一直以來(lái)，我們都很關(guān)注上海新房和二手房的成交變化

也不定期會(huì)去熱點(diǎn)城市和板塊踩盤

比如深圳、北京、成都，以及杭州亞運(yùn)村還有蘇州工業(yè)園區(qū)等

隨著“金三銀四”已過(guò)，全國(guó)樓市又進(jìn)入新的調(diào)整階段，今天想從更廣泛的范圍來(lái)探討總體情況

先解釋一下為什么此時(shí)此刻，要來(lái)關(guān)心全國(guó)二手成交

一方面是因?yàn)橹肮忸欀磧r(jià)格漲跌

但是各個(gè)城市的二手成交結(jié)構(gòu)是什么樣的，總價(jià)段、主力面積段這些都被忽視了

另一方面二手房交易本身，就是大家置換鏈條中的重要一環(huán)

有賣才有得買，決定了一個(gè)城市最大的購(gòu)買力群體是什么樣的

所以我們決定采用更多的城市個(gè)數(shù)、更長(zhǎng)的時(shí)間維度

帶大家深入研究一下，當(dāng)前的二手樓市到底處于什么樣的階段

01

低總價(jià)極致上車的比例還在攀升

繼首付比例等政策放開(kāi)后，各地二手交易的半壁江山都被極致剛需“上車”群體給霸占了

上海和北京以“老破小”為主外，其他城市包括深圳在內(nèi)

成交的低價(jià)房源多是2000年以來(lái)的次新房，存量基數(shù)本身就較為可觀

先看北上深各總價(jià)段的成交情況

除了300萬(wàn)以下的成交占比提升外，其他總價(jià)段的成交都有不同程度的萎縮

再單獨(dú)拉出最顯眼的300萬(wàn)以下成交數(shù)據(jù)

一年時(shí)間里，北京套數(shù)占比提升的最多，從35%一下子增加到了46%

上海和深圳各增加了2%和7%

不僅如此，套均成交總價(jià)也在隨之降低

上海從210萬(wàn)降到了196萬(wàn)，平均每套縮水了14萬(wàn)，北京和深圳也各降了11萬(wàn)和3萬(wàn)

說(shuō)明更多的人在買更便宜的二手房，要么面積變小了、要么單價(jià)變低了

而對(duì)二線城市來(lái)說(shuō)

200萬(wàn)左右的總價(jià)段，才是他們新房和二手市場(chǎng)的分水嶺

比如成都、西安、蘇州還有南京，基本上200萬(wàn)以下的預(yù)算，就只能考慮二手房了

200萬(wàn)以下的成交套數(shù)也確實(shí)出現(xiàn)了不同程度的漲幅

南京從3546套到4364套，增幅最高達(dá)到了23%，成都從6270套到6957套、增幅11%

西安從3527套增至3894套，蘇州也從2983套到3587套

其中有兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)最為突出，分別是去年的10月和今年的3月

前者是釋放了“927”新政紅利，后者剛好是傳統(tǒng)的旺季

成都去年10月200萬(wàn)以下的二手房成交套數(shù)甚至超過(guò)了1萬(wàn)大關(guān)，今年3月也非常接近1萬(wàn)套

一部分也是因?yàn)檎叻砰_(kāi)后，吸引了更多的異地客戶比如北上廣，來(lái)成都購(gòu)置一套價(jià)格適宜的二手房

當(dāng)然，200萬(wàn)的總價(jià)段對(duì)其他城市還是太高了，需要進(jìn)一步下探到120萬(wàn)甚至是80萬(wàn)

太原和佛山的套均總價(jià)已經(jīng)低至50萬(wàn)出頭，可謂是賣出了白菜價(jià)

多地“低總價(jià)”的二手房成交量同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，最夸張的還有翻了一倍的

這也說(shuō)明，絕大多數(shù)城市的剛需購(gòu)房需求還是比較大的，這些群體是支撐二手房市場(chǎng)平穩(wěn)的關(guān)鍵力量

但是購(gòu)買力不足、消費(fèi)還在降級(jí)，也導(dǎo)致置換能力相對(duì)沒(méi)那么充沛

02

也有越來(lái)越多城市的大面積成交提振了

最近多個(gè)城市的改善需求爆發(fā)，北上廣深的大戶型成交占比大幅增多

尤其是深圳，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，今年140平以上的大戶型成交占比為12.7%，比去年擴(kuò)大2%，創(chuàng)下近五年新高

把視線放到全國(guó)，改善型購(gòu)房者在二手房市場(chǎng)的活躍度不斷上升

130平以上的房源成交，杭州、蘇州、成都和鄭州都有所抬頭

甚至更極致一點(diǎn)

這幾個(gè)城市200平以上的成交套數(shù)，也出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)

不光占比和套數(shù)增加，杭州200平以上的成交套均面積還在變大

去年6月還只是255平，今年5月就來(lái)到了264平，增幅接近4%

中介向我們反映，部分高端房源成交主要受到了土拍“地王”的刺激

1月初申花民生藥廠地塊被濱江以71.25%的超高溢價(jià)率拿下，刷新了板塊房?jī)r(jià)天花板

地塊不遠(yuǎn)處的馥香園提振明顯，這個(gè)清一色大戶型、套均面積200平以上的豪宅盤

成交量比大部分剛需小區(qū)還要猛

2月成交17套，3月更是賣了42套，4月和5月加起來(lái)也賣了50多套

其他還有很多城市也是二手戶型越大越好賣了

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，去年四房和五房產(chǎn)品的成交占比持續(xù)增長(zhǎng)

