價格指標如期反彈回升，平均議價空間連續(xù)3個月創(chuàng)新低

◎ 文 / 馬千里

6月份，二手房市場顯現(xiàn)更多回穩(wěn)信號：核心城市漲價小區(qū)占比回升至48%，各類小區(qū)漲價小區(qū)占比均有所增加，剛需類成為本月漲價主力；掛牌價持續(xù)回落，議價空間再創(chuàng)新低，供求雙方預期進一步趨同。年中市場交易雖出現(xiàn)一定波動，但從二手房價指標走勢來看，仍延續(xù)了近半年以來的指標韌性，并且從高頻交易小區(qū)數(shù)量、溢價空間等指標來看，二手房市場仍在穩(wěn)市場進程中持續(xù)發(fā)揮重要作用：

01

漲價小區(qū)數(shù)量如期回升

高頻交易小區(qū)數(shù)量稍有回落

為探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等11個典型城市的二手房小區(qū)為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區(qū)的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。

從統(tǒng)計結(jié)果來看，6月有48.3%的小區(qū)成交價格環(huán)比上漲，較上月增加了3.4個百分點，高頻交易小區(qū)數(shù)量回落至4412個，但仍處于2025年以來均線水平以上。2025年以來，漲價小區(qū)占比已經(jīng)“一月漲一月跌”連續(xù)波動了半年，行業(yè)筑底期信號已十分明確。據(jù)月中國新辦發(fā)布會透露數(shù)據(jù)，2025年全國商品房交易量較2024年有所改善，尤其是二手房上半年交易量仍保持同比增長。

就近半年發(fā)展趨勢來看，價格走勢震蕩筑底、成交量同比實現(xiàn)止跌回升，說明二手房市場正在向著止跌回穩(wěn)的方向繼續(xù)邁進。短期而言，受年中新房市場流速加快影響，6月份重點城市高頻交易小區(qū)數(shù)量稍有回落，但從CRIC監(jiān)測二手房交易數(shù)據(jù)來看，整體交易量仍和5月份保持持平，說明年中少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目正在獲得更多二手房成交，二手房小區(qū)之間的交易表現(xiàn)也在進一步分化。

與買方出價意愿波動不同，賣方掛牌價仍在持續(xù)下調(diào)。2025年6月，有71.6%的小區(qū)掛牌價格下跌，較上月增加了5.7個百分點。雖然買方出價意愿持續(xù)波動，但2025年以來賣方降價意愿始終在逐月增加。這一方面表明，目前賣方的掛牌價格距離實際成交仍有一定空間，買賣雙方對于價格的認知仍存在一定差異；另一方面也表明，當前的二手房交易規(guī)模雖然同比上漲，但是交易流速仍不足以滿足二手房東的平均資金周轉(zhuǎn)需求，言及賣方信心全面趨穩(wěn)仍為時尚早，下半年主管部委在穩(wěn)市場政策方面還需持續(xù)發(fā)力。

02

南京、蘇州漲價小區(qū)占比大幅回升

杭州未能連續(xù)5個月過半小區(qū)漲價

從城市表現(xiàn)來看，南京、蘇州升至首位，有56%的小區(qū)房價環(huán)比上漲。這兩個城市5月份基數(shù)都不高，房價上漲小區(qū)占比均不足五成，而南京4月更是只有40%的小區(qū)漲價。進一步聯(lián)系交易規(guī)模來看，6月份南京二手房成交量同環(huán)比降幅仍超過二成，高頻交易小區(qū)數(shù)量也下降了23%，本月的更多小區(qū)漲價，還是在縮量的大前提下實現(xiàn)的，并且漲價的項目，也更多的是前期價格跌幅較大的中低價格小區(qū),集中于橋北、板橋、江寧東山等典型剛需大盤集中的板塊。

此外深圳、上海、西安、北京、重慶等城市本月也有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，其中深圳、上海房價上漲的小區(qū)占比分別較上月增加了7個和8個百分點。

杭州在連續(xù)4個月過半小區(qū)漲價之后，6月“僅有 ”47%的高頻交易小區(qū)漲價，未能實現(xiàn)漲價小區(qū)占比的“連續(xù)5個月過半”，就結(jié)構(gòu)性趨勢來看，主要是由于改善和高端類小區(qū)房價回調(diào)所致，6月份杭州剛需類小區(qū)仍有50%房價環(huán)比上漲。武漢房價上漲小區(qū)占比進一步回落至35%，連續(xù)兩個月回落，二手房需求側(cè)信心有待進一步鞏固。

就同比數(shù)據(jù)來看，房價上漲小區(qū)較2024年6月平均表現(xiàn)相似，若不是杭州本月恰好處于調(diào)整期，房價上漲小區(qū)占比將明顯好于2024年同期。整體來看，2025年以來行業(yè)企穩(wěn)勢頭優(yōu)于2024年，從小區(qū)價格動向來看，買方購房預期正在持續(xù)改善。

03

掛牌價持續(xù)回落

平均議價空間延續(xù)低位

2025年6月，典型城市二手房平均議價空間為15.1%，環(huán)比下降0.3個百分點，連續(xù)3個月創(chuàng)下指標新低。與上月預期一致，二手房買賣雙方對于房價的心理預期在進一步趨同。6月房地產(chǎn)銷售指標雖然出現(xiàn)一定波動，但從議價空間指標來看，整體止跌回穩(wěn)的大趨勢仍在延續(xù)。

