中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2022年初進(jìn)入新一輪調(diào)整周期以來(lái)，呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異和階段性特征。這一輪市場(chǎng)調(diào)整首先在二三線城市顯現(xiàn)，隨后逐步蔓延至一線城市，最終形成了全國(guó)性的房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)。

從時(shí)間維度來(lái)看，2022年主要表現(xiàn)為鄭州、南京、武漢、涿州等二三線城市房?jī)r(jià)的率先回調(diào)，這些城市由于前期市場(chǎng)熱度較高、庫(kù)存壓力較大，成為本輪調(diào)整的先行區(qū)域。進(jìn)入2023年后，市場(chǎng)調(diào)整范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，北京、上海、廣州、深圳等傳統(tǒng)一線城市也相繼加入房?jī)r(jià)下行行列，標(biāo)志著本輪調(diào)整進(jìn)入全面深化階段。

以上海房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，其價(jià)格變動(dòng)軌跡具有典型代表性。作為中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的國(guó)際大都市，上海房?jī)r(jià)曾長(zhǎng)期保持堅(jiān)挺，但在此輪調(diào)整中同樣未能幸免。數(shù)據(jù)顯示，上海市中心區(qū)域住宅價(jià)格從峰值時(shí)期的近10萬(wàn)元/平方米，已回落至目前的6萬(wàn)多元/平方米，累計(jì)跌幅超過(guò)30%。這一現(xiàn)象不僅反映了市場(chǎng)預(yù)期的根本性轉(zhuǎn)變，也預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

那么，導(dǎo)致本輪房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的原因是什么呢？與此同時(shí)，對(duì)于投資購(gòu)房的個(gè)人或家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是否是抄底的好機(jī)會(huì)呢？或者換句話說(shuō)，判斷各地房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？

01 導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌的原因

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)期上漲后進(jìn)入調(diào)整期，這一現(xiàn)象的形成具有深層次的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)原因。通過(guò)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的分析，我們可以從以下四個(gè)方面來(lái)理解房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌的動(dòng)因及其政策應(yīng)對(duì)：

一，房?jī)r(jià)的上漲幅度已經(jīng)非常巨大

從市場(chǎng)周期角度來(lái)看，我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)二十余年的上漲周期。自本世紀(jì)初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，至2021年下半年達(dá)到頂峰。在此期間，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了十幾倍甚至幾十倍的增長(zhǎng)。這種長(zhǎng)期單邊上漲的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)必然面臨周期性調(diào)整，當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入自我修正階段。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，任何資產(chǎn)價(jià)格都不可能永遠(yuǎn)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。當(dāng)前的價(jià)格回調(diào)實(shí)際上是市場(chǎng)規(guī)律的正常體現(xiàn)，是前期過(guò)度上漲后的合理回歸。

二，居民收入水平的變化對(duì)房?jī)r(jià)支撐力產(chǎn)生直接影響

新冠疫情對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成沖擊，導(dǎo)致居民收入增長(zhǎng)放緩甚至下降。在收入預(yù)期減弱的背景下，居民購(gòu)房能力相應(yīng)降低，難以支撐前期形成的高房?jī)r(jià)水平。這種收入與房?jī)r(jià)的背離現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨需求端的壓力。特別是在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，居民對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期更加謹(jǐn)慎，進(jìn)一步抑制了購(gòu)房意愿和能力。

三，購(gòu)房者行為模式正在發(fā)生深刻變化

經(jīng)過(guò)疫情考驗(yàn)，居民家庭的消費(fèi)觀念和購(gòu)房決策更加理性。與過(guò)去相比，當(dāng)前購(gòu)房者更注重根據(jù)自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況做出決策，而非盲目跟風(fēng)。這種理性化的購(gòu)房行為導(dǎo)致市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，投資性需求明顯減少，自住需求成為主導(dǎo)。同時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，觀望情緒濃厚，這也是導(dǎo)致市場(chǎng)交易活躍度下降的重要原因。

四，各地的應(yīng)對(duì)策略

為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，各級(jí)自2024年起密集出臺(tái)了一系列穩(wěn)市場(chǎng)政策。在限購(gòu)政策方面，除上海、深圳等一線城市核心區(qū)域外，全國(guó)大多數(shù)城市已取消限購(gòu)措施。在金融支持方面，各地普遍上調(diào)了公積金貸款額度，商業(yè)銀行也將房貸利率和首付比例下調(diào)至歷史最低水平。此外，稅務(wù)部門通過(guò)減免契稅和增值稅等措施降低交易成本。這些政策組合拳旨在從供需兩端同時(shí)發(fā)力，既穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，又降低購(gòu)房門檻，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過(guò)，政策調(diào)控的目標(biāo)不是簡(jiǎn)單地推高房?jī)r(jià)，而是促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重居住屬性，逐步回歸理性發(fā)展軌道。在這個(gè)過(guò)程中，既要防范市場(chǎng)過(guò)快下行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也要避免過(guò)度刺激導(dǎo)致新的泡沫。通過(guò)供需兩側(cè)的協(xié)同發(fā)力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸和長(zhǎng)期穩(wěn)定。

