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問答433期

問：為什么西安改善小區(qū)外立面，都喜歡黑色或者深灰色？

答：住宅豪宅化，住宅酒店風(fēng)，算一種趨勢，因此外立面風(fēng)格也在往酒店方向靠，西安比較典型的中大國際九號，玫瑰園，源邸壹號等，都屬于住宅公建化風(fēng)格，公建立面深色更有質(zhì)感。

其次，改善小區(qū)現(xiàn)在流行大面積的鋁板和玻璃組合，這兩種材質(zhì)本身，顏色就偏深灰，和周邊普通住宅真石漆的黃色，白色有明顯區(qū)別，增加小區(qū)的昭示性。

最后是規(guī)劃要求，過去很長時間，西安住宅一直是土黃色立面，耐臟但不美觀，2020年后， 西安城市色彩主色調(diào)明確為“黃韻銀律”，以暖黃、銀灰為城市基色，依托自然山水格局、歷史文脈、功能空間氛圍進行色彩分區(qū)。

部分區(qū)域，比如灞河沿線重點區(qū)域內(nèi)，還要求建筑附屬設(shè)施和外立面應(yīng)當(dāng)進行一體化設(shè)計，住宅建筑外立面應(yīng)當(dāng)進行公建化設(shè)計。

如果有一天，黑灰色外立面遍地，相信土黃色又會重新流行，人無我有，業(yè)主要的也是稀缺度。

問：西安大明宮小學(xué)很一般嗎，北郊上學(xué)怎么選？

答：原來是 鐵路分局第八職工子弟小學(xué)，98年成立，05年移交未央以后改名，學(xué)校比較小，年代也久了，硬件很一般，但老學(xué)校本身的師資，生源積淀還是有的，在未央的公辦里算中等學(xué)校，對應(yīng)的初中為東元路學(xué)校。

未央?yún)^(qū)自己的名校，主要是東前進小學(xué)，西航三校，方新小學(xué)，組成了是那個教育集團，扶持其他學(xué)校，這些學(xué)校放未央?yún)^(qū)域內(nèi)，還算不錯，放在西安，就是普通公辦。

城北一直以來有教育荒漠的稱呼，家長擇校目前有兩個方向，首先是經(jīng)開區(qū)，經(jīng)開一校，二校，經(jīng)開一小，一中，五小，西安第一實驗學(xué)校，其次港務(wù)區(qū)，鐵一陸港，高新陸港，師大陸港。

未央?yún)^(qū)域內(nèi)，徐家灣片區(qū)新開學(xué)的團結(jié)實驗學(xué)校，是高新一中初中部的名校+，其余再無五大扶持案例。

問：高新三期中介賣房說新建50小，51小，比高新21小更好，依據(jù)是什么？

答：21小也是2020年9月新開學(xué)的學(xué)校，占地48畝，學(xué)校 游泳館、圖書館、籃球館、足球場、陶藝室、舞蹈室、科學(xué)實驗室、計算機教室、心理咨詢室、勞技室等，硬件很好。

師資部分，21小是高新六小的名校+，核心團隊去了 1名執(zhí)行校長、1名副校長、4名中層干部、8名各學(xué)科骨干教師，其中包含6位省市級教學(xué)能手。

而六小本身2015年建校，算是區(qū)域內(nèi)普通公辦，對應(yīng)初中為三中，二初，自身不算出名，又劃為名校，扶持21小，還是新建學(xué)校，周邊擇校學(xué)區(qū)房的家長也并不買單。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（一對一私聊房哥答疑）

學(xué)區(qū)范圍內(nèi)， 楓丹白露苑、早安林莊、金堆城、中海熙峰里、燃料小區(qū)、博源雅居、未來家園、尚怡園、中圣綠苑、高新未未來、榮興云天、泉上花間 小區(qū) 落戶業(yè)主子女，也不算優(yōu)質(zhì)。

