高房?jī)r(jià)下，全球多個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家興起了共享型公寓（co-living）。

Co-living模式是一種新形“合居”的住宅模式，不是獨(dú)立的公寓，以小型住房+豪華共享服務(wù)著稱(chēng)。房間內(nèi)面積壓縮到極致，但功能齊全、空間明確、收納強(qiáng)大。房間外共享空間才是最大的賣(mài)點(diǎn)，如有健身房、水療館、圖書(shū)館、餐館和電影院等等。

▲旭輝瓴寓研發(fā)的極小戶(hù)型產(chǎn)品：13平米柚米寓

Co-living運(yùn)用在長(zhǎng)租公寓當(dāng)中，能夠大大提升空間的集約性。能讓經(jīng)濟(jì)條件有限的客群租起來(lái)沒(méi)負(fù)擔(dān)，又能享受更好的生活質(zhì)量，同時(shí)為投資人帶來(lái)投資收益。

近幾年，香港Co-living公寓得到蓬勃發(fā)展，成績(jī)卓著。香港長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)形成了豪華型、中高端、共享型的三分天下格局。其中Weave Living、Dash Living等品牌快速崛起。Weave Living作為亞太共享居住服務(wù)品牌，已拓展到日本、韓國(guó)、新加坡等國(guó)家；Dash Living通過(guò)共享租賃住房的重新定位和高效運(yùn)營(yíng)，兩次收購(gòu)都成功提升了物業(yè)的整體價(jià)值。資本更是積極看好，比如華平投資、KKR、貝萊德等均投資了Weave Living，黑石7.5億收購(gòu)香港服務(wù)式公寓攜手Dash Living共同管理與運(yùn)營(yíng)。

可以看到，共享型公寓是長(zhǎng)租公寓品牌全球化突圍的重要一步棋，但目前上海地區(qū)卻很少見(jiàn)到（旭輝瓴寓研發(fā)了極小戶(hù)型產(chǎn)品），上海同樣面臨住房壓力、青年人口聚集且生活方式快速變革的現(xiàn)狀，那么香港Co-Living的成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊裨谏虾５耐寥郎祥_(kāi)花結(jié)果？

一、Co-living與傳統(tǒng)公寓的差異與優(yōu)勢(shì)

1、面積極致壓縮，潛在回報(bào)更高。Co-living公寓通過(guò)將空間劃分為更小單元并共享公共區(qū)域，顯著提高單位面積可出租單元數(shù)量，從而大幅提升每平方米的租金收入。如果設(shè)計(jì)、定位和運(yùn)營(yíng)得當(dāng)?shù)腃o-living公寓比傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓投資回報(bào)率更高。比如旭輝瓴寓研發(fā)了五平米的生活單元，采用上下鋪的形式又不乏私密性。WEAVE STUDIOS紅磡店只有8平米的空間，但是都配備酒店級(jí)睡床，特大窗戶(hù)保證自然光充足，大量的房間儲(chǔ)物空間及充足的USB充電插頭。

丨旭輝瓴寓

丨WEAVE STUDIOS

2、公區(qū)能塞進(jìn)去的業(yè)態(tài)更多，融合性更強(qiáng)。Co-living公寓的公區(qū)是最大看點(diǎn)，一般情況下分為兩種，一是通過(guò)在大樓內(nèi)設(shè)置超多樣配套設(shè)施，比如倫敦的Stratford Collective共享居住摩天大樓，除了傳統(tǒng)的配套設(shè)施（客廳、廚房、自習(xí)室等），還包括舞臺(tái)、圖書(shū)館、展覽空間、電影院、花園、水療中心等各種商業(yè)性服務(wù)，這些服務(wù)同樣對(duì)外開(kāi)放，提升商業(yè)價(jià)值。二是選址時(shí)與周?chē)男鹿部臻g聯(lián)合在一起，比如商業(yè)體、公園、公共交通設(shè)施、辦公樓等等。

▲倫敦Stratford Collective摩天大樓

3、租金優(yōu)勢(shì)、服務(wù)性強(qiáng)、社群氛圍好。租金方面，Co-living在訂金及額外費(fèi)用方面展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢(shì)。比如訂金比傳統(tǒng)公寓大幅降低，租金包含水電費(fèi)、房間清潔、日常用品、Wi-Fi及社群活動(dòng)等費(fèi)用，而這些都是傳統(tǒng)公寓模式下住戶(hù)需自行承擔(dān)的額外支出。服務(wù)方面，Co-living住客能夠根據(jù)個(gè)人需求靈活選擇各類(lèi)服務(wù)套餐，如家政清潔、送餐及洗衣服務(wù)。如Weave living入住后會(huì)贈(zèng)送毛巾、拖鞋等日用品。社群方面，Co-living由于房間極小，住戶(hù)被“逼”到公共空間互動(dòng)，獲得更多與他人建立緊密聯(lián)系的機(jī)會(huì)，并在共享的興趣愛(ài)好中創(chuàng)建社區(qū)氛圍。

