中指研究院持續(xù)開展住房租賃市場相關調研與研究，并定期發(fā)布系列報告。了解詳情

近年來，在“租購并舉”住房制度持續(xù)推進背景下，住房租賃市場供給結構持續(xù)優(yōu)化，租客選擇空間顯著擴大。與此同時，租客在租賃市場中的話語權不斷增強，其行為偏好的變化對長租企業(yè)的決策具有重要的指導意義。深入研究租客畫像，精準把握其租房偏好、租房規(guī)劃以及租賃需求發(fā)展趨勢，有助于企業(yè)制定針對性策略，提升核心競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

中指研究院自2022年6月起每半年開展一次全國租客問卷調查，對租客畫像進行描摹。2025年中的全國租客問卷調查，剔除無效樣本后，共收回5286份有效樣本。本文將基于問卷調查結果，對租客特征進行深入分析和解讀。

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租客畫像

（一）租客群體基本特征：受訪租客多為受過高等教育、中等收入的青年人

圖：受訪租客年齡、學歷與收入分布情況

數(shù)據(jù)來源：

租客所在城市方面，過半受訪租客分布在一二線核心城市，其中一線城市租客占比24%。高能級城市經(jīng)濟發(fā)達，就業(yè)機會豐富，吸引了大量人口流入，租賃市場活躍度較高。

年齡分布方面，近九成受訪租客年齡在20-39歲之間，其中25-34歲租客占比59%。青年人群體處于事業(yè)發(fā)展初期，購房能力有限，租房成為其解決居住問題的重要方式。

學歷分布方面，84%的受訪租客學歷為本科或大專，碩士及以上學歷占比6.5%。租客群體受教育程度普遍較高。

收入水平與變化方面，42%的受訪租客月收入在5000-10000元之間。關于租客近一年的收入變化，52%的受訪租客表示收入不變，27%的租客收入有所上漲，21%的租客收入下降，租客的租金支付能力進一步分化。

（二）不同房源租客畫像差異：新畢業(yè)的高學歷、高收入年輕人對長租公寓更加青睞

根據(jù)租客租住的房源類型，將租客群體分為集中式長租公寓租客、分散式長租公寓租客和個人房源租客。

資料來源：中指研究院綜合整理

與個人房源相比，長租公寓租客更年輕，收入、學歷更高。

從畢業(yè)年限來看，畢業(yè)年限較短的年輕人對分散式、集中式長租公寓的偏好較為明顯，根據(jù)調研結果，分散式長租公寓租客畢業(yè)時間在3年以內的占比為52%，集中式長租公寓租客畢業(yè)時間在3年內的占比高達62%，均明顯高于個人房源租客。長租公寓品質高、服務好，與年輕人的需求較為適配。值得注意的是，隨著畢業(yè)年限增長，租客在租住結構變動（如結婚生子等）、子女教育或租住性價比的驅動下，選擇個人房源的占比有所提升，個人房源租客中畢業(yè)年限在5年以上的占比高達41%，明顯高于分散式公寓（25%）與集中式公寓（17%）。

從收入水平來看，受訪租客中，長租公寓租客收入在1萬元以上的租客占比明顯高于個人房源租客。同時，結合租客學歷來看，超半數(shù)的碩士及以上學歷受訪租客租住在分散式與集中式長租公寓，占比明顯高于本科及以下學歷租客。高學歷人才普遍收入較高，且為人才補貼的重點支持對象，對價格、品質較高的長租公寓具有更高接受度。

租房偏好

圖：受訪租客租住方式分布

數(shù)據(jù)來源：

關于租住方式，整租是受訪租客中最常見的租住方式。88%的受訪租客選擇整租，其中整租獨居（35%）、與朋友一起整租（23%）的租客占比均明顯高于合租，可見租客對個人空間與租住安全較為看重。合租租客主要分布一些租金較高、生活成本較大的一二線城市，整體占比相對較低，為12%。

數(shù)據(jù)來源：

關于租住的戶型和面積段，兩居室、60-90平戶型最受歡迎，其次是一居室、30-60平戶型。一居室適合獨居、情侶合住租客，獨立性和私密性較好；兩居室不僅適合小家庭整租等租客，對于與朋友同事合租的租住需求也很適配。

