代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

　　下周一，卷土重來(lái)的白云區(qū)龍歸六片山西側(cè)AB2201123地塊即將開(kāi)拍。

　　地塊用地面積6.18萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積7.78萬(wàn)㎡，容積率1.7，起拍總價(jià)11.37億元，起拍樓面價(jià)14628元/㎡。

　　距離地鐵14號(hào)線白云東平站約1.6公里，未來(lái)可與18號(hào)線北延段換乘直達(dá)廣州多個(gè)CBD，有悅和方、龍歸金鉑廣場(chǎng)、云門(mén)NEWPARK等商業(yè)配套，能滿足日常生活所需，東平小學(xué)、廣州市珠江高級(jí)中學(xué)毗鄰在側(cè)，教育資源豐富。

　　在去年召開(kāi)的土地推介大會(huì)上，憑借毗鄰白云山這一優(yōu)勢(shì)，該地塊定位為“山水系”，但于去年末不幸終止出讓。

　　市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025上半年白云區(qū)商品住宅成交4594套，位列全市第三；地塊所處的太和鎮(zhèn)上半年成交930套，成交均價(jià)23612元/㎡。

　　小編發(fā)現(xiàn)，此次重新上架的龍歸六片山西側(cè)AB2201123地塊相應(yīng)的指標(biāo)、價(jià)格與首次出讓時(shí)相比均未發(fā)生變化。

　　該地塊能否為下半年的土拍“起個(gè)好頭”？

　　與此同時(shí)，小編還發(fā)現(xiàn)，7月來(lái)廣州規(guī)劃自然資源局相繼發(fā)布了多宗儲(chǔ)備涉宅用地的批前公示，其中不乏部分一些綜合素質(zhì)優(yōu)勢(shì)較為明顯的地塊。

　　都有哪些地塊值得我們關(guān)注？又會(huì)有哪些地塊有望進(jìn)入下半年的土拍市場(chǎng)？

　　01

　　荔灣區(qū)芳村大道以北儲(chǔ)備地塊

　　今年以來(lái)，在土拍市場(chǎng)相對(duì)低調(diào)的荔灣，7月份相繼在自規(guī)局發(fā)布了多宗涉宅儲(chǔ)備地塊的批前公示。

　　根據(jù)公示，荔灣區(qū)芳村大道以北儲(chǔ)備地塊將原定于用作商業(yè)地塊的725地塊拆分為兩宗涉宅用地與一宗商業(yè)用地。

　　其中025居住地塊用地面積2545㎡，現(xiàn)狀為保留芳華苑，048居住地塊建筑面積23691㎡，容積率3.0，建筑限高80米；049商業(yè)地塊部分用地面積12461㎡，建筑面積6.62萬(wàn)㎡。

　　此外值得一提的是，3.0的容積率在荔灣區(qū)相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2022-2025上半年，荔灣成交的涉宅用地主力容積率段為5.0及以上，也就意味著該地塊的居住舒適度要相對(duì)更高。

　　整體來(lái)看，地塊屬于當(dāng)前市面上主流的“小而美”類(lèi)型，留給房企的操作空間也相對(duì)更為寬廣。

　　若地塊未來(lái)以合理的價(jià)格進(jìn)入土拍市場(chǎng)，或?qū)⒂型樌黾蕖?/p>

　　因?yàn)槌貕K自身素質(zhì)外，從周邊市場(chǎng)表現(xiàn)、以及地理位置上，均有可圈可點(diǎn)的地方。

　　地理位置方面，地塊位于荔灣白鵝潭中部板塊內(nèi)，距離地鐵11號(hào)線石塘圍站約200米，交通便利。

　　萬(wàn)象城、灣區(qū)文化藝術(shù)中心等配套毗鄰在側(cè)，能滿足日常生活需求。

　　在市場(chǎng)表現(xiàn)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025上半年荔灣區(qū)商品住宅成交2548套，領(lǐng)跑中心四區(qū)。

　　隨著流速的加快，以及無(wú)新增供應(yīng)的雙重影響下，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年上半年，荔灣區(qū)商品住宅5432套，去化周期11.6個(gè)月，為全市最短。

