2025年7月10日，北京發(fā)布《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，優(yōu)化住房消費(fèi)新供給部分提及：進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金促進(jìn)作用，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　至此，4個(gè)一線城市中，北京、深圳、廣州都已明文確定可以申請公積金用于支付購房首付款，僅上海尚未跟進(jìn)。我們建議盡快跟進(jìn)落地實(shí)施。

　　從房地產(chǎn)政策整體來看，部分城市基本已應(yīng)出盡出，市場對政策本身的預(yù)期也應(yīng)降低。

　　7月10日，為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于提振消費(fèi)、促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)系列決策部署，更好滿足人民群眾美好生活需要，結(jié)合實(shí)際，北京市人民政府發(fā)布《北京市深化改革提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》。主要內(nèi)容包括推動(dòng)居民增收減負(fù)、優(yōu)化服務(wù)消費(fèi)體驗(yàn)、增強(qiáng)商品消費(fèi)動(dòng)能、延伸消費(fèi)鏈條、打造多元融合空間、持續(xù)優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境等。

　　其中增強(qiáng)商品消費(fèi)動(dòng)能部分提及，優(yōu)化住房消費(fèi)新供給。優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，完善“保障+市場”住房供應(yīng)體系。進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金促進(jìn)作用，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請住房公積金個(gè)人住房貸款。研究制定住房公積金個(gè)人住房貸款“帶押過戶”政策，并開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　在此之前，北京公積金提取的流程為“先付首付再提公積金”，對于工作有一段時(shí)間且公積金有一定余額的購房者來說，要么付完首付后將提取后的公積金用于其他開支，要么只能自籌資金。

　　而在“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請住房公積金個(gè)人住房貸款。”（“即提又貸”）之后，可有效緩解首付款壓力，降低購房門檻。

　　如某購房者公積金余額約有30萬元，想購買一套總價(jià)600萬元的房子，首付15%/20%約90/120萬元。在北京允許“即提又貸”之前，90/120萬元首付款需全部屬于家庭自有資金。而在允許“即提又貸”之后，首付變?yōu)楣e金余額（30萬）+60/90萬自有資金。

　　對于剛需購房者而言，公積金余額可直接用于首付，能在一定程度上緩解前期資金壓力。

　　截至發(fā)稿前，4個(gè)一線城市中，北京、深圳、廣州都已明文確定可以申請公積金用于支付購房首付款，僅上海尚未跟進(jìn)。

　　第一個(gè)是廣州，2024年8月1日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于支持提取住房公積金支付購房首付款的通知》，明確購房人及其配偶在廣州市行政區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房，完成商品房買賣合同網(wǎng)簽后，可按合同約定申請將住房公積金賬戶余額劃轉(zhuǎn)至購買房屋所屬項(xiàng)目的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于支付購房首付款。購買同一套住房，申請人各可提取一次購房首付款。申請人提取總金額合計(jì)不超過商品房買賣合同約定的首付款金額，且不超過本人住房公積金賬戶余額。同時(shí)，提取首付款不影響以該套住房申請住房公積金貸款時(shí)的可貸額度計(jì)算。

　　隨后是深圳，2025年6月6日，深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)正式印發(fā)《深圳市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，提出擴(kuò)大住房公積金使用范圍，符合條件的繳存人可以申請?zhí)崛∫淮巫》抗e金用于支付購房首付款。（詳見：深圳官宣公積金付首付，全國超2200萬人用公積金租房）

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國已有超30個(gè)市（區(qū)）出臺(tái)提取住房公積金支付購房首付款的政策，公積金的可支取用途也越來越廣。

　　除了降首付、降貸款利率、提升貸款額度之外，還涉及“直付房租”、老舊小區(qū)改造、“代際互助”、“帶押過戶”、“商轉(zhuǎn)公”、允許跨城貸款或提取等。

　　《全國住房公積金2024年年度報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示。2024年提取公積金用于購買、建造、翻建、大修自住住房和償還購房貸款本息的占比約64.83%，有10%的公積金提取用于租賃住房和老舊小區(qū)改造，涉及約2263.97萬人、2741億元。

　　目前每個(gè)城市出臺(tái)公積金政策的角度和細(xì)則不一，各地正通過一系列公積金政策“組合拳”，著力盤活存量住房公積金的使用效率，在一定程度上讓一些剛性需求和改善性需求進(jìn)行適度釋放，為市場注入新活力。

　　我們認(rèn)為，公積金優(yōu)化政策中對市場推動(dòng)作用最大的還是“公積金付首付”，我們建議上海盡快跟進(jìn)落地實(shí)施。

　　從2025年上半年各地政策情況來看，涉及公積金優(yōu)化方面的政策最多，在130個(gè)出臺(tái)穩(wěn)市場政策的省市中有82個(gè)涉及公積金優(yōu)化政策。究其緣由，主要還是目前大部分城市政策已“應(yīng)出盡出”。不少城市“四限”政策工具箱已經(jīng)逐漸掏空，需求端調(diào)控放無可放，基本只剩公積金和購房補(bǔ)貼兩個(gè)選項(xiàng)。

　　但從以往公積金優(yōu)化落地情況來看，多數(shù)城市效果一般，多地發(fā)布的公積金使用報(bào)告數(shù)據(jù)也顯示，公積金新政出臺(tái)后放貸量并沒明顯提升。

　　從2025年至今的整體政策面來看，4月份以來，中央政策在穩(wěn)定市場預(yù)期、加大金融支持力度、推進(jìn)城市更新行動(dòng)等方面不斷加強(qiáng)，地方層面也在積極落實(shí)中央穩(wěn)市場要求：專項(xiàng)債回購?fù)恋毓姘l(fā)布頻次明顯提升；積極發(fā)文響應(yīng)公積金調(diào)整；多地出臺(tái)促消費(fèi)政策，并進(jìn)一步放開行政管控促剛需和改善性需求釋放。

　　但從市場表現(xiàn)來看，如今的政策強(qiáng)心劑的效用遞減明顯，市場對政策本身的預(yù)期也應(yīng)降低。

　　預(yù)計(jì)未來中央政策面將進(jìn)一步加力穩(wěn)市場，尤其城市更新和土地收儲(chǔ)，將在供求兩端進(jìn)一步改善行業(yè)庫存壓力，而地方層面也將繼續(xù)遵循中央部署，重點(diǎn)改善自身主要矛盾，在“存量盤活、預(yù)期改善、精準(zhǔn)破局”三方面發(fā)力。

　　如地方將以中央專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策為抓手，加速推進(jìn)存量商品房轉(zhuǎn)化與城市更新，釋放剛性購房需求，同時(shí)緩解存量商品房去化壓力；又如加速落地 “好房子” 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，容積率獎(jiǎng)勵(lì)、綠色建筑補(bǔ)貼等政策進(jìn)一步落實(shí)，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)板塊高品質(zhì)項(xiàng)目供給，以標(biāo)桿項(xiàng)目帶動(dòng)價(jià)格預(yù)期和市場信心企穩(wěn)等。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)總體平穩(wěn)，各地“去庫存”提速，整體仍在“止跌回穩(wěn)”的過程中。

　　受近幾年土拍、新房市場供應(yīng)整體縮量影響，銷售端規(guī)模有所下降。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場“規(guī)?；痹缫巡辉冢非蠓€(wěn)定收益已成主流。

　　未來城市間、項(xiàng)目間的分化還將持續(xù)，對于企業(yè)來說，做好每一個(gè)項(xiàng)目都很重要。