廚房陽(yáng)臺(tái)禁止單獨(dú)出租，押金不得隨意克扣，虛假房源最高罰50萬(wàn)——我國(guó)住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)首部國(guó)家級(jí)行政法規(guī)

在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市， 近4000萬(wàn)租房人口構(gòu)成了城市居住生態(tài)的重要組成部分，占常住人口總數(shù)近一半。對(duì)許多城市居民，特別是青年群體來(lái)說(shuō)，租房已不再是短期過(guò)渡的權(quán)宜之計(jì)，而是 安家立業(yè)的常態(tài)選擇。

然而長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)亂象頻發(fā)：虛假房源引流、甲醛超標(biāo)“串串房”、押金難退、“提燈定損”、暴力驅(qū)趕租客……這些痛點(diǎn)嚴(yán)重侵害了租客權(quán)益，也阻礙了市場(chǎng)健康發(fā)展。

2025年7月21日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)簽署國(guó)務(wù)院令，公布《住房租賃條例》，將于 9月15日正式施行。這部共7章50條的行政法規(guī)，首次從國(guó)家層面系統(tǒng)規(guī)范住房租賃活動(dòng)，為2億多租房人群筑起法律保障。

一、租客權(quán)益保障：終結(jié)“提燈定損”與甲醛房之痛

《條例》直面租賃市場(chǎng)最突出的民生痛點(diǎn)，為租客構(gòu)建了全方位的保障體系。

針對(duì)“提燈定損”這一租客噩夢(mèng)，《條例》第十條明確規(guī)定： 出租人收取押金需在合同中約定押金數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形，除合同約定外， 出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。

江西上饒?jiān)l(fā)生房東用探照燈逐寸檢查，列出萬(wàn)元賠償清單；深圳有租客遭遇“拆窗驗(yàn)灰”，因瓷磚未洗凈被拒退押金。這些荒唐現(xiàn)象將因《條例》實(shí)施而終結(jié)。

針對(duì)危害健康的“甲醛房”“串串房”，《條例》第七條劃出安全紅線： 出租住房必須符合建筑、消防、燃?xì)獾葟?qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)， 不得危及人身安全和健康。杭州曾發(fā)生租客月付6萬(wàn)元卻住進(jìn)甲醛超標(biāo)2倍的“美顏房”，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

對(duì)群租亂象，《條例》明令禁止廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等非居住空間單獨(dú)出租，并要求單間租住人數(shù)和人均面積 符合地方政府標(biāo)準(zhǔn)，從源頭保障基本居住尊嚴(yán)。

二、規(guī)范市場(chǎng)主體：嚴(yán)管虛假房源與資金風(fēng)險(xiǎn)

《條例》對(duì)住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體設(shè)置了嚴(yán)格的行為準(zhǔn)則。

虛假房源是行業(yè)頑疾。今后住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息必須真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不同渠道信息應(yīng)當(dāng)一致， 圖片需與實(shí)物相符。違者將面臨 2萬(wàn)至10萬(wàn)元罰款，情節(jié)嚴(yán)重者可吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源前，必須核對(duì)委托人身份和房產(chǎn)權(quán)屬，實(shí)地查看并編制住房狀況說(shuō)明書。 收費(fèi)項(xiàng)目必須明碼標(biāo)價(jià)，禁止收取未標(biāo)明費(fèi)用。

針對(duì)企業(yè)“ 跑路”風(fēng)險(xiǎn)，《條例》第十九條要求 轉(zhuǎn)租企業(yè)設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，租金押金通過(guò)該賬戶收付。違規(guī)企業(yè)將面臨最高50萬(wàn)元罰款。這一規(guī)定直指“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的金融化運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從根源上保障租客資金安全。

《條例》還規(guī)定， 個(gè)人轉(zhuǎn)租規(guī)模達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)需按企業(yè)監(jiān)管，堵住了“二房東”監(jiān)管漏洞。

三、 創(chuàng)新監(jiān)管機(jī)制：租金透明化與信用治理

《條例》構(gòu)建了科學(xué)高效的監(jiān)管框架，推動(dòng)市場(chǎng)透明化發(fā)展。

租金監(jiān)測(cè)機(jī)制成為制度創(chuàng)新亮點(diǎn)。第二十九條規(guī)定設(shè)區(qū)的市級(jí)以上政府應(yīng) 建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布不同區(qū)域、類型住房的租金水平信息。這項(xiàng)措施將遏制哄抬租金，為租客提供公平交易參考。

