大家好，我是北望。

　　之前和大家分享過，兩年前，我打算在上海周邊買個房子，鎖定了昆山花橋。當(dāng)時覺得，花橋離上海近，而且房價相比上海也沒那么貴。

　　然后我上班的地方，離花橋大概30公里，如果在花橋買房，上下班通勤也能實現(xiàn)。

　　接著2023年初的時候，我就多次去花橋看了房子，走了幾個盤。當(dāng)時的房價在3-4萬左右，如果看90平左右的，就是小三百萬。

　　還記得當(dāng)時最低首付比例是20%，那么就是至少要拿出60萬。

　　咱當(dāng)時資金有限，考慮很久，沒有上車。記得當(dāng)時帶我看房的中介，還反復(fù)問我，為什么不買了。因為這個中介是朋友介紹的，他甚至跑過去問我朋友。

　　就當(dāng)時這個感覺，我就意識到，他們賣房子確實不容易，就我這個意向度不算很高的客戶，都想發(fā)設(shè)法留住。

　　另外，我當(dāng)時其實有個感覺，就是房價真的會持續(xù)下滑。

　　畢竟在2022年的時候，我老家賣過一個房子，當(dāng)初為了賣那個房子，真的是費了很大的力氣。我老家是東北的，因人口外流，房價處在下行行情，房子一賣，就兩三年。

