最近跟朋友吃飯，三句話(huà)離不開(kāi)房子——有人說(shuō)手里那套郊區(qū)房掛了三個(gè)月沒(méi)動(dòng)靜，降了10萬(wàn)還沒(méi)人問(wèn)，夜里愁得睡不著；

也有人琢磨著要不要去深圳南山“抄底”，覺(jué)得核心區(qū)的房子再怎么跌，總不會(huì)垮；

深圳南山桃源村

還有剛工作的年輕人，天天刷房產(chǎn)中介的朋友圈，糾結(jié)到底是現(xiàn)在上車(chē)，還是再等等。

其實(shí)大家吵來(lái)吵去，本質(zhì)是沒(méi)搞懂一個(gè)事兒：中國(guó)太大了，房子根本不是“一個(gè)市場(chǎng)”，而是成千上萬(wàn)個(gè)“小市場(chǎng)”拼起來(lái)的。

你不能拿北京國(guó)貿(mào)的房?jī)r(jià)邏輯，去套老家縣城的房子，就像你不能拿茅臺(tái)的股價(jià)，去比村口小賣(mài)部的流水，完全不是一個(gè)游戲規(guī)則。

所以別再問(wèn)“房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌”“房子該買(mǎi)還是該賣(mài)”了——答案就一句話(huà)：看你說(shuō)的是哪兒的房子，是哪一類(lèi)房子。

一、有些房子跌不動(dòng)，有些房子跌穿底，差別在哪兒？

先說(shuō)說(shuō)那些“跌不動(dòng)”的房子，到底憑啥抗跌。

我有個(gè)朋友在上海黃浦江邊有套老房子，去年整個(gè)上海二手房都在降，他那套不僅沒(méi)跌，甚至還有人加價(jià)問(wèn)。

黃浦區(qū)老洋房

為啥？不是房子多新，而是樓下就是地鐵口，步行10分鐘到外灘，旁邊有上海最好的小學(xué)之一，醫(yī)院、商場(chǎng)更是出門(mén)就有。

說(shuō)白了，這房子背后不是“居住”，是產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療這些“稀缺資源”——你買(mǎi)的不是鋼筋水泥，是“在上海核心區(qū)扎根的資格”，這種房子只要城市還在發(fā)展，就很難大跌。

深圳南山也一樣，那邊全是科技公司，騰訊、華為這些企業(yè)的員工要買(mǎi)房，首選肯定是附近，需求擺在這里，就算市場(chǎng)整體不好，也有人接盤(pán)。

但反過(guò)來(lái)，我老家是個(gè)三四線(xiàn)城市，前幾年蓋了一堆新小區(qū)，現(xiàn)在小區(qū)里晚上亮燈的沒(méi)幾戶(hù)，街上年輕人越來(lái)越少，都往省會(huì)跑了。

去年我一個(gè)親戚想把縣城的房子賣(mài)掉，掛了半年，從80萬(wàn)降到65萬(wàn)，才勉強(qiáng)有人愿意看——這種地方的房子，供太多、人太少，跌起來(lái)根本沒(méi)底，甚至“腰斬”都不奇怪。

就連一線(xiàn)城市也有“坑”。

我另一個(gè)同事，2021年在廣州遠(yuǎn)郊買(mǎi)了個(gè)新盤(pán)，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售說(shuō)“未來(lái)會(huì)通地鐵”“旁邊要建商圈”，結(jié)果到現(xiàn)在地鐵影都沒(méi)見(jiàn)著，商圈也黃了，現(xiàn)在房?jī)r(jià)比買(mǎi)的時(shí)候跌了快30%，想賣(mài)都沒(méi)人接。

所以不是“一線(xiàn)城市的房子就安全”，遠(yuǎn)郊、沒(méi)配套的房子，照樣是高風(fēng)險(xiǎn)。

南京遠(yuǎn)郊龍?zhí)兜姆孔?/p>

二、判斷房子是“硬通貨”還是“燙手山芋”，6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就夠了

那普通人怎么判斷自己手里的房子，到底是“硬通貨”還是“燙手山芋”？別聽(tīng)專(zhuān)家扯那些“資產(chǎn)估值模型”，你就拿個(gè)小本本，從6個(gè)方面打分，得分高的基本抗跌，得分低的就得小心了。

