23.84萬(wàn)㎡，成交2宗，成交總建面4.8萬(wàn)㎡，與其他區(qū)域的土地供求規(guī)模存在一定的差距。

土地成交宗數(shù)減少，也就間接導(dǎo)致了新轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目數(shù)量減少。

加上成交的地塊均為“小而美“類型，這也讓開發(fā)商的操盤思路發(fā)生轉(zhuǎn)變，主力打造更符合剛需群體的項(xiàng)目，同時(shí)也有利于項(xiàng)目去化的加快。

以去年入市的保利雅郡為例，入市不到半年時(shí)間就已清盤。

在產(chǎn)品力上，盡管項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品，但產(chǎn)品打造上依舊有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

例如荔灣首個(gè)吃到新“螃蟹”的保利和頌，戶型實(shí)用率超100%，疊加近地鐵、學(xué)校預(yù)期明朗的優(yōu)勢(shì)，斬獲2024年一季度廣州商品住宅成交套數(shù)TOP1。

除上述原因外，對(duì)于其他主城區(qū)而言，性價(jià)比是荔灣其中一張王牌。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-5月荔灣區(qū)90㎡以下戶型商品住宅套均價(jià)約341.91萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于天河405.81萬(wàn)元、海珠475.07萬(wàn)元。

疊加項(xiàng)目產(chǎn)品力的提高，購(gòu)房者可實(shí)現(xiàn)“花小錢、大享受”。

更為重要的原因，去年廣州出臺(tái)了包括全市解除限購(gòu)，降首付、降利率等利好政策，促進(jìn)一大批了購(gòu)買力的釋放，荔灣就是當(dāng)中的受益者。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，荔灣區(qū)2024年商品住宅成交6641套，不僅處于全市中上游水平，還創(chuàng)下了近六年來(lái)的新高。

最后，小編為大家?guī)?lái)今年以來(lái)荔灣區(qū)90㎡以下戶型新房成交套數(shù)排行榜：

越秀瓏悅西關(guān)以164套成交規(guī)模位列第一，保利珠江印象以144套緊隨其后，越秀·天瀛以92套成交規(guī)模奪得第三位。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。