半生積蓄全款買(mǎi)房

水電燃?xì)赓M(fèi)按時(shí)交納

只因原房主欠下巨額債務(wù)

新房東住了5年的房子遭法院查封

該如何依法維權(quán)

基本案情

2018年9月，海某通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)了原屬于秦某的商品房一套，三方共同簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及委托代理辦證手續(xù),并進(jìn)行了公證，合同約定房屋總價(jià)48.5萬(wàn)元，海某依約向秦某支付全款后入住，并按期繳納水電燃?xì)獾荣M(fèi)用，由于客觀原因，房屋始終未辦理過(guò)戶(hù)登記。2023年,該房屋具備過(guò)戶(hù)登記條件時(shí)，海某到主管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記，卻被告知該房產(chǎn)已被法院查封。原來(lái)，秦某出售房屋后因經(jīng)濟(jì)糾紛被訴，由于未能及時(shí)履行生效裁判確定的義務(wù)，法院依法查封了尚在秦某“名下”的該處房產(chǎn)，導(dǎo)致海某無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記。海某作為案外人，遂依法向法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，請(qǐng)求解除對(duì)案涉房屋的查封。

法院審理

法院審理認(rèn)為，海某作為案外人，與另案被執(zhí)行人秦某在案涉房屋被查封前就已經(jīng)簽訂了合法有效的書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，全額支付了案涉房屋購(gòu)房款，且海某自2018年購(gòu)得房屋后一直在案涉房屋內(nèi)居住，并非基于海某自身原因未能辦理過(guò)戶(hù)登記。故海某所提異議成立，法院予以支持，裁定解除對(duì)案涉房屋的查封。

法官說(shuō)法

案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出異議的權(quán)利來(lái)源于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十八條的規(guī)定。人民法院收到異議申請(qǐng)后依照該條款并結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，對(duì)案外人是否對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有排除執(zhí)行的權(quán)利進(jìn)行綜合審查，如果認(rèn)為異議申請(qǐng)理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人對(duì)裁定不服的，有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十八條之規(guī)定，區(qū)分不同情形申請(qǐng)審判監(jiān)督程序或另行起訴。

本案中，海某作為二手房的買(mǎi)受人，是秦某執(zhí)行案件的案外人，其同時(shí)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定中的四種情形，即海某在法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，已支付全部?jī)r(jià)款，并合法占有案涉房屋，且非因自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。故法院依法支持了海某的申請(qǐng)，認(rèn)定海某對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利足以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，最終裁定解除對(duì)案涉房屋的查封。

法官提醒：購(gòu)買(mǎi)二手房除了簽訂合法有效的書(shū)面合同，也要及時(shí)到有關(guān)部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，避免引起后續(xù)不必要的紛爭(zhēng)，同時(shí)購(gòu)房者在交易時(shí)務(wù)必做好風(fēng)險(xiǎn)防范，遇到問(wèn)題及時(shí)尋求法律幫助，有效維護(hù)自身合法權(quán)益。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第二百三十八條 執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

供 稿：南陽(yáng)高新區(qū)法院范元軍、喬洋

責(zé)任編輯：李鑫源、姚 紅

編 輯：賈共鑫