信用監(jiān)管形成長(zhǎng)效機(jī)制?？h級(jí)以上房產(chǎn)管理部門將建立住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員 信用評(píng)價(jià)制度，違規(guī)行為記入全國(guó)信用信息共享平臺(tái)，實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管。

信息共享機(jī)制打破部門壁壘。住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)將與民政、教育、公安等部門建立信息共享，為租客享受公共服務(wù)提供便利。

住房租賃相關(guān)行業(yè)組織需加強(qiáng) 行業(yè)自律管理，形成行政監(jiān)管與行業(yè)自律的治理合力。

四、制度突破：租購(gòu)?fù)瑱?quán)與供給革命

《條例》最具突破性的制度設(shè)計(jì)在于推動(dòng)“ 租購(gòu)?fù)瑱?quán)”落地。

第五條明確規(guī)定“ 推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬指出，這意味著公共服務(wù)將與房產(chǎn)松綁，消除因租賃關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利差異。

多渠道增加供給成為制度保障。國(guó)家鼓勵(lì)居民出租自有房源，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房等用于租賃。 存量商品房去庫(kù)存與非居改租等創(chuàng)新模式獲得政策支持。

對(duì)個(gè)人房東，《條例》帶來(lái)合規(guī)性挑戰(zhàn)：需實(shí)名簽約備案，確保房屋安全標(biāo)準(zhǔn)，改造或退出非合規(guī)房源。押金管理更嚴(yán)格，隨意扣減將面臨處罰。

對(duì)機(jī)構(gòu)房東，雖然資金監(jiān)管和備案要求提高了成本，但獲得盤活存量資產(chǎn)的政策支持，可通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)獲取更多房源。

五、市場(chǎng)變革：租賃行業(yè)迎來(lái)品質(zhì)化升級(jí)

《條例》實(shí)施將重塑住房租賃市場(chǎng)格局，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)成為主流趨勢(shì)。截至2025年6月，全國(guó)TOP30住房租賃企業(yè)開(kāi)業(yè)房源僅135.9萬(wàn)間， 市場(chǎng)份額仍較小。隨著政策支持力度加大，專業(yè)化企業(yè)將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年重點(diǎn)城市 租金房?jī)r(jià)比升至2.17%，核心城市優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)回報(bào)率接近五年定存利率，吸引長(zhǎng)期資本持續(xù)入場(chǎng)。

張波院長(zhǎng)預(yù)測(cè)，未來(lái)五年，能整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率的企業(yè)將成市場(chǎng)主導(dǎo)。租賃市場(chǎng)將形成“ 政府保障+市場(chǎng)主體”雙軌制：保障性租賃住房快速擴(kuò)容，市場(chǎng)化主體通過(guò)長(zhǎng)租社區(qū)開(kāi)發(fā)占據(jù)主導(dǎo)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)，《條例》是“ 住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中的重要里程碑”，以剛性制度劃定市場(chǎng)“紅線”，又通過(guò)引導(dǎo)性規(guī)范明確行業(yè)發(fā)展“軌道”。

隨著《條例》落地，北京繁星租住社區(qū)等專業(yè)化租賃項(xiàng)目將成為行業(yè)新標(biāo)桿。在政策推動(dòng)下，住房租賃企業(yè)通過(guò)REITs等創(chuàng)新融資工具加速發(fā)展，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)取代個(gè)人散租成為市場(chǎng)主流。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)從理念走向?qū)嵺`，租房者將真正獲得與購(gòu)房者同等的公共服務(wù)權(quán)利，這不僅是居住方式的變革，更是城市發(fā)展理念的深刻轉(zhuǎn)型。

9月15日起，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正式邁入法治化、規(guī)范化發(fā)展新紀(jì)元。2億租房人群的安居夢(mèng)，終于有了堅(jiān)實(shí)的制度保障。

關(guān)注我，投資路上多一雙眼睛，少幾道傷疤。若看到滿眼錯(cuò)誤，是我錯(cuò)了；若覺(jué)得都是對(duì)的，更是我錯(cuò)了。可不信不可全信，取舍由心。