上圖的這位老總名叫鄭志剛，他是香港四大家族之一鄭家的第三代傳人，執(zhí)掌著一家規(guī)模千億的房企——新世界發(fā)展，在香港商界可謂無(wú)人不知，無(wú)人不曉。

與其他低調(diào)的香港富豪不同，鄭志剛堪稱“網(wǎng)紅總裁”，非常喜歡在社交媒體上曬自己的生活，經(jīng)常曬出席高端宴會(huì)的短片，或在世界各地品嘗美食的瞬間，毫不避諱別人批評(píng)他炫富，其短視頻更新頻率甚至超過(guò)許多專(zhuān)職網(wǎng)紅，在抖音上有281萬(wàn)粉絲。

不過(guò)，有細(xì)心的粉絲發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入今年后，鄭志剛抖音更新頻率變得越來(lái)越慢，從周更變成半月更、月更，直到上個(gè)月底，徹底停更了。

粉絲還在猜發(fā)生了什么事兒，“新世界發(fā)展”就暴雷了！

鄭志剛停更的第二天，“新世界發(fā)展”發(fā)布公告稱將延期支付四只永續(xù)債價(jià)值32億美元的利息。消息一出，市場(chǎng)嘩然。公司遭遇“股債雙殺”：債券被恐慌性拋售，股價(jià)單日暴跌逾6%。

要知道，新世界發(fā)展可不是一家普通的地產(chǎn)公司，作為香港四大地產(chǎn)商之一，新世界發(fā)展一直以其相對(duì)低負(fù)債、重資產(chǎn)的“港式”經(jīng)營(yíng)模式被內(nèi)地經(jīng)濟(jì)學(xué)者推崇，視作內(nèi)地房企轉(zhuǎn)型的榜樣。

誰(shuí)曾想，這樣的榜樣自身竟也深陷債務(wù)危機(jī)。這究竟是怎么回事？

問(wèn)題或許出在鄭志剛錯(cuò)估了地產(chǎn)下行周期的時(shí)長(zhǎng)，篤信“逆周期經(jīng)營(yíng)”，在別人都不看好地產(chǎn)的情況下，大舉借債擴(kuò)張，最終壓垮了公司財(cái)務(wù)。

這幾年，鄭志剛在全國(guó)各地興建了十幾座K11藝術(shù)廣場(chǎng)，與傳統(tǒng)商業(yè)廣場(chǎng)相比，K11核心競(jìng)爭(zhēng)力在于將藝術(shù)、人文、自然三大元素植入商業(yè)空間，打造出全球首個(gè)“文化零售”模式。

比如，上海的K11有自營(yíng)的美術(shù)館會(huì)定期邀請(qǐng)國(guó)際一線藝術(shù)家前來(lái)辦展，還請(qǐng)獨(dú)立設(shè)計(jì)師開(kāi)店，售賣(mài)獨(dú)一無(wú)二小眾潮牌；再如，香港的K11建了一面2500平方米的綠植墻，打造森林環(huán)境，商場(chǎng)大廳也實(shí)現(xiàn)了自然光照明……這些理念至少領(lǐng)先內(nèi)地同行10年。

但結(jié)果是K11叫好不叫座，每天來(lái)拍照打卡的人流不斷，廁所人滿為患，但真正消費(fèi)的沒(méi)幾個(gè)，大部分去過(guò)的人會(huì)給出“不接地氣”的評(píng)價(jià)。

商戶看重的是實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，若銷(xiāo)售不佳便會(huì)選擇退租。財(cái)報(bào)顯示，去年，新世界發(fā)展?fàn)I收同比下跌了34%，僅357億港元。

更棘手的是，支撐K11快速擴(kuò)張的巨額資金從何而來(lái)？香港開(kāi)發(fā)商傳統(tǒng)上依賴高比例自有資金（60%-80%），銀行貸款占比通常不超過(guò)40%。但鄭志剛很可能在擴(kuò)張時(shí)，“入鄉(xiāng)隨俗”地采用了內(nèi)地房企盛行的高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，大舉借貸。

當(dāng)下，新世界公司賬上僅剩214億港元的現(xiàn)金，而年底到期的債務(wù)有322億，根本還不起。

公司總債務(wù)為1246億港元，凈負(fù)債率58%，聽(tīng)上去不高是吧？那是因?yàn)闆](méi)算永續(xù)債，如果算上永續(xù)債，新世界真實(shí)負(fù)債率逼近88%！

為緩解流動(dòng)性壓力，從去年開(kāi)始，鄭志剛一口氣拋售了包括深圳周大福大廈，香港荃灣商場(chǎng)和啟德體育公園在內(nèi)的多處物業(yè)——這些都是其祖父鄭裕彤打下的江山，鄭裕彤離世僅8年，部分核心資產(chǎn)就已易主，不禁令人唏噓。

不過(guò)， 新世界發(fā)展不到2000億港元的總債務(wù)規(guī)模，相較于內(nèi)地動(dòng)輒上萬(wàn)億債務(wù)的房企巨頭，確實(shí)“小巫見(jiàn)大巫”。

加之其核心資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良及深厚的香港豪門(mén)背景，新世紀(jì)發(fā)展盡管短期股價(jià)承壓、經(jīng)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)，但公司長(zhǎng)期生存的基礎(chǔ)仍在，通過(guò)資產(chǎn)處置、債務(wù)重組等方式很容易度過(guò)眼前的危機(jī)。

提到鄭家，還不得不說(shuō)下他們與許家印的關(guān)系，鄭裕彤對(duì)許家印有著知遇之恩。

2008年金融危機(jī)席卷全球，恒大瀕臨資金鏈斷裂。經(jīng)人引薦，時(shí)任二線房企老板的許家印在香港結(jié)識(shí)了鄭裕彤。

鄭裕彤對(duì)這位比自己年輕三十余歲的企業(yè)家頗為賞識(shí)，將其引入自己創(chuàng)辦的富豪牌局圈“大D會(huì)”。

坊間傳聞，為獲得資金支持，許家印曾陪鄭裕彤打了三個(gè)月“鋤大地”。最終，鄭裕彤聯(lián)合“大D會(huì)”成員劉鑾雄、張松橋等人，向恒大注資5億美元，助其度過(guò)生死劫。

2009年，在鄭裕彤等香港大佬的強(qiáng)力背書(shū)下，恒大成功登陸港交所，從此一飛沖天，躋身內(nèi)地頭部房企之列。

2015年，鄭裕彤退休前夕，將新世界在內(nèi)地的多個(gè)項(xiàng)目以約200億人民幣的價(jià)格打包出售給恒大。此舉當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)解讀為“許家印幫老友去庫(kù)存”，也體現(xiàn)了雙方緊密的關(guān)系。

2016年，鄭裕彤與世長(zhǎng)辭，新世界發(fā)展正式進(jìn)入鄭志剛時(shí)代。

鄭氏家族能否憑借其根基與手腕，帶領(lǐng)新世界發(fā)展走出這場(chǎng)“豪門(mén)危機(jī)”，將是觀察香港乃至整個(gè)行業(yè)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的重要風(fēng)向標(biāo)。

作者：9527