　　我家那次賣房的感受，讓我有種，房子時代徹底過去的感覺。就決定不買房子了，也幸而錯過了，這兩年房價的大跌。

　　最近呢，我刷到一個帖子，講的是花橋某房產(chǎn)對比。

　　之前4萬多一平，近400多萬的房子?，F(xiàn)在跌至1萬4一平，130多萬。

　　這跌幅，已經(jīng)不能用腰斬來形容了。

　　其實全國類似跌幅的房子，又豈止這些。比如我近期刷到的南京一個小區(qū)，叫世貿(mào)外灘新城，在最高點的時候，房價曾達(dá)到6-7萬/平。

　　而現(xiàn)在，房子成交價已跌至2萬以下。

　　這兩年來，房價正以一種罕見的速度，加速下跌。而且跌幅，必然會超過很多人的想象。

　　前幾天，廣州公布徹底放開了限購。

　　其實，早在去年9月份的時候，廣州就已經(jīng)全面放開了限購，也降低了貸款首付比例。

　　就是說，早在一年前，在廣州買房，就已經(jīng)沒有了門檻。

　　而這次，廣州發(fā)布的征求意見稿，更像是再進(jìn)行一次宣傳。

　　畢竟根據(jù)過往的數(shù)據(jù)，廣州的房地產(chǎn)局勢，相比于其余一線城市來說，確實是有些尷尬。

　　這個我們從數(shù)據(jù)就能得知。

　　對比其余一線城市，北上深，去年救市政策后，房子都有一定的漲幅。

　　比如北京，自去年九月份以后，九個月來，有六個月，二手房價格都是上漲的；

　　上海則是樓市最穩(wěn)定的，過去九個月以來，新房都是處于上漲；

　　還有深圳，新房也有六個月是上漲的。

　　反觀廣州，過去九個月，無論新房和二手房，沒有上漲的情況。

　　而且從房價來看，廣州的房價也較為慘淡，甚至出現(xiàn)了單價1萬平左右的房子。

　　確實是賣出了縣城房市的價格。

　　造成這樣的原因，和廣州這兩年的經(jīng)濟(jì)情況有一定關(guān)系。

　　2024年全年，廣州的GDP增速，只有2.1%；

　　再看今年，第一季度，廣州GDP實際增速3%，在27個萬億城市里倒數(shù)第二。

　　當(dāng)然，也不止廣州，現(xiàn)在除了上海、北京還能說穩(wěn)住外，整體的房價都是持續(xù)跌幅狀態(tài)。

　　根據(jù)國統(tǒng)計公布的五月份房產(chǎn)數(shù)據(jù)。

　　先來看新房數(shù)據(jù)。

　　今年以來，70個中大城市里，對比去年同期，只有三個城市新房價格是上漲的，就是上海、杭州，太原。

　　對比同期一到五月份，就只剩上海和太原。

　　這是新房數(shù)據(jù)，再來看二手房，就更為慘淡了。

　　所統(tǒng)計的70個大城市，較之于去年同月，全部是無一例外的跌幅。

　　而現(xiàn)實來看，房價還是還是會繼續(xù)下跌的。

　　就如廣州的放開限購一樣。

　　其實本身也是別無刺激之法了，放出最后的大招。但救市政策頻出后發(fā)現(xiàn)，效果仍舊有限。現(xiàn)在的樓市情況，已經(jīng)不是這些救市政策能拉動的了。

　　有關(guān)房價為啥會下跌這么慘，之前也和大家分析過。

　　一方面是經(jīng)濟(jì)的基本面撐不住那么高的房價，另外也和需求有關(guān)。

　　舉個例子，一個城市，房價2萬，但大多數(shù)人，工資可能就3-4千。這就意味著，若買100平的房子，多數(shù)人不吃不喝，可能要40-50年才能買得起。

　　外加上，支撐房價的，是人口。

　　很多城市房價往下掉，就是人口流失較為嚴(yán)重。以及，近年來非常低迷的新生兒數(shù)據(jù)，這代表著，從長期看，房價就是會有一定的震蕩。

　　還記得兩年前和大家提到，房子的行情徹底過去了。二線以下的城市，房子能賣就賣了。一線城市，如果是好地段的稀缺房產(chǎn)，可以留用。

　　現(xiàn)在情況確實如我們預(yù)料的那樣。但我沒有想到，房價的跌幅，會如此迅猛就是了。

　　作為一個保險博主，我們經(jīng)常會和大家分享有關(guān)房產(chǎn)的話題。

　　無他，就是房子對于我們國內(nèi)的老百姓來說，就是命根子。過去這些年，許多家庭的資產(chǎn)大頭，都是房子。

　　也有很多人，確實趕上了房子的紅利，賺到了錢。

　　但什么階段，做什么階段的事情。

　　這兩來，房子的行情過去了，我們就要接受。

　　我們應(yīng)該是對房子下行風(fēng)險提醒的最早一批的博主了。

　　在2022年的時候，我們明確和大家提醒了，在當(dāng)時的階段，買房不如買增額。詳細(xì)對比了3.5%增額和房產(chǎn)相比較的優(yōu)劣。

　　如果說，在三年前，真聽了我們的建議，用同樣的錢，選擇了增額而不是房子的朋友，現(xiàn)在一定會感受到，我們的理性和善意。

　　但在當(dāng)時，很多人并不接受我們的觀點，多數(shù)都提出反對的意見。比如下圖這些，是從觀點來說和我們不同的，這種其實可以接受。

　　但更多的是謾罵和不理解。

　　今天回望，我會覺得當(dāng)時的決定，是無比的正確。

　　當(dāng)時的想法，就是基于我們對樓市的整體判斷。當(dāng)然，也有我們身邊賣房的體會。

　　三年前，房市的表現(xiàn)雖然已經(jīng)開始走下坡路，但還沒有表現(xiàn)得像今天這般衰頹。

　　也意味著，賣房還算是一個好時機(jī)。

　　至于判定的邏輯，就是上面和大家提到的，包括經(jīng)濟(jì)基本面、人口數(shù)據(jù)、居民債務(wù)杠桿率等綜合來看。房子就會步入下降的趨勢，回到它真實的價值。

　　現(xiàn)在的每一次救市政策，其實都是一個出手的好機(jī)會。

　　所以，當(dāng)時我們非常建議，大家把手頭的房子賣出去?，F(xiàn)實也證明，早賣兩年，就能早點減少些損失。

　　太多網(wǎng)上案例不講，就以我之前和大家分享，我同事的賣房案例吧。他在老家有套學(xué)區(qū)房，在2021年的時候，房價還能在2萬一平，總房子價值200萬左右；