02 判斷各地房?jī)r(jià)是否合理的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于剛性需求的購(gòu)房家庭而言，隨著各地陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，現(xiàn)階段確實(shí)呈現(xiàn)出有利于首次置業(yè)者的市場(chǎng)窗口期。然而對(duì)于以投資為目的的購(gòu)房者而言，必須審慎評(píng)估市場(chǎng)狀況，要判斷各地房?jī)r(jià)是否已經(jīng)進(jìn)入能投資的合理區(qū)間，需要重點(diǎn)考察以下兩個(gè)核心指標(biāo)：

一，租售比是衡量房產(chǎn)投資價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)

許多投資者在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下對(duì)是否應(yīng)當(dāng)入市存在疑慮。實(shí)際上，租售比能夠客觀反映房產(chǎn)的投資回報(bào)周期。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，合理的租售比應(yīng)當(dāng)控制在1:20左右，即房?jī)r(jià)相當(dāng)于20年年租金收入。以上海某套600萬(wàn)元的住宅為例，其月租金為6500元，年租金收入為7.8萬(wàn)元。按照這一租金水平計(jì)算，投資回收期長(zhǎng)達(dá)77年，遠(yuǎn)高于合理區(qū)間。

根據(jù)租售比計(jì)算公式，該房產(chǎn)的合理估值應(yīng)為156萬(wàn)元（7.8萬(wàn)元×20年）。過(guò)高的房?jī)r(jià)與偏低的租金水平將導(dǎo)致雙重負(fù)面效應(yīng)：一方面，年輕群體在面臨高房?jī)r(jià)與相對(duì)可承受的租金時(shí)，更傾向于選擇租房而非購(gòu)房，這種消費(fèi)傾向的轉(zhuǎn)變將導(dǎo)致購(gòu)房需求萎縮，進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)下行壓力。

另一方面，投資者通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，將資金投入房產(chǎn)獲取租金收益的回報(bào)率顯著低于其他金融產(chǎn)品。以當(dāng)前銀行理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率3-4%計(jì)算，600萬(wàn)元本金的年收益可達(dá)18-24萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于7.8萬(wàn)元的租金收入。這種收益差距將促使投資者拋售房產(chǎn)，轉(zhuǎn)向更具吸引力的金融資產(chǎn)，從而加劇房?jī)r(jià)調(diào)整壓力。

二，房?jī)r(jià)收入比是評(píng)估區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的重要指標(biāo)

國(guó)際公認(rèn)的合理房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為7-8倍，即家庭年收入的7-8倍相當(dāng)于房產(chǎn)總價(jià)。然而我國(guó)各城市的實(shí)際情況與這一標(biāo)準(zhǔn)存在顯著偏離：二線城市的房?jī)r(jià)收入比普遍達(dá)到20-25倍，而上海、深圳等一線城市更是超過(guò)40倍。這意味著，一線城市居民需要積攢40年以上的全部收入才可能購(gòu)置一套住房，這顯然超出了普通家庭的承受能力。這種失衡的房?jī)r(jià)收入關(guān)系表明，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在泡沫現(xiàn)象，其中一線城市的泡沫程度更為嚴(yán)重。

從投資角度分析，過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)存在較大的回調(diào)空間。特別是在經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民收入增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào)的背景下，房?jī)r(jià)的調(diào)整壓力將進(jìn)一步加大。因此，對(duì)于以資產(chǎn)增值為目的的投資客而言，現(xiàn)階段貿(mào)然入市可能面臨較大的價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，想投資買房的朋友在進(jìn)行決策時(shí)，除了參考上述兩個(gè)核心指標(biāo)外，還需要結(jié)合具體區(qū)域的人口流入情況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、土地供應(yīng)規(guī)模等微觀因素進(jìn)行綜合判斷。此外，隨著我國(guó)住房制度改革深化和房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)，這些政策變量都可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響，投資者需要持續(xù)跟蹤相關(guān)政策動(dòng)態(tài)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)將逐步回歸理性，投資邏輯也將發(fā)生深刻變化。單純依靠房?jī)r(jià)上漲獲取資本利得的傳統(tǒng)模式將難以為繼，投資者需要更加注重房產(chǎn)的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力和長(zhǎng)期持有價(jià)值。只有建立在扎實(shí)基本面分析基礎(chǔ)上的投資決策，才能在市場(chǎng)調(diào)整周期中保持穩(wěn)健。