關(guān)于市場走向，房地產(chǎn)也好、股市也好，人們基于認知不同各有主見。誰對誰錯，市場和時間會來驗證。如果你的看法對了，市場和時間會慷慨的獎勵你；而如果你的看法錯了，市場和時間也會嚴厲的懲罰你。

在2000年代開始參加工作的年輕人，或者武斷一點說，我們 是80后完整的這一代，有一個共同的特征：我們沒有經(jīng)歷過嚴重且長期的經(jīng)濟衰退，這導(dǎo)致整整一代人普遍不太會做風(fēng)險管理。

如果說98年那一場金融危機對中國的沖擊比較長的話，那么，過去的20年，中國房地產(chǎn)乃至整體經(jīng)濟，幾乎沒有發(fā)生過像樣的長期、大級別的調(diào)整。我說的是類似1998 年那樣的，而像2008年的次貸危機沖擊，中國房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟也很快恢復(fù)了元氣，并且再創(chuàng)新高。刨去這個過程中的小浪花、小噪音，我們可以說，過去的這20 來年，是妥妥的大牛市。對房地產(chǎn)是如此，對股市也是如此，對企業(yè)更是如此。

足足20年的大牛市，對于任何類型的投資者，乃至普通的工薪階層，都絕對是一生最華美的時光。哪怕是你不做任何投資，只要你認真勤奮的工作，跟著企業(yè)一起發(fā)展，一樣也可以過得不錯。而這個過程中，如果你在投資上又做對了幾件事，則真的不難實現(xiàn)人生逆襲。

但也恰恰如此，投資者們、包括大量的為了自住而買房的所謂剛需們，主動或被動的都喪失了進行風(fēng)險管理的準(zhǔn)備。因為沒有“風(fēng)險”，既然是持續(xù)的牛市，哪來的風(fēng)險？都是收益，都是收益。既然都是收益，那當(dāng)然要盡可能的加杠桿。

以2021年為時間線，之前的20年，基本上就是一個全民持續(xù)加杠桿的進程，私營企業(yè)部門、居民部門，都在努力的、積極的加杠桿。加杠桿有一個很重要的特征：人們把關(guān)乎未來的投資決策，全部建基于資產(chǎn)價格持續(xù)上漲的假定之下。

一個突出的現(xiàn)象是，人們?nèi)绾卫斫狻暗赝酢?，?dāng)開發(fā)商在買地時創(chuàng)出了“面粉貴過面包”的地王價時，人們傾向于將之理解為：未來房價要大漲，并據(jù)此做出現(xiàn)在出手的購買決策。

然則，當(dāng)未來資產(chǎn)價格不漲乃至下跌了呢？你將如何面對？你為此做了什么風(fēng)險儲備？

答案經(jīng)常是：沒有。人們會告訴你，那個概率很低吧，所以不用列入考慮。

常識告訴我們：當(dāng)你不為“風(fēng)險”建立圍欄，隨著時間的推移，“風(fēng)險”就會像癌細胞一樣變大，越來越大，直到有一天風(fēng)險爆發(fā)——“明斯基時刻”出現(xiàn)。

那個時候，因為你沒有經(jīng)歷過衰退并且從不為之做防備，所以，你承受的損失以及痛感，會呈指數(shù)級放大。

歷史上這樣的案例不少，1929年之前的美國是這樣，1990年之前的日本是這樣，1998年之前的中國香港也是這樣。它們共同的特征是：在長期衰退來臨之前，房地產(chǎn)乃至整體經(jīng)濟都經(jīng)歷了長達十幾年乃至數(shù)十年的持續(xù)強勁增長，（人們在樂觀主義的推動下瘋狂加杠桿）隨后在債務(wù)危機爆發(fā)后又陷入了劇烈且長期的資產(chǎn)價格崩盤。

如同歐文·費雪在《繁榮與蕭條》中寫道：“很多人失去了一生的積蓄”，扎心的是，也包括他自己。

現(xiàn)在看起來，中國房地產(chǎn)也差不多走上了類似的路程。經(jīng)過了20年的大牛市，中國的私營企業(yè)部門、居民部門，都是債務(wù)擴張到無以復(fù)加的地步。除了互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)現(xiàn)金流超牛外，大部分企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)公司，這些年累積下來，借了太多太多錢，以恒大為代表的巨頭們，每一家?guī)缀醵际菐浊|甚至更多的負債。居民部門也是一樣，算全國，居民部門杠桿率超過70%。算深圳，最近數(shù)年來杠桿率都超過90%。我傾向于使用的月供收入比數(shù)據(jù)，不可得，我推想大城市的實際中位數(shù)數(shù)據(jù)應(yīng)該達到乃至超過50%（要算上大量的房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸）。