圖：受訪租客租住的房源類型

數(shù)據(jù)來源：

關于租住的房源類型，個人房源仍是主流的租住選擇。受訪租客中，租住個人房源的租客占比57%，分散式集中公寓租客占比28%，集中式公寓租客占比12%。

圖：不同房源租客租房時主要考慮的因素

數(shù)據(jù)來源：

結合不同房源租客的關注點來看，周邊配套條件是各類型租客共同重點關注的因素，此外，個人房源租客對租金水平與通勤時間關注度高，租房決策是在租金性價比與通勤時間之間的權衡；分散式與集中式長租公寓租客更關注地鐵或物業(yè)服務等，對居住環(huán)境要求較高。近幾年隨著住房租賃市場持續(xù)快速發(fā)展，行業(yè)機構化率有所提升，但與美國、日本等國家相比，我國住房租賃機構化率尤其是集中式長租公寓占比，仍有進一步提升的空間。當下，隨著租客對居住品質要求的提高，集中式長租公寓憑借其統(tǒng)一管理、優(yōu)質服務和良好的居住環(huán)境，逐漸受到年輕租客的青睞，未來發(fā)展?jié)摿^大。

數(shù)據(jù)來源：

關于租金和租金負擔，62%的受訪租客月租金在1000-3000元之間，72%的受訪租客租金收入比在10%-30%之間，整體租金較為合理。分不同房源來看，分散式、集中式長租公寓租金結構較個人房源明顯上移，其中月租金高于2000元的集中式公寓和分散式公寓租客占比分別為71%、60%，個人房源占比僅38%。租金收入比表現(xiàn)類似，個人房源租客租金收入比在10%-20%之間的比例最高，為43%；而租住在分散式、集中式長租公寓的租客，租金收入比則更多的分布在20%-30%區(qū)間，且其租金收入比在30%以上的租客占比明顯高于個人房源租客。整體來說，集中式、分散式長租公寓品質較高，租金相對較貴，其租客也在承受著較高的租金負擔。

集中式長租公寓租客專項分析

圖：集中式長租公寓租客選擇租住當前公寓的原因

數(shù)據(jù)來源：

調查顯示，集中式長租公寓租客普遍重視居住品質。過半受訪者因看重獨立空間與私密性選擇集中式公寓，34.5%因地理位置便利，另有逾兩成看重社區(qū)活動、公共配套及室內品質。長租公寓運營商應聚焦租客對空間、安全、社交和配套的核心需求，優(yōu)化項目設計與服務，提升產(chǎn)品吸引力與運營效益。

圖：集中式長租公寓租客最期待的公區(qū)配置、商業(yè)配套、社區(qū)活動

數(shù)據(jù)來源：

具體來看，在公區(qū)配置設施方面，受訪租客最期待的公區(qū)配置TOP5分別為閱覽室、電競游戲室、公共洗烘房、健身房、影音室，以期滿足日常清潔、休閑娛樂、提升自我等個性化需求。在周邊商業(yè)配套方面，35%以上的租客期待配置便利店/商超、寵物醫(yī)院、藥店、社區(qū)醫(yī)院等。在社區(qū)活動方面，受訪租客對寵物交友、創(chuàng)意市集、派對/舞會、手工活動、桌游劇本殺等活動較為期待，希望通過互動增強社區(qū)歸屬感，企業(yè)在項目設計中可適當融入寵物友好與社交元素，提升項目吸引力。

租房規(guī)劃

（一）短期：受訪租客換租意愿較強烈，集中式長租公寓租客續(xù)約面臨一定壓力

近兩年，在宏觀經(jīng)濟環(huán)境及市場供應持續(xù)增加等因素影響下，重點城市租金有所下跌，根據(jù)調研結果，44.1%的租客近一年租金有所下降，35%的受訪租客表示近一年租金無變化。在對未來租金走勢的判斷上，僅有15%的受訪租客認為未來一年租金將有所上漲。

圖：受訪租客租住房屋最近一年租金漲跌幅

數(shù)據(jù)來源：

在短期租金承壓背景下，租戶群體掌握更多主動權。根據(jù)調查結果，63%的受訪租客計劃在租約到期后換租。

圖：不同房源租客換房的原因

數(shù)據(jù)來源：

從換租原因來看，因市場租金下跌換租是各類房源租客的共識，因“購房”、“收入預期下降”或“工作變動”而選擇換租的比例同樣較高。相較之下，個人房源租客因租住品質一般，存在一定的改善居住環(huán)境的需求。

結合受訪租客未來計劃租住的房屋類型來看，與個人房源、分散式長租公寓租戶相比，當前租住在集中式長租公寓的租客續(xù)簽意愿偏低，長租公寓運營商需提前摸排租戶續(xù)簽意向，及時調整服務與營銷策略，減少潛在的獲客成本。

數(shù)據(jù)來源：

進一步分析集中式長租公寓換租意愿較高的原因，根據(jù)問卷調研結果，集中式長租租客的痛點主要集中在公寓居住空間的舒適度方面，如公寓房間隔音效果較差、戶型差/通風效果不好、缺少陽臺/不方便晾曬，儲物空間少等排名較靠前。