再看高新50小，51小，尤其是后者，屬于高新一小，三十一小共同扶持，雖然九月才開學(xué)，但周邊碧桂園，中海，龍湖，高科的業(yè)主早都翹首以盼。

從經(jīng)濟效益上，21小周邊已開發(fā)完畢，51小周邊還有大量空地待售，學(xué)校的扶持力度和成績，直接影響地價，不知這算不算依據(jù)。

問：城北為啥大開發(fā)商不來，都是白樺林自己開發(fā)？

答：準確的說是未央徐家灣和經(jīng)開高鐵新城區(qū)域，其他主城早已開發(fā)完畢，沒有空地。

目前，浐灞國際港大開發(fā)商都扎堆了，而城北新建區(qū)域，叫得上名字的，這么多年，也就保億，龍湖，萬科，保利，且都集中在市府鳳城八路沿線。

徐家灣片區(qū)，目前有龍湖，保利，綠城，中建和保億，或者做一個項目，或者自身也不出名，傳統(tǒng)大家比較認的金茂，中海，招商，基本都沒來過，幾個方面原因。

一是城北整體購買力有限，房價上限比較低，產(chǎn)品比較剛需，當(dāng)下只有改善有市場，做改善的在城北做剛需，也得不償失。

其次，周邊當(dāng)下的新房也不好賣，周邊沒有太多利好，配套優(yōu)勢，單純吸引周邊地緣，外來新西安人，以及城南的人不來這里買房，開發(fā)商對拿地信心有限。

最后單獨來說高鐵新城，過往市場好的時期，有綠城，恒大，中南，碧桂園，現(xiàn)在市場差，基本是經(jīng)發(fā)一家獨大，一條尚稷路沿線，各種白樺林系列扎堆。

我知道的頭部開發(fā)商，暫時沒有在此拿地的意向，配套不足，人氣有限，大家的關(guān)注點還是在高新和港務(wù)，經(jīng)發(fā)屬于區(qū)域深耕，引進學(xué)校，商業(yè)，配套，和區(qū)域共成長，隨著更多名校落地，城北往后會越來越好的，要有信心。

問：正榮紫闕臺配套的未央實驗學(xué)校，真的很一般嗎？

答：大背景是未央的公辦學(xué)校數(shù)量夠，但優(yōu)質(zhì)學(xué)校真的不錯，小學(xué)階段的方新小學(xué)，東前進小學(xué)，西航三校等組成了名校教育集團，幫扶新建學(xué)校，而上述名校本身也不出名，二流帶三流平常心看待就好。

未央實驗學(xué)校，九年制，2022年才開學(xué)，36個班，硬件很好，就在紫闕臺樓下，接送也方便，屬于目送式教育，生源也還純粹，周邊恒大，碧桂園，正榮等商品房子女。

師資方面，并沒有明確的信息，新招聘老師，新入學(xué)學(xué)生，新完工校園，主打一個全新團隊，在這個學(xué)校上，也達不到卷娃的程度，只是家門口，有學(xué)上而已。

城北擇校，要么去經(jīng)開，要么去港務(wù)，更純粹的或者城三區(qū)，或者直接去高新，刷題，補習(xí)，考試！

問：西安中介，不少都出去旅游了，是不是市場不好？

答：如果是一個人的朋友圈，那可能對方是轉(zhuǎn)行或者散心，如果是多個人的，說明中介最近確實集中出門團建，旅游，市場不好，整理內(nèi)功，散散心，回來沖刺九月份最后一個銷售旺季。

根據(jù)冰山數(shù)據(jù)統(tǒng)計的全國91城二手房數(shù)據(jù)，七月環(huán)比全部下跌，西安的二手房均價來到11649元/㎡，和大家實際賣房的觀感也類似，明明一降再降，但還是沒有客戶上門。

