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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

又有一堆中國(guó)人，在日本“上當(dāng)受騙”了。

這段時(shí)間，一件新聞分別引起了日本當(dāng)?shù)匾约爸袊?guó)投資者們的關(guān)注：

某個(gè)大阪當(dāng)?shù)氐木频晖顿Y項(xiàng)目，坑了30多個(gè)中國(guó)投資者，如果算上事件背后公司在其他地方的項(xiàng)目，可能有超過(guò)百位中國(guó)投資者被騙。

今天就來(lái)跟大家理一下，這場(chǎng)騙局的來(lái)龍去脈，以及隱藏在這件事背后的“黑幕”。

6月30日，22名中國(guó)公民向大阪地方法院提起訴訟，稱自己購(gòu)買了位于大阪市內(nèi)、面向外國(guó)投資者的酒店房間投資，并與酒店運(yùn)營(yíng)公司簽訂了包租合同，運(yùn)營(yíng)公司承諾每月都能拿到可觀的收益。

看上去很香，但運(yùn)營(yíng)公司在合同簽訂三年后，就沒(méi)有再給投資者支付應(yīng)有的租金了。

深扒后才知道，這已經(jīng)不是這個(gè)運(yùn)營(yíng)公司第一次干這種事了。

根據(jù)日媒披露的信息，這個(gè)運(yùn)營(yíng)公司同時(shí)經(jīng)營(yíng)著大阪、京都的酒店及長(zhǎng)野縣白馬村的整棟度假別墅。此前，大阪和京都已有超50名中國(guó)業(yè)主因相同問(wèn)題提起訴訟。

這樣算下來(lái)，日本境內(nèi)被這家運(yùn)營(yíng)公司坑到的中國(guó)投資者數(shù)量，很可能超過(guò)80甚至100。

而在此之前的3月份，其中的30位中國(guó)投資者在大阪提起訴訟后勝訴，但在法院命令運(yùn)營(yíng)方騰退房間并支付拖欠租金后，投資者們卻并沒(méi)有收到拖欠的租金。

面對(duì)指控，運(yùn)營(yíng)方也有自己的說(shuō)辭，稱“簽約的時(shí)候沒(méi)有預(yù)料到租金收入也要扣所得稅，租金都用來(lái)交稅了，要求先完成稅務(wù)清算再結(jié)算租金”，還要求業(yè)主分擔(dān)建筑維護(hù)費(fèi)。

但業(yè)主則稱，合同明確規(guī)定稅費(fèi)及維護(hù)費(fèi)由運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)，這是單方面違約行為，要求運(yùn)營(yíng)方徹底退出酒店，并將管理權(quán)移交第三方公司。

更讓人震驚的是，當(dāng)投資者去到本應(yīng)被回收的房屋內(nèi)，竟發(fā)現(xiàn)原本由投資者購(gòu)買的床鋪、電視等家具早已被運(yùn)營(yíng)方擅自惡意拆除搬走。

總結(jié)來(lái)看，就是這數(shù)十名國(guó)內(nèi)投資者既沒(méi)有拿到租金，還被運(yùn)營(yíng)商要求交稅和維護(hù)費(fèi)，房屋的家電也被惡意搬空……

不少投資者都說(shuō)，自己是為了養(yǎng)老才在日本投資這種看似“穩(wěn)定收租”的項(xiàng)目，但如今拿不到租金，收益得不到保障，連本屬于自己的房子也很難拿回，感到既憤怒，又很不安。

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梳理下來(lái)，整個(gè)事件主要有兩個(gè)雷點(diǎn)。

一個(gè)是合同問(wèn)題。

按照目前披露的信息來(lái)看，這個(gè)運(yùn)營(yíng)公司跟投資者簽的貌似是“包租合同”，也就是承諾每個(gè)月給一定百分比的收益。但實(shí)際上運(yùn)營(yíng)公司在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，非但沒(méi)有給夠收益，還拖欠租金。

包括在收益的細(xì)節(jié)上，諸如稅費(fèi)和管理費(fèi)用的責(zé)任方也不明確。

而這也引申出第二個(gè)問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)公司本身的大雷。

既然是由他們負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，理應(yīng)由他們?nèi)珯?quán)把控從入住、租賃到后續(xù)稅費(fèi)、清掃等管理的細(xì)節(jié)問(wèn)題。但從事件上來(lái)看，他們其實(shí)非常不專業(yè)——竟然連租金的所得稅，以及大樓的管理費(fèi)用都沒(méi)有算清楚，談何運(yùn)營(yíng)呢？

其實(shí)，大阪市面上所謂的“包租項(xiàng)目”，早已經(jīng)爆雷很多年了。我們?cè)缭?9年就開(kāi)始提醒讀者，類似的投資模式一定要小心。

很多這種民宿、酒店包租項(xiàng)目都宣稱，保證5年年化回報(bào)固定6%。其他事情你不用管，每年只需要收租就行。

但這類投資往往坑多且深，基本已經(jīng)成了在日本掘金的中國(guó)人最危險(xiǎn)的投資項(xiàng)目。

比如前面提到的合同問(wèn)題，這些包租項(xiàng)目明面上跟你“承諾回報(bào)”，是投資分成，看似跟年金保險(xiǎn)理財(cái)差不多，簽訂以一個(gè)保證年化回報(bào)率的合同，在約定時(shí)間內(nèi)持續(xù)會(huì)有資金進(jìn)賬。

但房產(chǎn)包租并不是金融類別的投資，簽的并不是“收益合同”，而是“租賃合同”，不能保證收益，即使毀約也只要擔(dān)負(fù)1~3個(gè)月的租金，交了便兩清。

也就是說(shuō)，其實(shí)這個(gè)包租你5年，保證回報(bào)6個(gè)點(diǎn)是沒(méi)有法律保障的。很多時(shí)候投資方希望的高回報(bào)，運(yùn)營(yíng)方根本沒(méi)有能力做到。所謂的宣傳，只是想前期撈一筆錢罷了。

并且，在民宿、酒店這類運(yùn)營(yíng)類項(xiàng)目，高回報(bào)的前提是高入住率，以及壓縮支出的能力，這就非常考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)公司的能力了。而目前大阪市面上，有非常多運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足、甚至資質(zhì)都不齊全的“草臺(tái)班子”，一旦遇上了，一坑一個(gè)準(zhǔn)。

所以，別再覺(jué)得日本購(gòu)房流程透明就隨便選擇項(xiàng)目了，有不少運(yùn)營(yíng)公司和投資商在摩拳擦掌，就等著割這一波韭菜。在選擇物件和房源上，一定要小心甄別，看清楚合同，最重要的是，找到靠譜的運(yùn)營(yíng)和中介公司！

當(dāng)然，寫這篇文章的目的并不是想勸退大家放棄這個(gè)市場(chǎng)，而是希望大家能夠認(rèn)清大阪旅游業(yè)火爆背后的真實(shí)情況，看懂大阪酒店民宿業(yè)作為“運(yùn)營(yíng)類產(chǎn)品”的本質(zhì)。

另外，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，也建議最好是有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，能夠解決客源問(wèn)題的朋友自己親自運(yùn)營(yíng)，這樣才能最大程度避開(kāi)市場(chǎng)上90%的坑。

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