四房從26.4%提高到了29.2%，五房也略微上升了0.2%

總的來(lái)說(shuō)，多地大戶型成交占比提升的背后，是家庭結(jié)構(gòu)變遷與生活方式升級(jí)的共振

由于部分“二孩三孩”家庭的增多，對(duì)大戶型的需求越來(lái)越旺盛

也因?yàn)楦鞣N購(gòu)房政策的刺激，大幅降低了改善成本

推動(dòng)他們拋棄戶型功能性缺失且多為老舊房源，轉(zhuǎn)而一步到位買入大面積的三房四房產(chǎn)品

這些購(gòu)房者對(duì)于更大面積的熱情，遠(yuǎn)比我們想象中高得多

03

高庫(kù)存之下，很多城市的二手房都賣不出高價(jià)

我們?cè)谌ツ?1月關(guān)注過(guò)全國(guó)的庫(kù)存持續(xù)走高越來(lái)越多的城市二手掛牌開(kāi)始激增

又過(guò)了半年時(shí)間，多個(gè)城市的鏈家掛牌量還在增加

增幅超過(guò)20%的包括有深圳、重慶、成都還有南京

最猛的當(dāng)屬成都，掛牌套數(shù)半年來(lái)增加了接近8.6萬(wàn)套，幅度高達(dá)45.9%

據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻忉專啥贾鞒菂^(qū)目前掛牌還較為穩(wěn)定

反而是很多外圍新盤由于前幾年的大規(guī)模供應(yīng)，現(xiàn)在房東們陸續(xù)拿到產(chǎn)證后，造成了大批房源掛牌上市

比如天府新區(qū)的南湖國(guó)際社區(qū)，光一個(gè)小區(qū)現(xiàn)在的掛牌量就超過(guò)了500套，堪稱全成都最高

此外，還有不少去年底沒(méi)關(guān)注到的城市，現(xiàn)在全市二手掛牌量再度接近歷史高位

比如西安二手房數(shù)量已經(jīng)超過(guò)15萬(wàn)套，大連超過(guò)12.6萬(wàn)套，?？谝步咏?萬(wàn)套

不乏一些總價(jià)僅10萬(wàn)、20萬(wàn)左右的二手房，有的還是公寓性質(zhì)住房

從58安居研究院披露的全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看

截止到5月底，百城的二手房掛牌是達(dá)到了271.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了超15%

其中一線城市掛牌增加了13%，新一線14%、二線城市也有15%，三四線直接逼近22%

高庫(kù)存最直觀的影響，就是進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，強(qiáng)化了買方市場(chǎng)地位

因此，多個(gè)城市的剛需小區(qū)議價(jià)空間仍在不斷擴(kuò)大，成交價(jià)還在繼續(xù)下行

5月百城二手住宅均價(jià)僅為13794元/平，同比下跌7.24%

環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.71%，已經(jīng)是今年的四連跌了

圖源：中指數(shù)據(jù)

這些數(shù)據(jù)也再次佐證，在目前較為低迷的樓市環(huán)境下，價(jià)格還是促進(jìn)購(gòu)房者下單的決定因素

不可否認(rèn)，一些城市也做了較為突出的引導(dǎo)，政策工具正在發(fā)揮它積極的作用

像西安陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)支持政策

包括二手房“帶押過(guò)戶”、取消限購(gòu)限售、鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房、支持多孩家庭改善性需求等

04

這次統(tǒng)計(jì)下來(lái)，總體二手市場(chǎng)的軌跡也逐漸顯露出來(lái)

我們可以大體得出這樣幾個(gè)結(jié)論：

一，一線城市的二手結(jié)構(gòu)，以300萬(wàn)以下的低總價(jià)房源成交為主

二線城市繼續(xù)下探到120-200萬(wàn)，而更多的城市像太原、佛山套均總價(jià)更是只徘徊在50萬(wàn)左右

也就是說(shuō)，絕大部分城市主要購(gòu)房客群的置換能力并沒(méi)有那么強(qiáng)

二，杭州、蘇州、成都等熱點(diǎn)城市的大戶型二手房更加吃香，改善需求當(dāng)?shù)?/p>

三，當(dāng)下全國(guó)二手房市場(chǎng)還是在弱勢(shì)復(fù)蘇，市場(chǎng)需求進(jìn)入新一輪調(diào)整期

正如調(diào)研過(guò)程中，多位中介所說(shuō)，最火熱的3月一過(guò)

大部分客戶對(duì)樓市仍抱有觀望情緒，尤其是許多有買房計(jì)劃的剛需群體并不著急，買賣雙方還是處于一個(gè)拉鋸戰(zhàn)時(shí)期

最后，我們也要看到部分城市在好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了“點(diǎn)狀回溫”

比如杭州、蘇州等，成交量?jī)r(jià)穩(wěn)定，整體掛牌量可控，去化速度也較為穩(wěn)健

畢竟只有二手房的價(jià)格穩(wěn)定，呈現(xiàn)出回暖的勢(shì)頭

才能切實(shí)改善購(gòu)房者信心，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

以上為正文，來(lái)自遠(yuǎn)山

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6138篇原創(chuàng)文章