最近，跟一線市場溝通，發(fā)現(xiàn)了一件很有意思的事：

在廣州，買房最難的不是200-400萬的剛需族，也不是千萬+的豪宅客，而是600-800萬的改善買家。

為什么？

沒錯(cuò)，600-800萬確實(shí)能買到120-140平左右大四房，但很多都得和三房混搭，同樣都是2T4或3T5。

明明多付了幾百萬，但享受的社區(qū)配置，卻和200-400萬買家一樣，居住環(huán)境沒啥改善。

你說看看純四房項(xiàng)目，不好意思，中心區(qū)主流門檻基本都得到800萬以上。

600-800萬以內(nèi)預(yù)算，真的就像一塊夾心餅，兩頭不靠岸。

那么，這個(gè)價(jià)位到底有什么好選的？我們把中心六區(qū)加番禺篩了一遍，選出了幾個(gè)盤/地塊。

核心的幾個(gè)點(diǎn)是： 強(qiáng)核心板塊、學(xué)鐵商全齊、相對低密度、新規(guī)戶型、高品質(zhì)，能產(chǎn)生更多改善溢價(jià)。

下邊，具體聊聊。

核心區(qū)幾個(gè)主力板塊，花地灣、廣鋼、白鵝潭、海珠后航道板塊等等。

如果你有600-700萬，花地灣和廣鋼有點(diǎn)錯(cuò)配了，因?yàn)檫@兩個(gè)板塊，出貨主力都是三房，現(xiàn)在能選的也不多。

這個(gè)預(yù)算，可以考慮這些地方，保利珠江天悅，廣州濱江天地、或者海珠后航道板塊。

他們的改善溢價(jià)，源自珠江景觀、更近白鵝潭，產(chǎn)品以大戶型為主。

保利珠江天悅，700萬內(nèi)港灣江景四房

• 保利珠江天悅：

優(yōu)勢很明顯：

1）無遮擋三江交匯+城區(qū)唯一內(nèi)港灣景觀

2）純四房/大平層社區(qū)，天悅系品質(zhì)，整體更高端，更改善。

3）約690萬起可買到130平一線望江大四房，新規(guī)產(chǎn)品

最近項(xiàng)目開放了永久性實(shí)景園林，車庫、大堂、疊水園林全部交付標(biāo)準(zhǔn)，兌現(xiàn)力和品質(zhì)感都秀出來了。

學(xué)鐵商也是齊的，康有為小學(xué)+200米到10號線東沙站+健康港星河Coco Park。

690萬起步，能入手最近加推的B3棟，128平四房，三梯四戶，看三支香水道。

戶型上，100%使用率，新規(guī)收緊后就是最新版本了，加上客廳+三臥室四開間望江，綜合競爭力不錯(cuò)。

700萬預(yù)算能入手這種產(chǎn)品，性價(jià)比和稀缺度都是有的。

一個(gè)是，珠江天悅的定位，是以高端改善和豪宅為主，套均價(jià)大約要到1200萬，295平大平層總價(jià)更去到2300萬+。

另一個(gè)，整個(gè)主城區(qū)來看，也基本找不到700萬左右，位于核心板塊，無遮擋望江的新規(guī)130平大四房。

• 廣州濱江天地：

1）今年項(xiàng)目價(jià)格回調(diào)，性價(jià)比逐漸到位了

2）連片開發(fā)的濱江大盤和高端配套集群

3）位置更核心，學(xué)鐵商有確定性

目前，主要在售璇灣B區(qū)，135平四房640萬起，140平720萬起，另外109平三房總價(jià)不到500萬起，價(jià)格還可以詳談。

不過項(xiàng)目屬于舊規(guī)產(chǎn)品，使用率約90%，住宅區(qū)距江大約200米。

當(dāng)然，濱江生活氛圍是有的，濱江公園、璇灣坊都在運(yùn)營了，也能感受到明顯的改善屬性。

未來，二期三期會有更多商業(yè)和高端配套，目前二期正在開發(fā)，日本大師隈研吾設(shè)計(jì)的船臺創(chuàng)享中心可能下半年建成。

• 越秀江灣潮起

越秀江灣潮起，差異性就在于后航道江景：

1）海珠西現(xiàn)售新盤里距江最近，大約200米，3層即可望江，且全南向

