前 言

限售放開(kāi)推動(dòng)二手房掛牌量激增，次新房占比顯著提升，市場(chǎng)出現(xiàn)了同一樓盤(pán)在售新房與已交付但業(yè)主掛牌轉(zhuǎn)售的“新二手”住宅形成競(jìng)爭(zhēng)格局?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年上半年全市二手房新增掛牌量為4.86萬(wàn)套，其中5年內(nèi)次新房1.42萬(wàn)套，占比29%，較2024年（14%）提升15個(gè)百分點(diǎn)。

次新房集中入市，或?qū)π路渴袌?chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。 尤其在既有新房在售、又有次新房入市的板塊，二手房可能對(duì)新房去化造成更大沖擊?？硕饘膾炫屏孔兓?、同板塊新二手房成交對(duì)比等維度，分析次新房對(duì)新房市場(chǎng)的影響。

當(dāng)前二手掛牌總價(jià)結(jié)構(gòu)已與新房成交結(jié)構(gòu)形成趨同，預(yù)計(jì)將對(duì)新房改善端去化產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性分流壓力。

面積段方面，80㎡以下極剛產(chǎn)品份額收縮，144㎡以上豪宅占比跳增10%（其中約克郡、華僑城等高端項(xiàng)目集中拋售）；

總價(jià)段方面，200萬(wàn)以上房源占比提升9%，掛牌套均價(jià)漲幅顯著。反觀新房市場(chǎng)，120萬(wàn)以內(nèi)剛需份額微增，200萬(wàn)+產(chǎn)品保持穩(wěn)態(tài)。

今年上半年二手房掛牌端，U2板塊現(xiàn)全齡段拋售潮，C2板塊次新房成供應(yīng)主力，其中5年內(nèi)房源占比飆至44%，投資客離場(chǎng)特征顯著；

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)端，近郊板塊面臨二手新增掛牌（同比+35%）與新房庫(kù)存（去化周期18個(gè)月）雙重?cái)D壓，市場(chǎng)承壓明顯。

C2/U2品質(zhì)板塊，如中央公園/彈子石等，雖現(xiàn)二手成交集聚，但新房認(rèn)購(gòu)占比仍超65%，客群對(duì)新項(xiàng)目新產(chǎn)品的認(rèn)可度高；

T1板塊呈現(xiàn)極端市場(chǎng)分化：二手房供求比為3.8，庫(kù)存高企；而新房市占率高達(dá)86%，客群虹吸效應(yīng)顯著，致二手市場(chǎng)持續(xù)低迷。

“新二手”住宅：指在房地產(chǎn)限售政策放開(kāi)后，與同一樓盤(pán)同期在售的新建商品住宅形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的二手房

核心區(qū)二手房掛牌價(jià)普遍高掛較新房溢價(jià)10%左右，疊加新房供應(yīng)稀缺，業(yè)主通過(guò)價(jià)格試探策略維持預(yù)期；

O類(lèi)板塊，二手房通過(guò)降價(jià)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，單價(jià)普遍低于新房7%，直接沖擊新房去化，致部分項(xiàng)目啟動(dòng)以價(jià)換量策略。

掛牌量TOP5二手房項(xiàng)目在區(qū)域劃分上，剛需產(chǎn)品集中于中央公園等近郊大盤(pán)，產(chǎn)品以2-3房為主，贈(zèng)送率6-10%；高改產(chǎn)品聚焦照母山等核心區(qū)，產(chǎn)品以4房+，贈(zèng)送率11-13%。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上，面臨以剛需為主的中央公園、石坪橋等板塊的二手房競(jìng)爭(zhēng)，新房產(chǎn)品與二手房產(chǎn)品在面積上有一定同質(zhì)化，但新房贈(zèng)送率較二手房更高，產(chǎn)品性價(jià)比更高；針對(duì)改善為主的照母山、禮嘉等板塊，新房主要通過(guò)產(chǎn)品迭代更新，推出四代宅這類(lèi)新產(chǎn)品來(lái)?yè)屨几纳瓶腿?，以產(chǎn)品力取勝。

C/U類(lèi)板塊的二手掛牌價(jià)持續(xù)攀升，其中C類(lèi)2024年起現(xiàn)價(jià)格倒掛，新房投資屬性顯著，二手掛牌觀望情緒濃厚；O類(lèi)板塊2025年出現(xiàn)小幅倒掛，價(jià)差＜5%；T類(lèi)板塊二手常年折價(jià)拋售，2025年價(jià)差收窄至8729元/㎡。

典型競(jìng)爭(zhēng)層面，長(zhǎng)嘉匯等大盤(pán)次新房與新房產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，均價(jià)重疊度＞80%，新房與二手房形成了直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；而西派城等通過(guò)產(chǎn)品迭代，打造的四代住宅占比70%+，及價(jià)格躍升實(shí)現(xiàn)客群區(qū)隔，助力新房與二手房形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

結(jié)語(yǔ)：新二手并未對(duì)新房市場(chǎng)造成威脅，在四代宅進(jìn)入主流，以及建設(shè)新規(guī)落地后，新房贈(zèng)送率增大，對(duì)新二手房源形成直接沖擊，導(dǎo)致該類(lèi)房源處于拋售但市場(chǎng)空間小的局面。

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