結合租住民宅的優(yōu)勢與近半數(shù)集中式長租公寓租客計劃未來換租分散式公寓來看，集中式租客換租并非受價格因素驅動，而是租客追求更可持續(xù)、舒適的生活體驗。因此，長租公寓企業(yè)需在產(chǎn)品和服務上雙重發(fā)力：一方面，通過優(yōu)化戶型設計、增加公區(qū)配套等方式，積極借鑒住宅的核心優(yōu)勢（如通風、陽臺、空間感）；另一方面，需持續(xù)提升產(chǎn)品力和服務力，穩(wěn)固集中式長租公寓產(chǎn)品優(yōu)勢。

（二）中長期：租房仍是多數(shù)租客的過渡性選擇，但越來越多的租客開始主動選擇長期租房

圖：受訪租客未來3年的租房規(guī)劃

數(shù)據(jù)來源：

從租客對未來3年的租房規(guī)劃來看，租房仍是多數(shù)受訪租戶在資金壓力和房價下行預期下的過渡性選擇。調研顯示，66%的受訪租客表示攢夠首付后將選擇在本地或房價更低的城市購房，僅有17%的租客計劃長期租房。

圖：不同房源租客打算一直租房的原因

數(shù)據(jù)來源：

關于無房租客計劃長期租房的原因，調查結果顯示，經(jīng)濟壓力較大、買房性價比不高/不看好房地產(chǎn)市場、工作不穩(wěn)定是主要影響因素。同時，隨著住房租賃市場規(guī)范化程度持續(xù)提升，租房成為越來越多人的主動選擇，個人房源和分散式長租公寓租客中，均有超過10%的租客出于“更自由”“生活質量更高”等主觀意愿而選擇長期租房。日前，國務院總理李強簽署國務院令，公布《》，條例將于2025年9月15日起施行。作為我國首部國家級的住房租賃領域行政法規(guī)，《條例》的正式出臺為住房租賃市場提供了明確的制度框架和行為準則，標志著我國住房租賃管理體系進一步完善。未來，隨著監(jiān)管體系的完善與落實，行業(yè)將進一步提質升級，租房也將成為一種重要的生活方式。

住房租賃市場趨勢展望

（一）需求趨勢：租戶租金支付能力進一步分化，但對居住品質的需求并沒有降級

當前，租戶支付意愿進一步分化。調查結果顯示，兩成受訪租客收入有所下降，疊加市場租金普遍下降，使得部分人群支付意愿減弱，對價格敏感度提升，對低價房源的偏好增強。同時，住房租賃市場的快速發(fā)展與良性競爭，也推動了供應體系與產(chǎn)品品質持續(xù)優(yōu)化，有效激發(fā)了品質改善需求。部分群體尤其是新畢業(yè)的高學歷年輕人，對居住品質的關注度提升，愿意為高品質的租住生活支付合理溢價。

同時，品質化需求升級成為租賃市場的重要趨勢。當前租戶的租金支付意愿分化雖有加劇，但受短期市場持續(xù)調整、租戶話語權提升等影響，租戶對居住品質的需求并沒有降級?？傮w來說，隨著社會發(fā)展與生活水平的提升，租客對居住舒適的要求也在持續(xù)提高。2025年，“好房子”理念首次被寫入《政府工作報告》，租賃市場同樣需要“好房子”，品質化轉型有望成為住房租賃市場重要的發(fā)展方向。

（二）策略建議：強化全鏈條的精細化管理能力，提升企業(yè)核心競爭力

短期，受居民就業(yè)收入預期偏弱與住房租賃市場供應持續(xù)增加等因素影響，各地住宅租金普遍下跌，長租企業(yè)運營面臨一定壓力。但結合本次租客問卷調研結果和行業(yè)政策導向來看，長租市場拓展機會仍存。

1.投資端：深耕聚焦，精準選址，深度錨定熱門地鐵站點及產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等價值區(qū)域

從行業(yè)特征來看，住房租賃項目前期資金投入規(guī)模大、回報周期長，尤其是在短期市場競爭壓力加大的背景下，投資容錯率較低，項目前期的投資研判尤為重要。長租企業(yè)應加強對市場研判的重視程度，通過科學的評價體系進行項目選擇，提高投資的精準度。

一方面，在城市選擇上，投資收斂聚焦，深耕一線及核心二線城市。一線與核心二線城市租賃需求旺盛、租金支付能力強，為長租項目穩(wěn)健運營提供了良好的支撐。這類城市在短期調整行情中顯現(xiàn)了較強的抗跌韌性，投資價值突出。根據(jù)中指院監(jiān)測，多家重點長租企業(yè)在投資策略上普遍由區(qū)域擴張策略轉向重點城市深耕策略。如樂乎集團從早期全國12城布局逐步回歸北京等核心主力市場；招商伊敦投資端向北上深杭等核心城市核心區(qū)域聚焦，不斷提高區(qū)域濃度和規(guī)模效益。

