來源：市場投研資訊

（來源：鹽財經(jīng)）

本文轉(zhuǎn)載自21世紀(jì)商業(yè)評論

值班編輯｜寶珠

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一個百年英資家族，低價賣給馬云半棟寫字樓。

10月17日，阿里和螞蟻集團(tuán)宣布，購得香港銅鑼灣的“港島壹號中心”最高的13層樓，擬打造為香港總部，交易價為9.25億美元，約合人民幣66億元。

賣方為文華東方酒店集團(tuán)，隸屬于英國老錢家族——班哲明·凱瑟克控制的怡和財團(tuán)。

怡和的風(fēng)格非常低調(diào)，甚至有些神秘，據(jù)《財富》排行榜，其2024年營收合人民幣約2500億元。

這宗交易，有望成為今年香港最大的商廈買賣。在香港地產(chǎn)低谷期賣樓，凱瑟克家族依然暴賺，且設(shè)有連環(huán)交易，凸顯老錢生意的老道。

“如果后續(xù)有其他合適買家，文華東方可能會售出這棟樓的剩余部分?！?/p>

接受《21CBR》記者采訪時，第一太平戴維斯中國區(qū)估值及專業(yè)顧問服務(wù)部負(fù)責(zé)人黃國鈞估計。

低位出售

“港島壹號中心”是香港地標(biāo)物業(yè)，所處地段寸土寸金。

“該項目地理位于優(yōu)越，臨近地鐵，交通便利，又享有一線海景以及維多利亞公園、大型購物中心等配套，且是全新打造的。”黃國鈞向《21CBR》記者分析道。

其前身為香港怡東酒店，于2019年3月結(jié)束營業(yè)后，凱瑟克家族將其重建為甲級寫字樓，投資約50億港元，高24層。

當(dāng)時，管理層坦言，核心區(qū)酒店需求飽和，而商用物業(yè)估值高企，發(fā)展商廈的回報“更可觀”。該項目去年7月封頂，今年下半年入市。

據(jù)黃國鈞觀察，較之高峰期，香港地區(qū)部分寫字樓的價值，下調(diào)30%-40%，其空置率也到較高水平。

凱瑟克家族的出售價格，屬于低位。

阿里買了13層，相當(dāng)于買下半棟樓，加上屋頂標(biāo)志和50個停車位，涉及總樓面面積約30.16萬平方呎。折算后，平均價格約為23.55萬元/平方米。

該項目曾在2017年招標(biāo)出售，當(dāng)時估價一度高達(dá)270億元，吸引了新鴻基等數(shù)個財團(tuán)關(guān)注，最終流產(chǎn)。

數(shù)年過去，按照阿里現(xiàn)在的出價，項目估值約為140億元，折價近一半。即便如此，扣除銷售費用后，凱瑟克家族，依然賺得7.58億美元，合人民幣54億元。

根據(jù)公告，本次交易預(yù)計于2025年12月完成。

“有一個世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，肯定會吸引其他企業(yè)，尤其是產(chǎn)業(yè)鏈上下游的公司。”黃國鈞認(rèn)為，阿里和螞蟻集團(tuán)的進(jìn)駐，對于“港島壹號中心”項目是利好。

連環(huán)交易

折價出售“港島壹號中心”，對于凱瑟克家族來說，不是一宗孤立的交易，而是其重構(gòu)資產(chǎn)版圖的一步棋。

10月17日，文華東方在一天之內(nèi)連發(fā)兩份重磅公告。

來源：文華東方酒店

一是確認(rèn)出售港島壹號物業(yè)，年底完成；二是宣布將被母公司私有化，2026年2月底前完成，怡和持有其88.04%股份，擬收購剩余11.96%股份，涉資42億美元。

此時私有化，事出有因。

2024年，文華東方公布了“未來十年規(guī)模翻番”戰(zhàn)略，提出要在核心都市與度假勝地加速擴(kuò)張，強(qiáng)化品牌在奢華領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位。