新房，起碼有渠道帶客，線上直播，廣告宣傳，開發(fā)商多發(fā)發(fā)力，業(yè)績還算可以，但二手房，房東形單影只，掛牌了以后，除了不停催中介，也沒有太好的辦法，但但問，就是讓掛小區(qū)最低價。

對于買家來說，明知現(xiàn)在房價沒筑底，買新房，雖然也擔(dān)心背刺，但四代住宅和花里胡哨的展示區(qū)，仍會讓人上頭，但一旦預(yù)算充足，也不會首選二手房。

四代高贈送的沖擊，外加投資止損立場，恐慌性拋售，新建名校+沖擊，讓二手房的日子越來越難熬，甚至中介也不太愿意賣二手，都去賣新房了。

問：鳳城五路二手房，掛小區(qū)最低價也賣不掉，怎么辦？

答：時機不對，努力白費，也許這個時候真的不適合賣房，不妨等等，或者收租先，不差錢的情況下，越是跟風(fēng)，越難有好結(jié)果，且萬科當(dāng)年都買的早價格低，只是沒賣高點，再降點也不虧。

難賣的原因幾方面，第一，鳳城五路區(qū)域二手太多，萬科，碧桂園，華遠，恒大，正榮，中南，且都是次新房，大型社區(qū)，競爭激烈。

第二，非熱門區(qū)域，無優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，無工作人群，無商業(yè)聚集，就是普通居民生活區(qū)。

第三，頂樓老戶型，下行市場，樓下常規(guī)戶型，正常樓層都不好賣，頂樓的受眾就更窄了，除非價格非常低，遇到有緣人。

這個時期，這個天氣，能去看房的，那一定是意向度很高的，多和樓下的老中介聯(lián)系，多互動，那是朋友，是救命恩人，不是仇人，正確評估掛牌價格，不要經(jīng)驗主義。

最關(guān)鍵的是，房子的賣相也要好，綠植，軟裝，燈光，墻面地面修補，尤其是衛(wèi)生情況，仔細檢查一下，中介上門拍照，照片也注意下角度，都是顏值經(jīng)濟，房子也要注意。

上述招數(shù)都使了，再看有沒有客戶，是因為價格還是其他原因，賣房和買房一樣，是個動腦子的活兒，掛在中介等電話的時代過去了。

問：西安買養(yǎng)老房和父母有爭執(zhí)，浐灞還是黃雁村？

答：有句老話說，鞋子合不合適，只有腳知道，你喜歡阿迪耐克，但你媽喜歡足力健老人鞋，尊重就好，觀念，生活習(xí)慣不同，沒必要統(tǒng)一。

回歸養(yǎng)老房，很多西安人有誤區(qū)，心想著辛苦一輩子，一定要去環(huán)境好的地方，有個院子，安靜生活，首選就想到?jīng)哄保貪h這些地方，但養(yǎng)老是高質(zhì)量生活，不是低質(zhì)量流放，光環(huán)境好有什么用，不吃，不喝，還是不出門，不帶孫子，不生病。

城市人的養(yǎng)老適合在主城區(qū)，首選生活多年的地方，一方面都是熟人，子女不在有好友陪伴，減少寂寞感，無論是跳舞，去超市，健身，有個伴很重要，人是群居動物。

其次，生活配套要全，無論是地鐵，醫(yī)院，商業(yè)，還是公園，老人也是人，首選是要生活，要人氣，還是群居的邏輯，孤單會讓人抑郁。

最后，是房子本身，對于一個老兩口，住大平層，洋房，還是家屬院，區(qū)別已經(jīng)沒有那么大了，子女不在身邊，房子大打掃費勁，房間空人心里也空，兩室最好，老人有獨立休息習(xí)慣，也便于整理。

更重要的是一定要有電梯，哪怕房子舊一點，窗戶小一點，但光線要明亮，上下樓要方便，社區(qū)要人車人流，養(yǎng)老房，首先考慮養(yǎng)老，其實是房子。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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作者：Kikyo

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