第一是區(qū)位，這是最核心的。

你就看房子離核心區(qū)、地鐵、CBD有多近——離得越近，分?jǐn)?shù)越高。比如北京朝陽(yáng)區(qū)的房子，離國(guó)貿(mào)3公里內(nèi)，地鐵步行5分鐘，跟離國(guó)貿(mào)20公里、得坐公交轉(zhuǎn)地鐵的房子，完全是兩個(gè)價(jià)。

我之前幫一個(gè)朋友算過(guò)，他那套離地鐵口100米的房子，去年比同小區(qū)離地鐵1公里的，多抗跌了15%，這就是區(qū)位的差距。

第二是房子本身和小區(qū)環(huán)境。

戶(hù)型方正、南北通透的，肯定比“手槍型”“刀把型”的好；小區(qū)綠化能到30%以上，有健身房、兒童游樂(lè)區(qū)的，比那種只有幾棵樹(shù)的強(qiáng)。

我鄰居家小區(qū)，因?yàn)榫G化好、設(shè)施全，去年二手房成交價(jià)比旁邊沒(méi)綠化的小區(qū)，每平米貴了2000塊，而且賣(mài)得還快——住得舒服的房子，大家才愿意接手。

第三是物業(yè)，這玩意兒太重要了，直接關(guān)系到房子的“壽命”。

好的物業(yè)，小區(qū)里干干凈凈，電梯壞了半天就修，外來(lái)人員進(jìn)小區(qū)得登記；差的物業(yè)，垃圾堆在樓下沒(méi)人管，電梯壞了拖一周，小區(qū)里還老丟東西。

我老家有個(gè)小區(qū)，因?yàn)槲飿I(yè)太差，房?jī)r(jià)比隔壁同年代的小區(qū)，每平米低了5000塊，而且沒(méi)人愿意買(mǎi)——誰(shuí)想住個(gè)亂糟糟的地方？

第四是學(xué)區(qū)，這還是中國(guó)家庭的“硬需求”。

哪怕現(xiàn)在出生率降了，但好學(xué)校的名額還是搶破頭。我一個(gè)同學(xué)在杭州，為了讓孩子上最好的小學(xué)，買(mǎi)了套40平米的老破小，單價(jià)比旁邊非學(xué)區(qū)房貴了3倍，

而且就算市場(chǎng)不好，這種學(xué)區(qū)房也有人買(mǎi)——只要家長(zhǎng)還想讓孩子上好學(xué)校，學(xué)區(qū)房的價(jià)值就還在。

第五是生活配套，也就是“住在這里方不方便”。

樓下有沒(méi)有超市、菜市場(chǎng)？看病近不近？有沒(méi)有公園可以遛彎？

我之前在成都看房子，有個(gè)小區(qū)旁邊就是大型商場(chǎng)，步行5分鐘有三甲醫(yī)院，還有個(gè)市政公園，雖然房?jī)r(jià)不低，但買(mǎi)的人很多——誰(shuí)都不想買(mǎi)個(gè)菜要跑3公里，看個(gè)病要堵1小時(shí)。

第六是社群層次，這一點(diǎn)容易被忽略，但其實(shí)很關(guān)鍵。

小區(qū)業(yè)主大多是上班族、知識(shí)分子，還是亂七八糟的人，直接影響小區(qū)氛圍。

我有個(gè)朋友住的小區(qū)，業(yè)主大多是附近公司的白領(lǐng)，晚上沒(méi)人吵吵鬧鬧，大家還會(huì)一起組織親子活動(dòng)；

另一個(gè)朋友住的小區(qū)，經(jīng)常有人半夜喝酒吵架，甚至高空拋物，這種小區(qū)的房子，不僅住著鬧心，想賣(mài)也難。

你把這6項(xiàng)加起來(lái)，得分高的房子，就算市場(chǎng)再差，也能守住價(jià)值；得分低的，比如區(qū)位偏、戶(hù)型差、物業(yè)爛，那大概率會(huì)成為最先跌的“炮灰”。

三、大環(huán)境冷得很：房子太多，需求卻跟不上了

再說(shuō)說(shuō)大環(huán)境，現(xiàn)在房地產(chǎn)到底是個(gè)啥情況？一句話(huà)：供應(yīng)太多，需求太少，整體還沒(méi)找到底。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局去年（2024年）出的數(shù)據(jù)很實(shí)在：新建商品房賣(mài)了97385萬(wàn)平方米，比前一年少了12.9%；其中住宅更慘，少賣(mài)了14.1%。