　　其中地塊所處的白鵝潭中部板塊商品住宅庫(kù)存55套，去化周期3.8個(gè)月。

　　由此可見(jiàn)，若未來(lái)地塊能順利入市，不僅是對(duì)荔灣起到補(bǔ)倉(cāng)作用，還能在一定程度避免片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手過(guò)多而導(dǎo)致難出貨的情況發(fā)生。

　　02

　　荔灣區(qū)花地大道以東儲(chǔ)備地塊

　　根據(jù)公告，地塊用地性質(zhì)由原來(lái)的公路用地調(diào)整為商住用地兼公共交通站場(chǎng)用地，面積18890㎡，計(jì)容建筑面積73671㎡，容積率3.9。

　　還可以看到，地塊除住宅部分外，還需包含郵政所、公交首末站、社工服務(wù)點(diǎn)等公共設(shè)施配套。

　　也就是說(shuō)，住宅部分的體量會(huì)相對(duì)較小，有望打造為翻版的保利和頌。

　　配套方面，地塊距離地鐵一號(hào)線坑口站直線距離約500米，出行便捷，周邊有廣百?gòu)V場(chǎng)、理想花地自帶的商業(yè)體，居住氛圍較好，日常生活需求能得到有效滿足。

　　在市場(chǎng)表現(xiàn)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊所屬的花地板塊今年上半年商品住宅成交944套，成交均價(jià)46573元/㎡，為荔灣區(qū)成交的主力支撐。

　　庫(kù)存方面，隨著板塊在售項(xiàng)目的相繼清盤(pán)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025上半年花地板塊商品住宅庫(kù)存1269套，去化周期6.4個(gè)月，僅次于白鵝潭中部板塊。

　　03

　　黃埔區(qū)高能飼料廠及周邊政府儲(chǔ)備用地

　　地塊位于天河與黃埔交界處的黃陂板片區(qū)內(nèi)，廣汕公路北側(cè)，與地鐵六號(hào)線直線距離約800米，東南側(cè)為天鹿湖森林公園，居住舒適度有一定保障，是地塊的加分項(xiàng)之一。

　　不過(guò)，地塊周邊配套較為單薄，除個(gè)別在建項(xiàng)目及社區(qū)底商外，區(qū)域內(nèi)尚無(wú)大型商業(yè)體落地，生活便利度有限。

　　根據(jù)公告，將對(duì)儲(chǔ)備地塊的兩個(gè)部分進(jìn)行調(diào)整，其中050地塊部分用地面積28014㎡，計(jì)容建筑面積≤60854㎡，容積率<2.2，建筑限高80米；還包含配建幼兒園、菜市場(chǎng)、文化室等公共設(shè)施服務(wù)配套。

　　051地塊用地面積15648㎡，計(jì)容建筑面積≤67377㎡，容積率<4.3，同樣包含了社區(qū)議事廳、社區(qū)衛(wèi)生所等公共服務(wù)配套設(shè)施。

　　由地塊素質(zhì)可見(jiàn)，050地塊有望打造成以小高層為主的改善項(xiàng)目，051地塊則或?qū)⒋蛟斐墒忻嫔铣Ｒ?jiàn)的高層項(xiàng)目。

　　市場(chǎng)表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，地塊所屬的科學(xué)城板塊2025上半年商品住宅成交705套，成交均價(jià)33012元/㎡。

　　隨著舊黃埔板塊舊改項(xiàng)目入市的增加，推動(dòng)了成交的走俏，科學(xué)城的市場(chǎng)份額在不斷被瓜分，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025上半年科學(xué)城板塊區(qū)占率由去年的24%縮小至今年的17%。

　　流速放緩，庫(kù)存規(guī)模及去化周期也是居高不下。

　　克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年6月，科學(xué)城板塊商品住宅庫(kù)存5605套，去化周期48.3個(gè)月。

　　值得一提的是，此前作為黃埔年內(nèi)首宗招拍掛的映日路地塊，整體綜合素質(zhì)、地理位置相對(duì)于該地塊更占優(yōu)的情況下終止出讓，引起了市場(chǎng)的廣泛討論：

　　那么，該地塊能否順利進(jìn)入土拍市場(chǎng)并順利出讓呢？