三四線城市攔著“降價”：不是不讓降，是怕“亂降”！樓市到政策底了嗎？
前陣子幫老家的發(fā)小看房，他在豫東一座三四線城市，看中的那個樓盤上個月還掛著“直降20萬，清盤倒計時”的橫幅，這禮拜再去，橫幅沒了，銷售撓著頭說：“現(xiàn)在不敢隨便降了，市里新規(guī)定，房價降超10%得提前報備，還得說明理由，不然算‘惡意降價’，要被約談的?！卑l(fā)小納悶：“房價跌了不是買著更劃算嗎？咋還不讓降了？”
其實最近不少三四線城市都在干這事——從山東菏澤要求“降價超5%需備案”，到湖南株洲明確“禁止低于成本價銷售”，再到江蘇鹽城對“大幅降價樓盤”重點監(jiān)管，一波“穩(wěn)房價”政策密集出臺。很多人看不懂：一邊是三四線房子難賣，一邊又攔著降價，這到底是為啥？

一、為啥攔著“降價”？不是護房價，是防“一降就亂”
別誤會，三四線城市不讓“惡意降價”，不是怕房價跌，是怕“跌太猛”帶出一串麻煩，核心是防兩個風險。
第一個是防房企“甩鍋跑路” 。很多三四線樓盤本身利潤就薄，要是房企為了快速回籠資金，把房價砍得太狠——比如從8000元/平直接降到5000元/平，看似購房者占了便宜，可一旦房企回籠的錢不夠蓋樓，很容易爛尾。住建部2024年的工作部署里就明確提到，要“防范房企通過非理性降價引發(fā)項目停工、爛尾風險”。就像去年某三線城市，一個樓盤降價30%后，開發(fā)商資金鏈斷裂，工地停了大半年，幾百戶業(yè)主維權，最后還是政府出面協(xié)調才復工，這就是“亂降”的代價。
第二個是穩(wěn)業(yè)主預期，別鬧維權 。咱都知道，買房是普通人最大的開銷，要是剛買完房，隔壁樓棟就降價20萬，老業(yè)主肯定不樂意。之前安徽某四線城市，一個樓盤降價后，幾十戶業(yè)主拉橫幅、堵售樓處，要求補差價，不僅影響社會秩序，還讓其他想買房的人不敢下手——“怕買了就跌”，反而讓樓市更冷。所以政策攔著“惡意降價”，也是想避免這種“一降就鬧、一鬧更冷”的惡性循環(huán)，讓房價穩(wěn)著走，而不是“大起大落”。
二、啥是“惡意降價”？不是所有降價都算，有明確“紅線”
很多人一聽“禁止惡意降價”，就覺得“連正常促銷都不讓了”，其實不是，政策里的“惡意降價”有明確范圍，不是“一刀切”。
首先，低于成本價銷售算“惡意” 。比如房企拿地、蓋樓、交稅加起來，每平成本得6000元，結果為了回籠資金，賣5500元/平，這就是“賠本甩賣”，會擾亂市場——其他房企要么跟著賠本，要么賣不出去，最后整個區(qū)域的樓市都可能“崩盤”。現(xiàn)在不少城市都要求房企報備成本，要是降價后價格低于備案成本，就會被約談。
其次，短期內大幅降價算“惡意” 。比如一個樓盤上個月還賣7500元/平，這個月突然降到6000元/平，降幅超20%，這就屬于“非理性降價”。像山東菏澤就規(guī)定，商品房實際成交價與備案價的差額，不能超過10%，超過就得重新備案；江蘇鹽城更嚴，降幅超8%就要說明原因，還得接受監(jiān)管。但要是房企搞“老帶新減5000元”“全款再打98折”，這種小幅度促銷，完全沒問題，不算“惡意”。
三、“政策底”來了？但買房還得看“市場底”
現(xiàn)在不少人問：三四線城市都開始攔著降價了，是不是“政策底”到了，該買房了？別著急，“政策底”不等于“市場底”，兩者差著遠呢。
先明確：現(xiàn)在的政策，本質是“托底”，不是“抬價”。住建部多次強調“因城施策穩(wěn)樓市”，三四線城市的政策，是防止樓市“硬著陸”，比如避免大量爛尾樓、業(yè)主維權，讓市場慢慢恢復信心，而不是要把房價拉上去。就像醫(yī)生給病人“維穩(wěn)”，先保住不惡化，再慢慢調理，不是直接“治病痊愈”。
而“市場底”，得看需求——三四線城市最大的問題是“房子多、人少”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度，全國三四線城市商品住宅庫存去化周期平均超18個月，部分人口流出的城市甚至超25個月（去化周期超12個月就屬于供過于求）。也就是說，就算政策不讓亂降價，要是沒人買房，房子還是賣不出去。比如我老家那個城市，人口每年凈流出好幾萬，就算樓盤不降價，也沒多少人買，這種情況下，“政策底”來了也沒用。
所以對想在三四線買房的人來說，別光看政策，得看兩個實際情況：一是你買的城市人口是流入還是流出，要是年輕人都往外走，再便宜也別輕易入手；二是看樓盤的開發(fā)商實力，別買小房企的盤，就算不降價，也怕爛尾。政策能穩(wěn)市場，但不能替你“保證不虧”，買房還得理性。
其實說到底，三四線城市“禁止惡意降價”，不是跟購房者對著干，而是想給樓市“踩剎車”——別跌太猛，別出亂子。至于“樓市到底了沒”，政策底可能來了，但市場底還得等需求回暖。要是你是剛需，比如結婚、孩子上學，看中的樓盤位置好、開發(fā)商靠譜，現(xiàn)在價格合適也能買；但要是想投資，那可得再等等，畢竟三四線樓市，光靠政策“攔著降”，還不夠讓它“熱起來”。