在合同無(wú)效的情況下，免租期的占有使用費(fèi)按實(shí)際使用時(shí)間與租賃期限的比例分擔(dān)更有利于平衡雙方的利益。

涉案租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，租賃雙方合意的免租期的占有使用費(fèi)如何承擔(dān)？

2018年5月中旬，李某與某信息公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定某信息公司將涉案房產(chǎn)出租給李某使用，租期5年，第1個(gè)月免租，月租金3萬(wàn)元，合同簽訂后，李某支付履約保證金3萬(wàn)元，雙方開(kāi)始依約履行合同。2022年8月，市城管局作出《違法建設(shè)行政處理決定書(shū)》，認(rèn)定涉案房產(chǎn)所在樓宇未依法取得行政規(guī)劃許可，屬于違法建設(shè)，責(zé)令業(yè)主于12月26日前自行拆除。李某于10月中旬搬離涉案房產(chǎn)，與某信息公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接，結(jié)清水電費(fèi)后，雙方簽署了《鎖匙移交表》。事后，李某起訴至法院，請(qǐng)求判令：某信息公司返還上述履約保證金并賠償利息。某信息公司則反訴請(qǐng)求判令：李某賠償場(chǎng)地清理費(fèi)用5000元，支付免租期的占有使用費(fèi)3萬(wàn)元。

汕頭市龍湖區(qū)人民法院一審認(rèn)為，涉案房產(chǎn)屬于違法建設(shè)，雙方訂立的《房屋租賃合同》無(wú)效，某信息公司依法應(yīng)將已收取的履約保證金返還給李某。雙方約定的1個(gè)月免租期是基于合同整個(gè)租賃期限（60個(gè)月）完全履行而給予的優(yōu)惠，現(xiàn)雙方就案涉房產(chǎn)簽訂的合同無(wú)效，李某僅使用53個(gè)月，按照公平原則，其應(yīng)當(dāng)按未履行的租期比例向某信息公司支付免租期的占有使用費(fèi)即30000元/月×7個(gè)月/60個(gè)月=3500元。遂判決某信息公司返還李某履約保證金3萬(wàn)元，李某支付某信息公司免租期的占有使用費(fèi)3500元。汕頭市中級(jí)人民法院二審維持原判。

我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)租賃合同無(wú)效后免租期的占有使用費(fèi)如何承擔(dān)沒(méi)有明文規(guī)定。本案綜合考慮雙方當(dāng)事人對(duì)合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)情況、承租人實(shí)際占有房屋的時(shí)間與合同約定租期的比例、房屋的實(shí)際使用狀況以及合同履行情況等因素，按實(shí)際使用時(shí)間和合同約定的租期的比例確定免租期的使用費(fèi)。本案裁決充分平衡合同主體的約定和法律規(guī)定，綜合考慮合同的預(yù)期目的，明確合同主體的責(zé)任劃分，合理保障雙方當(dāng)事人的合同權(quán)益，充分體現(xiàn)人民法院處理案件時(shí)所堅(jiān)持的公平合理原則。

以公平合理為原則

守護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益

房屋租賃是現(xiàn)實(shí)生活中常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其中有相當(dāng)一部分的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，也沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效?！痹撘?guī)定明確基于違法建筑簽訂的租賃合同無(wú)效，無(wú)效的根本原因在于合同標(biāo)的物損害了國(guó)家利益，規(guī)避了行政職能部門(mén)對(duì)規(guī)劃體系、產(chǎn)品質(zhì)量等監(jiān)管行為，且危及到社會(huì)公共安全，故有關(guān)違法建筑的租賃行為不能得到法律的保護(hù)。據(jù)此，在日常租賃過(guò)程中，作為出租方，應(yīng)保障其出租的房屋是依法取得合法產(chǎn)權(quán)的房屋；作為承租方，也應(yīng)盡到核實(shí)房屋合法來(lái)源的注意義務(wù)，否則雙方均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，合同權(quán)益亦得不到法律的充分保障。

審判實(shí)務(wù)中，仍存在不少因違法建筑引發(fā)的租賃合同糾紛案件。我國(guó)法律明確對(duì)違法建筑租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后，占有使用期間的使用費(fèi)可參照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但對(duì)雙方約定的免租期是否要支付占有使用費(fèi)、如何支付未有明確規(guī)定。本案的主要爭(zhēng)議問(wèn)題恰好就是免租期的占有使用費(fèi)如何承擔(dān)。若完全不支持免租期的占有使用費(fèi)，則可能出現(xiàn)承租方在合同未履行完畢的情況下完整獲得免租期間的利益，與無(wú)效合同的處理原則不符；若全部支持免租期的占有使用費(fèi)，則會(huì)導(dǎo)致出租人因其過(guò)錯(cuò)行為獲得利益，亦有違公平原則中衡平利益的功能。此時(shí)，法院審理需平衡雙方當(dāng)事人的利益。鑒于免租期是基于合同整個(gè)租賃期限完全履行而給予的優(yōu)惠，本案按承租方實(shí)際使用違法建筑的時(shí)間與合同約定的租賃期限的比例，確定承租方所應(yīng)享有的免租期，進(jìn)而判決承租方對(duì)超過(guò)的部分支付使用費(fèi)，此認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)能較好地平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。

在此，也要提醒大家，在訂立和履行租賃合同的過(guò)程中，對(duì)免租期的相關(guān)條款應(yīng)作明確約定，以免日后產(chǎn)生不必要的糾紛。

審核：林曄晗

編校：邵靜紅 余淑嫻

編寫(xiě)：王　琛