美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）最新預(yù)測令人心頭發(fā)涼：2025年房屋銷量將創(chuàng)下三十年新低。

冰冷的數(shù)字背后，是一個被高利率死死扼住咽喉的市場——買家買不起，賣家不愿賣，整個交易鏈條陷入前所未有的僵局。

01.點將至，三十年未遇之冷

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）剛剛下調(diào)了2025年房市預(yù)測，最刺眼的數(shù)據(jù)直指交易量。

原本預(yù)期能比2024年略有增長的現(xiàn)房銷售，最新預(yù)測卻調(diào)轉(zhuǎn)為年降1.5%，全年交易量預(yù)計僅勉強(qiáng)達(dá)到400萬套。

這一數(shù)字一旦成真，將成為自1995年（380萬套）以來最慘淡的一年。更嚴(yán)峻的是，2023年和2024年的銷量已經(jīng)徘徊在1995年以來的最低谷。

三十年未遇的寒冷，正籠罩著美國房地產(chǎn)市場。

02.高利率：懸在市場頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍

銷量跌至冰點的核心原因直指一個關(guān)鍵詞：房貸利率。

Realtor年中更新的預(yù)測顯示，2025年30年期固定抵押貸款利率的預(yù)期被大幅調(diào)高。原本預(yù)計全年平均6.3%，年底降至6.2%的"美好愿望"破滅。

最新預(yù)測殘酷得多：2025年全年平均利率將高達(dá)6.7%，直到年底也僅能小幅回落至6.4%左右。

高企的利率像一道沉重閘門，死死壓住了購房者的購買力。

房地美（FreddieMac）最新數(shù)據(jù)顯示，截至7月17日的一周，30年期固定利率抵押貸款平均利率為6.75%。自今年初以來，這一利率就未曾低于6.6%。

Realtor首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾·黑爾（DanielleHale）一針見血地指出："即使市場上待售房屋增多，買家的反應(yīng)與過去類似供應(yīng)變化時期相比，依然異常冷淡。"

03.矛盾格局：庫存漲了，買家卻消失了？

市場呈現(xiàn)出一種令人費解的"分裂感"。

一方面，庫存確實在顯著增加，尤其是南部和西部地區(qū)。經(jīng)歷了多年的供應(yīng)緊張后，今年5月全美活躍房源數(shù)量自2019年底以來首次突破100萬套。

但另一方面，期待中的"庫存增加帶動銷售回暖"并未出現(xiàn)。

黑爾分析道："在南部和西部等地區(qū)，庫存增長更為顯著，但負(fù)擔(dān)能力的限制持續(xù)壓制著需求。與此同時，東北部和中西部市場供應(yīng)仍然偏緊，買家活動相對穩(wěn)定。"

高利率疊加歷史高位的房價，將大批潛在買家牢牢地?fù)踉谑袌鲋狻?/p>

04.賣家硬扛：寧可下架，絕不降價

面對買家的觀望和猶豫，賣家們的態(tài)度同樣強(qiáng)硬。

Realtor觀察到，許多賣家現(xiàn)在的選擇是：寧可下架，也不降價！

數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全美主動撤銷掛牌（delistings）的房源數(shù)量同比激增47%。這清晰表明，越來越多的賣家選擇"持房觀望"，靜待市場轉(zhuǎn)機(jī)，而非在當(dāng)下與買家艱難議價。

買賣雙方的這種"僵持"，導(dǎo)致了一個看似矛盾的結(jié)果：銷量跌入冰點，房價卻仍在微漲。

Realtor預(yù)計，2025年全美房價仍將上漲2.5%（雖然低于年初預(yù)測的3.7%）。"買不起也賣不掉"的困境下，房價的"粘性"超乎想象。

05.連鎖崩塌：開工銳減，首購年齡創(chuàng)紀(jì)錄

房市凍結(jié)的寒意，正在向更深處蔓延。

新屋開工量預(yù)期被大幅下調(diào)。經(jīng)歷了一個疲軟的春季后，Realtor經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在預(yù)計，2025年單戶住宅開工量將同比下降3.7%，至僅98萬套。

這與年初預(yù)測的年增13.8%形成巨大落差。

新屋供應(yīng)長期不足的惡果，直接體現(xiàn)在首次購房者身上。

如今，美國首次購房者的典型年齡已飆升至創(chuàng)紀(jì)錄的38歲。越來越多的年輕人被迫延長租房時間，或與家人同住。

這種趨勢預(yù)計將持續(xù)。Realtor預(yù)測，2025年美國的住房自有率將進(jìn)一步下降至65.2%，低于2024年的65.6%和2023年的65.9%。

唯一的好消息留給了租房者：預(yù)計2025年租金增長仍將疲軟，租金中位數(shù)預(yù)計下降0.1%，2024年下降了0.2%。

當(dāng)38歲才買首套房成為一代人的無奈常態(tài)，當(dāng)"有房可賣"與"有房可買"成為一道無解題，美國房地產(chǎn)市場凍結(jié)的冰面下，涌動著無數(shù)被壓抑的安居渴望。

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