另一方面，科學評價城市內部不同板塊間的住房租賃投資價值差異，重點關注熱門地鐵沿線與產(chǎn)業(yè)集群周邊投資機會。城市內部不同區(qū)域間產(chǎn)業(yè)和配套設施等資源配套存在明顯差異，導致各板塊的租賃需求和投資潛力存在較大差距。其中熱門地鐵沿線與產(chǎn)業(yè)集群周邊板塊，人口密集，交通便利，租客吸引力強且來源穩(wěn)定，項目出租率和收益水平有保障。長租企業(yè)需要對城市重點板塊進行深度研判，以識別不同區(qū)域的客群特征和市場需求，做出更科學精準的投資決策。

近幾年中指院為多家頭部企業(yè)提供住房租賃市場投資策略服務，幫助企業(yè)更科學、精準地識別板塊投資價值，為企業(yè)住房租賃業(yè)務發(fā)展提供支持。

圖：中指住房租賃市場投資策略模型

資料來源：中指研究院綜合整理

2.產(chǎn)品端：立足租戶需求持續(xù)優(yōu)化完善產(chǎn)品設計，打造理想的生活場景

根據(jù)租客問卷調研結果，集中式長租公寓租客對公寓項目的偏好原因與痛點均較為明確，長租企業(yè)可在穩(wěn)固集中式長租公寓項目的同時，積極借鑒住宅的核心優(yōu)勢對產(chǎn)品進行優(yōu)化。

一是，在產(chǎn)品打造方面，繼續(xù)以小戶型整租產(chǎn)品為主，滿足主流的年輕租客對獨立的個人空間的需求。同時，結合多樣化的產(chǎn)品布局，滿足部分租客全生命周期的租住需求。

二是，在戶型設計方面，借鑒優(yōu)質住宅產(chǎn)品設計，合理布局房屋結構，提升采光、通風；優(yōu)化收納空間，提升空間利用率，為租客提供更舒適的生活空間。

三是，在公區(qū)配置方面，參考租客偏好，完善在閱覽室、電競游戲房、公共洗烘房等方面的配置，滿足租戶日常清潔與休閑娛樂、提升自我等個性化需求。同時，針對特色需求，可適當引入寵物、兒童友好等相關設施，為特定的租戶群體打造專用的細分場景，提升租戶粘性，為項目營銷賦能。

3.運營端：優(yōu)化運營策略，完善升級服務體系，提升企業(yè)精細化運營管理能力

短期，住房租賃行業(yè)運營面臨一定壓力，對企業(yè)、項目運營能力提出了更高要求。長租企業(yè)應強化精細化運營管理能力，提升企業(yè)、項目核心競爭力。

一是，企業(yè)可通過優(yōu)化業(yè)務策略保障項目運營成效，如通過長短租結合等靈活租期的業(yè)務模式提升項目坪效。同時，鑒于短期租金持續(xù)小幅調整，企業(yè)可強化對市場行情與競企的監(jiān)測，提升定價策略的靈活性，及時根據(jù)市場需求和競爭情況變化調整租金價格，提高項目價格競爭力。

二是，積極利用科技為項目運營賦能，加強智能化運營設計，引入智能家居系統(tǒng)，如智能門鎖、水電監(jiān)控、安防傳感、實時告警等，不僅可提高居住的便利性和安全性，智能系統(tǒng)產(chǎn)生的使用數(shù)據(jù)也可輔助優(yōu)化房源配置、精細化運營等決策。

三是，持續(xù)完善升級項目服務體系，增強客戶粘性。基礎服務方面，持續(xù)拓展服務邊界，注重情緒價值輸出，為租戶提供更好的租住環(huán)境，如在常規(guī)的入住、保潔、快遞代收等服務之外，可提供部分免費維修煥新、結合傳統(tǒng)節(jié)日提供免費探親房等服務，強化租戶與品牌間的感情鏈接。增值服務方面，立足租戶所需，完善增值服務鏈條，為租戶提供便捷的同時提升項目收入，如提供內部寵物托管、寵物上門喂養(yǎng)、搬家、增值社區(qū)商業(yè)等服務，直達租戶消費痛點。社區(qū)活動方面，加強項目社區(qū)活動策劃與組織，增強客戶粘性。如舉辦社區(qū)創(chuàng)意市集、手工、桌游等活動，根據(jù)租戶興趣差異搭建各類特色興趣社群，營造良好的社區(qū)互動氛圍，提高租客的滿意度和忠誠度。

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