　　然后到了2023年有買家聯(lián)系他，準(zhǔn)備150萬買他的房子，當(dāng)時我就建議他賣掉，他認(rèn)為太少，沒有同意。

　　結(jié)果到了2024年，行情一再下跌，房子已經(jīng)跌至110萬左右了。

　　當(dāng)時他意識到房子的行情，準(zhǔn)備賣掉。但已經(jīng)變?yōu)橘I房市場，最后以105萬才艱難賣出。

　　這么看，他買的晚，至少虧了大幾十萬。

　　當(dāng)然他更慶幸，能在去年脫手。因為今年在回顧那個房子，100萬以上完全不用想，買家要從90萬開始砍價了，行情就這么殘酷。

　　當(dāng)然，把房子賣掉后，還有一個問題就是，這筆錢放在哪呢？

　　三年前，我們建議多數(shù)人，可以考慮，把這筆錢放進(jìn)儲蓄險里，鎖定利率，這個對于多數(shù)人來說，都是不錯的選擇。

　　因為同期我們對比過，同類安全的存款和國債，都在2.5-3.0%左右，而當(dāng)時儲蓄險能鎖定3.4%左右的長期復(fù)利。

　　更不用提，利率會持續(xù)下行，存款和國債到期后，面臨更低的利率。但如果我們買增額，那意味著長期鎖定3.4%左右的復(fù)利，這個收益，非常有優(yōu)勢。

　　終身鎖定3.5%的利率，買到就是賺到！

　　最后，我們慎重的得出了賣房買保險這個結(jié)論。

　　那么現(xiàn)在這個階段，賣房買儲蓄險，還來得及嘛？

　　到現(xiàn)在，所有人都知道房子行情不好的時候，把房子能不能賣出去，就不是決策問題，而是現(xiàn)實問題。

　　現(xiàn)在的行情是完全的買方市場，房子的成交周期，動輒是一年往上。

　　還能買房的，那是真打算定居自住的。

　　還記得之前有一個觀點，就是剛需買房不需要考慮漲跌。但實際上，就算是用于自住，不打算賣的，也會估量一下房子的價值。

　　就算長期居住，那后期會不會有置換的可能。

　　還有，房子如果長期跌幅，你能做到完全不關(guān)注。實際上，真正的房東，不可能不關(guān)注自己房子的價值。就像是買了股票，完全不惦記是不可能的。

　　所以現(xiàn)在買房的，即便是自住，也會對價格極其敏感。多數(shù)城市，砍價都會極其寬松，讓房東心痛。

　　如今這個階段，即便把房子賣了，那也會承受非常大的損失。

　　不過，即便如此，如果手里有多套房，原本就用于投資的，我是非常建議，無論賣不賣，大家都可以把房子掛出去，感受一下行情，有一定的準(zhǔn)備。

　　萬一后續(xù)還有跌幅，那現(xiàn)在出手，就是提前止損。

　　另一方面，我覺得，賣掉房子的錢，保險的優(yōu)勢確實不如當(dāng)初那么大，但也依舊是一個很好的選擇。

　　三年前，站在利率的角度看，我覺得3.5%的增額，會是許多年后會被追憶的奢侈品；

　　現(xiàn)在，我們看2.5%的儲蓄險，雖然已經(jīng)大不如前，但對比同期的存款、國債，它依舊是一個較為明智的選擇。

　　畢竟后續(xù)的利率，跌至1%以下是必然的事件。那我們鎖定2.0%以上的利率，就是一種提前預(yù)判，預(yù)防利率再度下行的風(fēng)險。

　　所以，我依舊建議，手頭有閑錢的朋友，選擇2.5%的儲蓄險。

　　總結(jié)就是，如果你手里有房，我已經(jīng)不會強(qiáng)制你去賣，相比于三年前，現(xiàn)在出手機(jī)會不算好，真賣的話，要忍受住近乎腰斬的價格。

　　當(dāng)然，另一方面，如果手頭有一筆閑錢，我還是堅持建議大家，可以考慮買2.5%的儲蓄險亦或是2.0%的分紅險。

　　這個是我站在長期利率角度，做的一個判斷，也在之前的文章里反復(fù)和大家提到過。