從近期中央部委的工作任務布局來看，下半年將進一步加強城市工作，通過不斷提升城市的承載能力和宜居性，推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、加強縣域城鎮(zhèn)化建設、高質(zhì)量開展城市更新、迭代建造高品質(zhì)住宅，以此強化穩(wěn)定需求側(cè)支持，藉此進一步加快閑置、存量用地和存量待售商品房的處置進度，加快改善各地庫存壓力。與現(xiàn)階段大力推進的融資支持、稅費減免、購房補貼等政策工具形成合力，助力穩(wěn)市場進程加快推進。隨著供求預期的持續(xù)改善，預計下半年二手房平均議價空間將延續(xù)近年低位。

分城市表現(xiàn)來看，蘇州、南京、西安等7個城市本月平均議價空間低于15%，其中蘇州、南京、西安、武漢更是連續(xù)8個月低于10%，掛牌價中的“水分”相對較小，另一方面也說明這些城市小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，供求雙方對于價格判斷進一步趨同。

04

各類小區(qū)漲價占比均環(huán)比增多

高端小區(qū)平均議價空間已降至11%

從小區(qū)類型來看，各類小區(qū)的漲價占比均有所回升。6月有49%的剛需類小區(qū)房價環(huán)比上漲，較上月增加了5個百分點，也是各類小區(qū)中漲價占比最高的。相較而言，改善和高端類小區(qū)的回升則不如剛需類小區(qū)，面對新房市場大力發(fā)展“好房子”、以及年中房企加大營銷力度的影響，在產(chǎn)品需求迭代之下，面對新房市場的沖擊，改善和高端類小區(qū)房價的回升正在面臨著更多的壓力。聯(lián)系成交數(shù)據(jù)來看，6月份重點城市二手房交易量同比持平，較上半年平均12%的同比增速明顯下降，增長動能有所放緩。

議價空間方面，各類小區(qū)6月低位下行。橫向比較來看，高檔小區(qū)仍是各類小區(qū)中議價空間最低的，已經(jīng)降至11%。改善類小區(qū)平均議價空間12%，排在第二。剛需類小區(qū)平均議價空間18%，仍在相對較高的位置。雖然各類小區(qū)均有更多的樣本出現(xiàn)房價回升，但是議價空間仍在回落，說明當前供求雙方對于價格認知愈加一致，且供給側(cè)對于掛牌價格的調(diào)整也更為積極。

綜上，6月份二手房價格指標再度回升，持續(xù)推進市場企穩(wěn)進程：

1、成交價上漲小區(qū)增加，掛牌價仍在加速下行。48.3%的二手房小區(qū)成交價環(huán)比上漲，較5月增加3.4個百分點。高頻交易小區(qū)數(shù)量雖回落至4412個，但仍高于2025年均線水平。漲價小區(qū)占比連續(xù)半年呈現(xiàn)“一月漲一月跌”的波動格局，表明行業(yè)進入筑底期。盡管成交價上漲小區(qū)增多，但71.6%的小區(qū)掛牌價環(huán)比下跌（較5月增5.7個百分點），反映賣方降價意愿持續(xù)強化，當前二手房交易周期仍不及賣方預期。

2、城市二手房價走向分化，剛需板塊領(lǐng)漲。南京領(lǐng)漲：56%的小區(qū)成交價環(huán)比上漲，主要因橋北、江寧東山等剛需板塊前期超跌修復，但成交量同比仍降逾20%，屬縮量漲價。杭州改善端回調(diào)：47%的小區(qū)漲價（此前連續(xù)4個月超50%），高端房源價格回落拖累整體表現(xiàn)，但剛需小區(qū)仍有50%上漲。

3、議價空間持續(xù)收窄，供需預期趨同。6月典型城市二手房議價空間降至15.1%，環(huán)比收窄0.3個百分點，連續(xù)3個月刷新低位，買賣雙方價格認知趨近。高端小區(qū)平均議價空間僅11%，顯著低于剛需和改善，印證高總價房源價格調(diào)整更充分。

4、產(chǎn)品類型分化：剛需韌性vs高端承壓。49%剛需小區(qū)漲價，環(huán)比增加5個百分點，回升幅度居首；改善及高端小區(qū)漲價占比回升幅度弱于剛需，主因新房市場“好房子”供應增加及房企年中促銷分流客源。

正如上月所預期，本月二手房價格指標持續(xù)區(qū)好，表現(xiàn)為價格波動收窄、議價空間持續(xù)壓縮及剛需端率先修復。但復蘇動能仍不均衡：城市間分化顯著，南京、蘇州以剛需修復主導，杭州高端回調(diào)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，剛需韌性凸顯，高端受新房競爭壓制。

聯(lián)系近期中央部委發(fā)聲來看，預計下半年主管部門加快推進城市工作為抓手，推進新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，將在客觀上增加城市住房需求總量，而二手房則是大多數(shù)中低收入家庭置業(yè)的“第一站”；加快城市更新，將持續(xù)提升存量住宅小區(qū)的宜居性和價值支撐；而“以舊換新”以及建設“好房子”的推進，也在進一步加強二手房東的出手意愿。得益于全方位的政策支持，預計下半年二手房市場價格有望在波動中穩(wěn)步前行，并憑借其龐大的供求規(guī)模和一二手交易聯(lián)動效應，助力房地產(chǎn)在2025年下半年加快止跌回穩(wěn)。

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