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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

1平米大小的土地，估值4808萬日元，相當于240萬元人民幣/m2！

這是日本國稅廳昨天剛宣布的，全國路線價最貴的區(qū)域——東京銀座。

很多人都知道，在日本買房，相中的可不只是房子，更是土地。先關(guān)注的是房產(chǎn)位于哪個地段的地皮，再看占的土地占據(jù)份額有多大。

因為房子是一年一年折舊的，但土地卻相反，選對了就會每年都升值。

而被稱為“一物四價”的日本土地（公示地價、基準地價、路線價和時價）中，每年7月份由國稅廳公布的路線價幾乎和投資者最為密切相關(guān)，關(guān)乎著大家都在意的“房地產(chǎn)稅”。

數(shù)據(jù)顯示：2025年日本路線價連續(xù)第4年上漲，全國約32萬處標準住宅用地的平均價格比去年上漲了2.7%，連續(xù)2年刷新歷史最高值。

這一來，得益于日本旅游業(yè)的強勁復蘇，訪日游客到訪各地，帶來了新需求；二來，日本房地產(chǎn)觸底起彈，再開發(fā)活躍，土地價值上漲的地點擴大到日本全國各地。

比如，在日本國稅局錄得最高路線價的地點中：

漲幅最高的，是日本著名的滑雪勝地長野縣白馬村，同比上漲32.4%；緊接著是以自然風光著稱的北海道富良野市，同比上漲30.2%；排第三的是東京淺草，同比上漲29.0%；

無一不是度假勝地或旅游打卡點。

不過，有一個地方始終與眾不同，它不需要太多“旅游光環(huán)”的支持，土地價值也能縱橫全日本一枝獨秀；

那便是東京。

2025年，東京都的路線價漲幅為全國最高，達到8.1%（去年的漲幅也才5.3%），比全日本2.7%平均漲幅相比，增速達到3倍之多。

源源不斷的人口，而且基本還是常住人口，從日本各地方乃至海外涌入東京，再疊加海外資金的押注和投入，都在成就著“東京獨大”的場面。

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“東京高昂的住宅，已經(jīng)成了這塊土地地價的護城河?！?/strong>

這話并非夸張。在東京，住宅價格攀升是地價上漲的主要原因。

根據(jù)不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所的數(shù)據(jù)顯示，2024年度，東京23區(qū)的新建公寓平均價格為1億1632萬日元（約合人民幣580.21萬元），比去年上漲11%！

新房價格居高不下，主要還是因為開發(fā)用地不足、新建樓盤也稀缺。各大房地產(chǎn)商只能“樓層往高建、面積往小縮”，來應對供求緊張的問題。

其次，東京的房子不夠用，房價還越來越高，外國買家功不可沒。

三菱UFJ信托銀行曾做過一項調(diào)查，發(fā)現(xiàn)越是在東京都心區(qū)域，比如千代田區(qū)、港區(qū)和澀谷區(qū)，外國買家的占比越高，最多可以達到4成，普遍也為1~3成。

雖說，看得出來目前仍有6~7成的比例，還是由日本的富裕階層占領(lǐng)著核心地段的樓市，但外國人加入競逐的勢頭，可能才剛開始。

分析員認為，東京在國際上的知名度很高，偏偏新房房價又比香港和紐約等海外主要城市便宜，這是東京樓市受歡迎的原因。

東京有著不亞于其他全球一線城市的經(jīng)濟體量，但房價卻還沒追上，這對于許多外國投資者而言，都是機會。

何況，到東京買房的，未必只是投資者，更有可能是新移民。

日本面對不可逆的少子老齡化，從政策上開始給外國人大開綠燈，而全球局勢的不穩(wěn)定，一戰(zhàn)未平一戰(zhàn)又起，多重身份又被越來越多人視作保障，雙方一拍即合，選擇到日本最繁華的城市定居生活。

不敢說，日本未來的外國人口會越來越多，但東京的外籍居民，只會多不會少。

所以，論對內(nèi)的虹吸力，論對外的認可度，日本未來人口增加的只有東京。

也因此東京樓市，居住和投資需求都不會下降，房價很難往回調(diào)。另外，最起碼是都心區(qū)域，越往后越能面向的只有兩種人：

日本的有錢人和海外的有錢人。

那普通人或中產(chǎn)投資者，持有一般預算的，還能投資東京嗎？

答案是肯定可以，不過建議是，除了早點入場選擇余地更多之余，不妨適當放下對東京都心區(qū)域買房的執(zhí)著。

很多人都知道東京有23區(qū)，但真正耳熟能詳?shù)模炊€只有都心的幾個位置，把一些生僻地名的區(qū)域給忽略了。

從2025年的線路價來看，東京都心價格當然高，可23區(qū)周邊地區(qū)的樞紐車站漲幅才是最明顯的。

以地價漲幅最高的前10名來看，基本集中在足立區(qū)、中野區(qū)、杉并區(qū)、荒川區(qū)和北區(qū)這幾個區(qū)域。

足立區(qū)的北千住站前的漲幅為26%，中野站前的漲幅為24.7，包括杉并區(qū)的上荻和高圓寺站，路線價漲幅均超過20%。

這些區(qū)域的房產(chǎn)，更貼合日本普通群眾的購買力和租賃能力，而且交通足夠便利，潛力很大。

但無論如何，正如我們兩年前給過的判斷一樣，今后，東京和地方的房地產(chǎn)價格差或?qū)⑦M一步拉大，都心vs都心以外，東京vs地方。

普漲結(jié)束，分化開始的日本樓市，愈加考驗每個人的選擇和眼光。

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