近年來，中國生命科學行業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，一批領軍企業(yè)為高質(zhì)量發(fā)展注入動能，不斷擦亮新質(zhì)生產(chǎn)力的成色。從初創(chuàng)的萌芽期到資本化的騰飛期，在生命科學企業(yè)的每一個發(fā)展階段，專業(yè)的房地產(chǎn)評估服務都能提供精細化、前瞻性的決策支持。

仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務部總監(jiān)熊建平表示：“作為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，在可預見的將來，中國依然將是生命科學行業(yè)研發(fā)、運營的樂土和廣受青睞的投資目的地。面對企業(yè)不同周期需求上的動態(tài)變化，瞄準關鍵場景的房地產(chǎn)評估服務不僅僅是成本控制的工具，更是驅(qū)動企業(yè)長期發(fā)展、優(yōu)化資產(chǎn)配置、甚至助推資本運作的核心引擎?！?/p>

初創(chuàng)期

選址的智慧與未來考量

在初創(chuàng)階段，企業(yè)選址不僅關乎當前成本，更影響長期發(fā)展。首先，評估團隊會研究各區(qū)域的政策扶持，如稅收優(yōu)惠、研發(fā)補貼、人才引進等。其次，團隊還將了解當?shù)仫L險投資、產(chǎn)業(yè)基金及銀行等金融資源的活躍程度。再者，團隊將評估區(qū)域內(nèi)高校、科研機構(gòu)的分布及專業(yè)人才儲備，確保企業(yè)能吸引并留住核心人才。

此外，成熟的產(chǎn)業(yè)鏈布局亦是一項重要考量，CRO、CDMO、檢測機構(gòu)等資源的集聚，有助于縮短研發(fā)周期、降低風險。最后的重頭戲則是比較租金、物業(yè)、水電及設備接入標準等顯性成本，并分析通勤、物流、政策變動等隱性運營成本，進而構(gòu)建兼顧短期控制與長期彈性的選址模型，助力企業(yè)走穩(wěn)發(fā)展的第一步。

成長期

商業(yè)化前夜的關鍵抉擇

當核心產(chǎn)品開始邁向商業(yè)化階段之時，選址考量迫切需要從研發(fā)轉(zhuǎn)向生產(chǎn)、倉儲與物流。此時，企業(yè)往往需在自建與外包之間做出抉擇。若是選擇自建，擺在企業(yè)面前的將是化學品與生物安全合規(guī)、潔凈車間的分級控制等諸多技術挑戰(zhàn)以及生產(chǎn)設施的環(huán)保排放、員工健康安全、社會責任等ESG要求。

此階段的評估工作將圍繞成本、效率與風險，制定與商業(yè)化進程相匹配的策略。例如，團隊會協(xié)助企業(yè)進行詳細的成本效益分析，比較自建與外包在初期投入、運營成本、時間周期、靈活性等方面的優(yōu)劣，同時也會評估第三方服務商的專業(yè)能力與合規(guī)性。通過數(shù)據(jù)支撐與市場洞察，助力企業(yè)做出更高效、安全、合規(guī)的不動產(chǎn)決策。

成熟期

資產(chǎn)優(yōu)化與價值釋放

企業(yè)進入成熟期后，常擁有大量固定資產(chǎn)，但也面臨空間利用率低、維護成本高、資產(chǎn)流動性差等問題，此時，評估團隊通過現(xiàn)場勘查和流程分析，識別閑置或低效空間，通過提升利用效率的解決方案，實現(xiàn)降本增效的目標。

其次，團隊不但會衡量房產(chǎn)市值，還會綜合評估設備、專利、品牌等資產(chǎn)價值，提出資產(chǎn)重組建議，例如出售、出租低效資產(chǎn)或通過售后回租等方式盤活資產(chǎn)，從而釋放房地產(chǎn)空間的價值。這些方案不僅能夠改善企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，還能優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)的財務健康水平。

資本化期

價值量化與風險規(guī)避

在資本化期，專業(yè)評估不僅是交易定價的“標尺”，更是生命科學企業(yè)平衡多方利益、規(guī)避法律風險、挖掘隱性價值的關鍵工具。在IPO籌備階段，評估服務能夠為招股文件提供權(quán)威數(shù)據(jù)支撐，增強可信度；在并購交易中，評估服務能夠精準量化房地產(chǎn)、設備、專利、渠道等資產(chǎn)價值，為買賣雙方提供核心依據(jù)，避免因信息不對稱引發(fā)糾紛；在REITs發(fā)行中，評估服務更能確保發(fā)行價格與底層資產(chǎn)價值相符，為投資者提供可靠的投資參考。

尤其在生物醫(yī)藥等高技術領域，專利技術、市場獨占性等無形資產(chǎn)是估值關鍵。仲量聯(lián)行評估咨詢服務部董事朱秋瓊表示：“專業(yè)的房地產(chǎn)評估服務將通過構(gòu)建多維評估模型，綜合運用收益法、市場法、成本法等多種估值方法，并結(jié)合行業(yè)特點、市場前景、技術趨勢等非財務因素，最終實現(xiàn)企業(yè)價值的精準量化，為資本化進程提供堅實支撐?！?/p>