2021年之后的房地產(chǎn)崩P故事，本質(zhì)上就是債務(wù)危機。你的債務(wù)剛性，資產(chǎn)價格一旦下跌，就意味著你的凈值快速縮水。為了應(yīng)對，人們降價賣出他們手里的資產(chǎn)，降價展開，就會造成連鎖反應(yīng)，每個企業(yè)、家庭手里的資產(chǎn)都貶值，凈值都縮水，最終集體陷入惡性循環(huán)。

我在去年8-9月間跟一些老友、粉絲討論起本輪房地產(chǎn)深度調(diào)整時強調(diào)過：當(dāng)務(wù)之急最要緊最要緊的事，是“防止你一生的奮斗化為烏有”。和上面費雪的說話，異曲同工。通S螺旋一旦發(fā)生，不是失去房產(chǎn)那么簡單的事，變?yōu)樨撡Y產(chǎn)失去房產(chǎn)當(dāng)然慘痛，但是失去了工作、失去了收入來源，更為可怕。會有許多人破產(chǎn)，打回原形。最近幾個月來，粉絲們給我的反饋，已經(jīng)有幾起真實的、令人心傷的、與經(jīng)濟有關(guān)悲劇發(fā)生，我希望不再有。人生會遇到許多事，但沒有過不去的坎兒。

類似這些事，可以說在2024-2025年，每天都在上演。

如果說當(dāng)下這個過程有給到我們市場參與者的重大教誨，我認為那便是：風(fēng)險管理，四個字。如塔勒布在《黑天鵝》中所說：“應(yīng)對大于預(yù)測”。未來瞬息萬變，預(yù)測常如無本之木，真正的智者，都是返轉(zhuǎn)頭去，專注于自身，隨時為極限壓力做好儲備。

當(dāng)你這樣做時，也許會損失掉一部分收益。但是你會因此獲得一件“金絲軟甲”，以及一把AK47。前者指的的，在危機來臨時，你有充足的安全墊，可保你不受大傷。后者指的是，危機常常都在醞釀著抄底佳機，你將有充足的子彈，拿盆去接天上掉下來的金子。

巴菲特、李嘉誠，那些出色的智者，為我們提供了基業(yè)長青的榜樣。他們或是閱歷豐富，或是飽讀歷史，都深諳風(fēng)險管理的要義。如巴菲特在2008年喊出“買入美國”，背后是充足的子彈。正所謂：愚者見石，智者見泉。你會發(fā)現(xiàn)，“見泉”者總是因為他們比你多出一份預(yù)案。

當(dāng)下依然如此，你現(xiàn)在的行動將決定你在下一個未來出現(xiàn)前你所處的位置。

這幾年來，我多次寫文章誠實的提醒過粉絲們，如果你在事前沒有做風(fēng)險防范，那么現(xiàn)在重要的是行動，不是抱怨，并且依然不遲。

第一步，是降負債，把負債果斷降到最低。如果為此需要變賣房產(chǎn)，那就賣。在這個完成之前，不要做任何其他行動，以及不要怨天尤人。

第二步，是重設(shè)紅線，投你能虧得起的錢，把過往沒有建立的“圍欄”補上。紅線之所以是紅線，在于它不可突破，絕不可破。

第三步，是主動尋找新機會，拓展新的能力圈。舉目世界天地寬，危機之下依然潛藏著許多機遇。房地產(chǎn)在未來依然會處于長程“化債”之中，不會有太多機會。但是，新的機遇正在興起。有的在香港，有的則在海外，但隨著國內(nèi)資本市場的開放，即便是你全部人民幣配置，都可以投資全球。我舉個例子，今年港股走得非常好。人們談了很多“新消費”——如蜜雪冰城、泡泡瑪特等等，但我覺得騰訊音樂、網(wǎng)易這樣的“老樹新枝”，尤為有趣。有興趣的童鞋，可以研究研究。

當(dāng)然，做到這一點，需要你拓展能力圈，也需要你去試錯，更需要你保持耐心。這對于過往能力圈只在房地產(chǎn)的投資者來說，是一項挑戰(zhàn)，也是一個機會。

以上是我認為今時今日最為重要的事情。

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