北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請(qǐng)問(wèn)，我現(xiàn)在名下有一套在住的櫻花園的中樓層三居，22年6月買在了高點(diǎn)，成本664萬(wàn)（加上裝修中介費(fèi)690萬(wàn)）。我愛(ài)人名下一套西華府的小兩居 ，買的早，成本300多萬(wàn)。

我們手里現(xiàn)金700萬(wàn)，現(xiàn)金的投資回報(bào)率大概5%-10%。我們準(zhǔn)備明年生小孩，孩子可以跟我老公落戶在八里莊學(xué)區(qū)上人大附小。

我們最近糾結(jié)要不要重新整合一下資產(chǎn)。我們想了三個(gè)方案。

方案一是房子今年下半年全部賣掉，櫻花園肯定虧了，手里只持有現(xiàn)金，全部投資，不買房，租好品質(zhì)的三居居住。

方案二是下半年把房子全部賣掉，貸款300萬(wàn)，再添點(diǎn)現(xiàn)金進(jìn)去，預(yù)算1600萬(wàn)買一套三居，但是這個(gè)三居買在哪沒(méi)想好。

方案三，賣掉西華府，櫻花園暫時(shí)保留，等大盤上漲，房?jī)r(jià)回來(lái)了再賣。請(qǐng)問(wèn)您更建議哪個(gè)方案？如果是方案二，您有推薦的小區(qū)嗎？

章哥：

1、方案一。櫻花園三區(qū)664萬(wàn)買的，那應(yīng)該是單價(jià)8萬(wàn)80平左右的。這種戶型如果裝修的還行，那租金9000上下為正常，也就是坪效120塊錢左右?，F(xiàn)在櫻花園的均價(jià)7萬(wàn)多吧，那租售比就是600左右，年化租金回報(bào)率約為2%。

西華府的不用算了，豐科園的從來(lái)都是北京平均值，1.8%左右。我在這邊有個(gè)辦公室，20年了，雖然很少來(lái)，但時(shí)不常的會(huì)算算周邊租售比。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在這兩套房的租金回報(bào)率都是正常的，房?jī)r(jià)中沒(méi)有單獨(dú)的溢價(jià)或泡沫，收益率和同期銀行存款利率（1.5-1.8%）差不多。那如果都賣掉投資，就得確保穩(wěn)妥，而且收益長(zhǎng)期超過(guò)銀行利率。還得是明顯超過(guò)，否則犯不上這么折騰。

2、方案二，添錢置換。那既然房子是用來(lái)住的，就先看自己的居住需求吧，有需求就換。地段兒的話肯定是朝陽(yáng)區(qū)北部，太陽(yáng)宮亞運(yùn)村奧園望京等地。因?yàn)榧葲](méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，高總價(jià)房產(chǎn)在這里也不算錯(cuò)配。別買南部，總價(jià)偏高了，流動(dòng)性相對(duì)弱，價(jià)格走勢(shì)也至少不強(qiáng)。

3、方案三，賣掉一套。兩套房從地段兒和小區(qū)來(lái)講都沒(méi)毛病，或者是各有優(yōu)劣，那就賣掉不自住的吧。但考慮好等待樓市回暖這段時(shí)間的資金安排，如果存銀行的話未必合適，因?yàn)槔⒑妥饨鹗找娌畈欢唷?/p>

這方案其實(shí)和第一個(gè)差不多，都是持幣還是持房的選擇。那就看自己是否有更穩(wěn)妥+高息的理財(cái)渠道了，有的話就套現(xiàn)持幣，實(shí)在沒(méi)有的才持有相對(duì)穩(wěn)妥的房子呢。

我是認(rèn)為北京房?jī)r(jià)沒(méi)什么下跌空間了，就因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率基本等同于銀行利率。而利率既是“錢的價(jià)格”，也是同期社會(huì)投資的平均收益。這幾年內(nèi)地利率是下行通道，說(shuō)明市場(chǎng)的整體投資意愿弱，錢也越來(lái)越難賺，過(guò)些日子或許還降息呢。

而房租收益率（或租售比），前些年是明顯高于銀行利率的，說(shuō)明泡沫大。現(xiàn)在不是說(shuō)房?jī)r(jià)降到合理區(qū)間了，而是被其他行業(yè)襯托的利率下降，投資什么都不賺錢或風(fēng)險(xiǎn)大，反倒顯的之前收益低的北京房子越來(lái)越正常了。

現(xiàn)在朝陽(yáng)區(qū)小戶型租售比最低有400的了，租金年化回報(bào)率3%，凈收益2.8%，遠(yuǎn)超銀行利率了。所以我不認(rèn)為北京大盤還有多少下跌空間，再低就算超跌了。我家是準(zhǔn)備好了錢和資格，一直再等待最合適的房子抄底呢，目的是拿租金給孩子當(dāng)個(gè)低保，雖然算不上地主家傻兒子，但好歹也是個(gè)托底吧。

4、推薦小區(qū)，看看太陽(yáng)宮的人朝學(xué)區(qū)吧，太陽(yáng)公元和紅璽臺(tái)。小區(qū)檔次高+學(xué)區(qū)好，但沒(méi)有溢價(jià)，價(jià)格走勢(shì)也相對(duì)強(qiáng)。另外學(xué)區(qū)也可以當(dāng)作托底，將來(lái)用的上人朝中學(xué)就用，用不上也不吃虧。

僅供參考。

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