來源：文華東方酒店

對于凱瑟克家族來說，全資控股將簡化企業(yè)架構(gòu)，有效支持酒店業(yè)務(wù)發(fā)展，并優(yōu)化資產(chǎn)組合。

這個老錢家族，將一套“出售非核心資產(chǎn)+私有化”的組合拳，玩得溜。

賣樓的收益，將轉(zhuǎn)化為私有化報價中的0.60美元特別股息，加上2.75美元現(xiàn)金，給出了對小股東的溢價報價，已贏得75%文華東方股東的潛在支持。

文華東方是全球頂級奢華酒店集團(tuán)之一，到今年6月末，在27個國家和地區(qū)運營著43家酒店、12家酒店式公寓及26個奢宅項目。

1-6月，酒店業(yè)務(wù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇勢頭，其總收益上漲了11%，酒店管理費用上漲了14%。

文華東方在內(nèi)地正積極擴(kuò)張，其先于浦東落地一家高檔酒店，又在香港置地斥資600億元打造的“上海西岸中環(huán)”，布局2家奢華酒店及1家服務(wù)式公寓。

2026年，蘇州文華東方酒店將開幕，將聯(lián)動集團(tuán)在上海、杭州、南京開業(yè)的酒店，覆蓋整個長三角。

調(diào)整策略

凱瑟克家族掌舵的怡和集團(tuán)，已超過193年歷史。

1958年，亨利·凱瑟克買下了創(chuàng)始人家族的股份，成為怡和的大股東，并將其發(fā)展壯大。

現(xiàn)任怡和集團(tuán)執(zhí)行主席，是亨利的侄子班哲明·凱瑟克，為家族第六代傳人。2025福布斯中國香港富豪榜顯示，凱瑟克家族的財富達(dá)24.5億美元。

怡和集團(tuán)執(zhí)行主席班哲明·凱瑟克

怡和集團(tuán)扎根香港地區(qū)、中國內(nèi)地及東南亞，業(yè)務(wù)涉及酒店、地產(chǎn)、零售、汽車、金融等多個領(lǐng)域。

尤其以地產(chǎn)為重，旗下香港置地是香港中環(huán)最大的地主之一，據(jù)稱擁有中環(huán)40%的商用物業(yè)。

2024年，其香港地區(qū)的零售物業(yè)租金收入下降9%，而內(nèi)地零售物業(yè)的租金收入上漲11%，促使其加速內(nèi)地布局。

今年上半年，香港置地在內(nèi)地有JLC金陵中環(huán)和鑫耀·光環(huán)Live二期兩個商業(yè)項目開業(yè)。下半年則有重慶光環(huán)花園城在9月下旬開業(yè)，南京光環(huán)花園城則計劃于12月底開業(yè)。

而在香港本土，香港置地去年投入超10億美元，啟動為期三年的“明日中環(huán)”轉(zhuǎn)型計劃，以鞏固在中環(huán)的商業(yè)地位。

這個家族，還熱衷于投資。

在汽車領(lǐng)域，怡和集團(tuán)是中國最大汽車經(jīng)銷商之一——中升集團(tuán)的股東，持股21.4%。

在零售方面，怡和旗下的DFI公司，經(jīng)營部分中國內(nèi)地、港澳臺地區(qū)的7-Eleven便利店、萬寧藥店、宜家，還入股美心、永輝超市等。

在投資永輝上，這個家族栽了跟頭。

2014年，其以57億元對價，獲得永輝約20%股權(quán)。去年9月，以44.96億元清倉，若不計股息，10年虧掉12億元。

班哲明·凱瑟克依然表態(tài)，看好中國市場的前景和潛力，持續(xù)加大投入。只是，這個老錢家族的投注策略有了變化。

2024年10月底，香港置地宣布重大策略轉(zhuǎn)向，放棄建售住宅，專注于開發(fā)頂級商業(yè)物業(yè)，力圖扭轉(zhuǎn)過去兩年連虧的局面。

今年9月底，怡和香港總部，傳出小規(guī)模裁員消息，據(jù)稱旨在強(qiáng)化投資主業(yè)的競爭力。

此次，凱瑟克家族又低位出售寫字樓，符合其順勢而變、回籠資金的實際需求。