▲Weave living入住即贈(zèng)三件套

二、Co-living在上海“水土不服”？

與香港一樣，上海同樣面臨住房壓力、青年人口聚集、單身經(jīng)濟(jì)崛起且生活方式快速變革的問(wèn)題。那么，上海的長(zhǎng)租公寓企業(yè)為什么很少碰Co-living？

宏觀層面，上海發(fā)展Co-living模式具備先天條件。一方面，潛在目標(biāo)群體基數(shù)大。目前上海已經(jīng)有最完善的租賃住房體系，從一張床到一套房，層次豐富與可選范圍多，但是沉默的大多數(shù)需求仍然很難被覆蓋到。比如上海七普調(diào)查顯示，約有154萬(wàn)戶(hù)的月度租金低于2000元，占到租房總家庭戶(hù)數(shù)的53.1%。（）。另一方面，高效住宿制改革，越來(lái)越多的高校提出不再為非全日制、定向就業(yè)或一些特定專(zhuān)業(yè)的碩士研究生提供宿舍。2024年1月，國(guó)家發(fā)改委等七部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提到“鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源”。也就是說(shuō)，政策端鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)下場(chǎng)，市場(chǎng)端基數(shù)效應(yīng)大，供給端介于宿舍型公寓、白領(lǐng)型公寓中間市場(chǎng)的空白性產(chǎn)品，天時(shí)地利人和。

但聚焦到企業(yè)層面，Co-living的商業(yè)模式難點(diǎn)并不少。

首先，有多少優(yōu)勢(shì)就有多少難點(diǎn)：

1、面積壓縮到極致，意味著改造成本高，排房能力強(qiáng)，還能跑通盈利模型；

2、多業(yè)態(tài)融合，意味著前期投入成本高，中期資源整合能力強(qiáng)，后期具備復(fù)合業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)能力：

3、運(yùn)營(yíng)方面，租金全包意味著公用事業(yè)與消耗品成本高，傳統(tǒng)型公寓需要租客自付；服務(wù)好，意味著人力成本高；社群氛圍好，意味著租戶(hù)管理租戶(hù)關(guān)系復(fù)雜度高，需要專(zhuān)業(yè)的管理系統(tǒng)和團(tuán)隊(duì)。

一通盤(pán)下來(lái)，本以為是個(gè)“群租房”，結(jié)果是個(gè)“超級(jí)戰(zhàn)艦”，沒(méi)有超強(qiáng)的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力根本玩不轉(zhuǎn)，很顯然聚集這么多能力于一身的公寓運(yùn)營(yíng)商沒(méi)有幾個(gè)。

其次，項(xiàng)目選址失誤風(fēng)險(xiǎn)大：

Co-living模式對(duì)目標(biāo)客群的依賴(lài)度極高，對(duì)高校畢業(yè)生、新就業(yè)人群、預(yù)算有限的年輕白領(lǐng)等的密度和需求強(qiáng)度非常敏感，在非核心區(qū)或年輕人稀少的區(qū)域做Co-living等同于自殺。相比之下，傳統(tǒng)公寓對(duì)地段的容忍度高很多。

再其次，項(xiàng)目估值對(duì)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)依賴(lài)性極強(qiáng)：

Co-living模式項(xiàng)目因NOI高可能獲得更高估值。但因?yàn)槟Ｊ捷^新，估值體系不如傳統(tǒng)公寓成熟，對(duì)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)依賴(lài)性極強(qiáng)，失敗項(xiàng)目?jī)r(jià)值折損大。相比之下，傳統(tǒng)公寓估值模型成熟穩(wěn)定，基于地段和租金收益，波動(dòng)相對(duì)小。

最后，上海與香港的租房市場(chǎng)環(huán)境并不相同：

在內(nèi)陸地區(qū)大多數(shù)城市市場(chǎng)租金一片慘淡的情況下，香港租金一路飆升。上海租金已連續(xù)11個(gè)月下跌，租客租金壓力大幅緩解，尤其是保租房大量供應(yīng)，品質(zhì)高、租金低、體驗(yàn)好大幅分流年輕群體。而香港城市密度高，政府公屋的申請(qǐng)需要等待數(shù)年且收入有限制，私人樓宇價(jià)格非常貴，群租房的安全和租金問(wèn)題較多，對(duì)小戶(hù)型高品質(zhì)需求極旺。相比香港租房問(wèn)題，上海的痛點(diǎn)并沒(méi)有那么明顯。

三、總結(jié)

因此，在上海做Co-living模式就是又累又操心風(fēng)險(xiǎn)還大，但是在租金下行期、長(zhǎng)租公寓同質(zhì)化、行業(yè)極度內(nèi)卷的情況下，Co-living也非注定失敗的偽命題。其真正的潛力在于，作為傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，為年輕化、流動(dòng)化、追求品質(zhì)與連接的城市人群，提供一種差異化的、有溫度的居住選擇。如果有較強(qiáng)資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，愿意承擔(dān)更高風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)質(zhì)地段的Co-living項(xiàng)目確實(shí)能帶來(lái)更豐厚的回報(bào)。但偏好穩(wěn)定現(xiàn)金流、管理省心，傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓仍是更穩(wěn)妥的選擇，尤其在非一線城市核心區(qū)。

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