2）起步面積更大，最小是96平3+1房起，最大戶型為195平大平層

3）品質(zhì)感更高

上周末，項(xiàng)目開放了C2棟96平戶型實(shí)體樣板間，我們拍了實(shí)拍圖，確實(shí)第三層就可以望江。

這種96平戶型，目前總價(jià)大約560萬起。

戶型格局也不錯(cuò)，使用率大約120%，可柔性定制，交付時(shí)可以選擇三房/四房狀態(tài)。

在海珠西，600萬內(nèi)，這種絕版超新規(guī)+江景四房+偏改善性產(chǎn)品，基本沒有替代品。

還有116平四房，總價(jià)大約670萬起，江景視野相對更開闊。

當(dāng)然，想要無遮擋望江，那就要到高區(qū)了。

江灣潮起分高低區(qū)設(shè)計(jì)，3-23層為低區(qū)，主推96-116平3+1-4房，主打性價(jià)比。

25-37層為高區(qū)，江景最好，但都是130-160-195平大戶型，總價(jià)得到900萬起。

社區(qū)整體品質(zhì)是到位的，外立面大量玻璃+鋁板，自帶泛會所、恒溫泳池等，上周末也開放了。

外部濱江環(huán)境也是連片的，大約200米就可走到江邊，和海珠西很多樓盤相比，生活體驗(yàn)確實(shí)有優(yōu)勢。

| 項(xiàng)目江景實(shí)拍

學(xué)鐵商也齊了，海外二小+10號線大干圍站+廣百海港匯，環(huán)島路石崗路-大干圍段“卡脖子”的最后100米，也在征收土地了。

天河

保利航天奇觀二期，125平板樓湖景四房

理論上說，600-800萬能挑的不少，集中在天河?xùn)|，但問題和海珠西的相似。

600-800萬，得和300-400萬的產(chǎn)品混搭，通常是這個(gè)組合——88-100-125平混搭+2T4/2T5塔樓+30層以上樓高。

要么就是上一代的舊規(guī)產(chǎn)品，使用率90%左右。

倒不如等下保利航天奇觀二期項(xiàng)目了：

1）有125平板樓小高層+無遮擋望映辰湖，低密和湖景增加改善性

2）世界大觀板塊的高端居住氛圍

這個(gè)項(xiàng)目初步戶型是77-88平塔樓+125平板樓小高層，125平大戶型不混搭，而是放大改善性。

至于使用率，大概是做到100%以上，新規(guī)收緊后這就是新版本了。

同時(shí)，項(xiàng)目屬于世界大觀板塊，共享天外智谷、日月雙湖、山體公園、觀樾高端商業(yè)等。

配合聆湖路修建，加上整個(gè)世界大觀大小路網(wǎng)打通，預(yù)計(jì)全運(yùn)會前后，交通通達(dá)度還會大幅提升。

所以，保利項(xiàng)目還會有進(jìn)一步的改善預(yù)期。

放在整個(gè)天河?xùn)|來看，125平低密度無遮擋湖景板式新規(guī)四房，如果價(jià)格在600萬左右，確實(shí)沒啥替代品。

白云

越秀云萃，120平板式小高層四房

白云市場盤子很大，但600-800萬預(yù)算找改善產(chǎn)品，還是挺難選的。

因?yàn)檫@個(gè)總價(jià)段的新規(guī)產(chǎn)品供應(yīng)本就不算多，可選板塊少，而且很多都是混搭組合。

相對均衡一點(diǎn)的，就是京溪一帶的越秀云萃和設(shè)計(jì)之都的中建白云之星。

• 越秀云萃：

1）120平大四房單獨(dú)排布，12層小高層V字型板樓，專梯入戶，新規(guī)產(chǎn)品，改善性拉高了一檔

2) 京溪板塊成熟程度高，城市界面體面，近天河北，有京溪小學(xué)+50米到18/26號線京溪路站+三大商圈加持

吹風(fēng)價(jià)700多萬起，選這種產(chǎn)品，相比旁邊天河北兩個(gè)新盤，性價(jià)比還是有的。

• 中建白云之星：