啥概念？相當(dāng)于少賣(mài)了差不多100萬(wàn)個(gè)90平米的房子，這缺口不是小數(shù)。為啥賣(mài)不動(dòng)？需求跟不上了。

現(xiàn)在人口增長(zhǎng)慢得很，每年新生兒越來(lái)越少，而且城市化率已經(jīng)超過(guò)65%了——以前是農(nóng)村人往縣城跑，縣城人往市里跑，市里人往省會(huì)跑，那時(shí)候房子需求大；

農(nóng)村自建房

現(xiàn)在大規(guī)模的“進(jìn)城潮”過(guò)去了，沒(méi)那么多人需要買(mǎi)房了。加上現(xiàn)在家庭越變?cè)叫?，以前一家五口住一套房，現(xiàn)在小夫妻加個(gè)孩子就住一套，新增需求自然就少了。

供應(yīng)多、需求少，結(jié)果就是房子太多了。前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)賀鏗，去年在一個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)大會(huì)上就說(shuō)透了：

“現(xiàn)在房子太多了，空置的到底有多少，專(zhuān)家們算的數(shù)不一樣，但有一點(diǎn)肯定——14億人都住進(jìn)去，可能還剩不少。”

曹德旺也說(shuō)過(guò)，這房地產(chǎn)調(diào)整不是一年兩年的事兒，可能得五六年才能緩過(guò)來(lái)，他這話(huà)不是瞎猜，是看數(shù)據(jù)算出來(lái)的，不是隨口說(shuō)說(shuō)的“預(yù)言”。

四、最該警惕的兩個(gè)坑：資產(chǎn)反噬和等待的幻覺(jué)

這里必須提醒大家一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：別再覺(jué)得“房子就是財(cái)富”了，現(xiàn)在很多房子已經(jīng)變成“負(fù)債”了，這就是所謂的“資產(chǎn)反噬”。

我鄰居大姐，三年前在武漢買(mǎi)了套投資房，當(dāng)時(shí)覺(jué)得“武漢是新一線(xiàn)城市，房子肯定漲”，月供8000塊，想著租出去能覆蓋一部分。

結(jié)果現(xiàn)在租金才3000塊，每個(gè)月倒貼5000，一年就是6萬(wàn)。

想賣(mài)吧，小區(qū)里掛牌的有100套，上個(gè)月才成交10套，她降了10%，還是沒(méi)人理——這房子現(xiàn)在就是個(gè)“吞錢(qián)的窟窿”，扔了可惜，拿著又虧錢(qián)。

還有些人更慘，去年買(mǎi)了房，今年收入降了，月供還不上，只能被迫“斷供”，最后房子被法拍，自己還落個(gè)征信黑名單。

所以現(xiàn)在千萬(wàn)別再抱著“買(mǎi)房就能發(fā)財(cái)”的老觀念了，房子已經(jīng)不是“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)”了，弄不好就會(huì)把自己套進(jìn)去。

比“資產(chǎn)反噬”更可怕的，是“等待的幻覺(jué)”——總覺(jué)得“再等等，房?jī)r(jià)就會(huì)漲回來(lái)”。但你要知道，房地產(chǎn)調(diào)整不是幾個(gè)月的事兒，可能要五到十年，甚至更久。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，這十年就是你最能賺錢(qián)、最能拼的年紀(jì)，要是把時(shí)間都耗在等房子漲價(jià)上，錯(cuò)過(guò)了工作機(jī)會(huì)、錯(cuò)過(guò)了創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，那才是真的虧。

我一個(gè)表哥，2019年在鄭州遠(yuǎn)郊買(mǎi)了套房子，當(dāng)時(shí)覺(jué)得“會(huì)漲”，結(jié)果現(xiàn)在跌了40%。有人去年想以60萬(wàn)買(mǎi)他的房，他覺(jué)得“還能漲”，沒(méi)賣(mài)，現(xiàn)在連50萬(wàn)都沒(méi)人要了，而且還在跌。

他現(xiàn)在后悔得不行：“當(dāng)時(shí)要是賣(mài)了，拿著錢(qián)做點(diǎn)小生意，也比現(xiàn)在套著強(qiáng)。”

所以要是你手里有多余的房子，現(xiàn)在有人愿意接盤(pán)，哪怕價(jià)格不盡如人意，也別猶豫——君子不立危墻之下，別等房子徹底賣(mài)不出去了，才后悔。

五、剛需別慌，多房別拖：未來(lái)3年這么選

當(dāng)然，也不是所有人都要賣(mài)房。要是你是“剛需”，比如要結(jié)婚、要給孩子上學(xué)，那買(mǎi)房還是有意義的，但一定要理性，別被情緒帶偏。

首先，要把“自住”放在第一位。別管別人說(shuō)“這房子未來(lái)會(huì)不會(huì)漲”，先問(wèn)自己“我住在這里舒服嗎”“我能不能承擔(dān)月供”。

我一個(gè)堂弟去年在杭州買(mǎi)了房，選的是離公司近、旁邊有學(xué)校的小區(qū)，月供占家庭收入的30%，他說(shuō)“不管漲不跌，我住著方便，心里踏實(shí)”

這才是剛需該有的心態(tài)，買(mǎi)房是為了改善生活，不是為了投資。

其次，優(yōu)先選“核心區(qū)域”。別貪便宜買(mǎi)遠(yuǎn)郊的房子，尤其是那些“規(guī)劃很好但還沒(méi)落地”的地方——銷(xiāo)售說(shuō)“未來(lái)會(huì)通地鐵”，但“未來(lái)”可能是十年后，到時(shí)候你早就換房了。

盡量選人口持續(xù)流入、有產(chǎn)業(yè)支撐的城市和區(qū)域，比如一線(xiàn)城市的核心區(qū)、新一線(xiàn)城市的主城區(qū)，這些地方的房子，就算跌，也跌不到哪兒去，而且住著也方便。

最后，一定要控制負(fù)債。月供最好別超過(guò)家庭收入的40%，能控制在30%以?xún)?nèi)最好。

比如你家庭月收入1萬(wàn)，月供最多3000，要是超過(guò)4000，一旦收入降了，或者家里有急事要花錢(qián)，你就會(huì)很被動(dòng)。

我一個(gè)朋友，去年月供占家庭收入的60%，今年他被裁員了，月供馬上就斷了，現(xiàn)在天天跟中介哭著要賣(mài)房，價(jià)格一降再降。

未來(lái)三年，中國(guó)房地產(chǎn)大概率會(huì)是“冰與火并存”的局面——有的地方能穩(wěn)住，有的地方還得跌。

“火”的地方，是一線(xiàn)和部分強(qiáng)二線(xiàn)的核心區(qū)，比如北京海淀、上海徐匯、深圳南山、杭州西湖這些地方，有人口往這兒流，有好產(chǎn)業(yè)，房子需求擺在這里，價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

但也別覺(jué)得這些地方就一定安全，要是某個(gè)片區(qū)之前炒得太兇，比如有些地方明明配套不行，還賣(mài)得比旁邊貴50%，那該跌還是得跌，別盲目沖。

“冰”的地方，是三四線(xiàn)城市和一線(xiàn)、二線(xiàn)的遠(yuǎn)郊區(qū)域。這些地方房子多、人少，庫(kù)存壓得慌，接下來(lái)幾年可能還會(huì)跌，而且很難反彈。

要是你手里有這些地方的房子，能賣(mài)就盡快賣(mài)，別抱著“等漲價(jià)”的幻想。

說(shuō)到底，我們已經(jīng)徹底告別了“全民靠房子發(fā)財(cái)”的時(shí)代，現(xiàn)在買(mǎi)房賣(mài)房，拼的不是“運(yùn)氣”，而是“理性”。

房子可以是你的“家”，可以是你的“保障”，但再也不是你的“造富機(jī)器”了。

對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，在能力范圍內(nèi)選一套自己住得舒服的房子，別管短期漲跌，踏實(shí)過(guò)日子；

對(duì)多房者來(lái)說(shuō)，趕緊看看手里的房子是不是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，要是不行，就及時(shí)止損，別把自己套進(jìn)去。

人生就幾十年，最寶貴的不是房子，是時(shí)間和機(jī)會(huì)。

別把時(shí)間都耗在等房子漲價(jià)上，該斷就斷，才不會(huì)“反受其亂”。

記?。?strong>房子是為了讓生活更好，不是為了讓生活更糟。