1）白云目前相對稀缺的純四房社區(qū)，128-142-172平大四房，110%使用率新規(guī)戶型，交付標(biāo)準(zhǔn)高

2）設(shè)計(jì)之都核心板塊，東側(cè)黃邊公園，西側(cè)華中師大白云學(xué)校，北側(cè)約200米到14號線彭邊站，一路直達(dá)設(shè)計(jì)之都核心商圈

就產(chǎn)品來看，中建白云之星改善性比較突出，小區(qū)自帶大規(guī)模、超高顏值的會所。

1棟128平四房525-614萬就可以入手了，143平大四房總價(jià)大約600-700萬。

當(dāng)然，這個(gè)盤也有兩個(gè)明顯缺點(diǎn)，更適合周邊的地緣性買家，想了解更多的，加拆神助手。

番禺

萬博四房，不到600萬買到大四房

番禺，適合對中心區(qū)沒有執(zhí)念的買家，600-800萬能看最核心的萬博板塊。

萬博的供應(yīng)，純四房社區(qū)已經(jīng)是絕對的主流，所以這里選擇多，改善性做足。

另一個(gè)，萬博成熟商圈+長隆樂園+3/7/18號線三地鐵+優(yōu)質(zhì)學(xué)校豐富，預(yù)期兌現(xiàn)力足夠強(qiáng)。

此外，番禺在升學(xué)上相對老三區(qū)是更輕松的，初中基本對口直升。

• 長隆萬博悅府
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1）萬博最硬核的學(xué)鐵商+最核心的位置

東風(fēng)東小學(xué)+廣雅中學(xué)、萬象城商業(yè)IP、家門口3/7號線漢溪長隆站，背靠長隆樂園

2）108-300平純四房社區(qū)，二期4棟108平560萬起，一期10棟125平四房700萬起

其中，一期是舊規(guī)，使用率大約90%，二期是新規(guī)，使用率大約100%。

另外，小戶型確實(shí)靠路邊，有噪音影響，不過華潤加配三層玻璃，會有改善。

• 越秀萬博和臻
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萬博城二期，在開放了實(shí)體展示區(qū)后，市場聲音高了不少，主要是兩點(diǎn)：

1）位置正對錦繡香江別墅群，景觀和安靜度加分

2）品質(zhì)和兌現(xiàn)力秀了出來

3）超新規(guī)戶型在萬博是稀缺的，590萬起能買到128平四房

可以看這個(gè)圖，萬博和臻的北面、東邊和西邊都是別墅群，距離主干道也有一定距離。

拉近看，景觀確實(shí)有點(diǎn)上頭?。?/p>

| 實(shí)景圖丨實(shí)體樣板間南向視野

當(dāng)然，在這個(gè)位置核心度會低一檔，包括學(xué)鐵商也是。

項(xiàng)目距7/18號線南村萬博站大約1.1公里，學(xué)校是番禺萬博廣大附。

但是，兌現(xiàn)度、品質(zhì)感、超新規(guī)戶型會拉分。

最近開放的實(shí)景展示區(qū)，12米酒店式門樓、7000平私家會所、中央園林等，顏值和品質(zhì)等很在線。

項(xiàng)目實(shí)拍圖丨越秀·萬博城泛會所

學(xué)校今年9月開學(xué)了，通往海印又一城和山姆的天橋也在建。

主推的105平四房，大約470萬起，590-630萬預(yù)算可以考慮更大的128平四房。

比較特別的是，這里可以做柔性定制，就是交付時(shí)可選三房/四房狀態(tài)。

當(dāng)然，小到每個(gè)戶型，大到每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)板塊都有自己的優(yōu)缺點(diǎn)，有些話不方便公開說。

更關(guān)鍵的，是要看個(gè)人需求，如果你也是600-800萬預(yù)算，不知道怎么下手，加拆神助手，進(jìn)一步詳聊。