從風(fēng)頭無兩的“總價地王”，到深陷停工風(fēng)波的“暴雷項目”，如今世茂天譽(yù)再度闖入南京樓市的舞臺。

拍攝于2025年5月

就在最近，世茂天譽(yù)傳來新消息，重點如下：

公寓樓棟外立面即將封頂，年底整棟公寓塔樓準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)，室內(nèi)精裝修同步推進(jìn)；

商辦組團(tuán)（商場、甲寫等物業(yè)）有望最快2026年復(fù)工，預(yù)計復(fù)工后正常2-3年建成。

更重要的是：世茂天譽(yù)將重啟公寓新一階段的房源銷售，用于回款和銷售。

面對這一消息，銳評君有兩個反應(yīng)：首先，是恭喜前期200多戶公寓業(yè)主，拿房總算有了盼頭；其次，即將重啟銷售的公寓，能賣多少錢？還能買嗎？

看完下面3點“折價”，相信大家心中會有答案。

從爆火到冷靜

市場行情早已今非昔比

首先，是市場“折價”。

世茂天譽(yù)，誕生于樓市火熱時。

2016年5月，經(jīng)過88輪競價，世茂以88億總價拿下世茂天譽(yù)（河西中G11綜合體地塊），刷新當(dāng)時的南京總價地王記錄。

世茂天譽(yù)總體量約77萬方，包含約300米高寫字樓（高區(qū)引入洲際酒店）、約260米高洲際天譽(yù)公館（酒店式公寓）、約150米高天際大平層豪宅和約12.5萬方購物中心。

即將重啟銷售的公寓，就是曾經(jīng)的世茂天譽(yù)洲際公館，共65層、約260米高。1-7層為商業(yè)中心和洲際大堂；8層為洲際會所、恒溫泳池、健身中心等；9層為主題餐廳；11層往上以套房設(shè)計為主，分別為天鉆、天幕和天行。

11-24層天鉆，主要以建面約65-114㎡的中小面積為主；26-52層天幕，面積偏大，為建面約98-170㎡；54-65層天行，最小面積為建面約171㎡，最大做到建面約260㎡。

A棟公寓于2018年11月首開，銷許均價約4.93萬/㎡。根據(jù)南京世茂官微，彼時公寓總價270萬起，在當(dāng)時稱得上是南京公寓第一梯隊。截至目前，792套酒店式公寓累計認(rèn)購9套、成交214套，有569套未售（南京網(wǎng)上房地產(chǎn)）。

2018年正值南京樓市的火熱期，河西、江北等搖號盤比比皆是，世茂天譽(yù)的公寓也搭上熱度，一時風(fēng)頭無兩。

后來的事情，大家都曉得了。樓市進(jìn)入冷靜期，南京樓市價格體系重新洗牌，不少項目熱度快速“蒸發(fā)”。曾經(jīng)的搖號住宅熱盤，也陷入房價跳水、銷售泥潭，交付后的次新房更頻頻跌破發(fā)行價。

尤其是轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高、流動性差的商辦類產(chǎn)品，更是首當(dāng)其沖。如今世茂天譽(yù)公寓重啟銷售，可以以怎樣的價格入市？

或許，我們可以參考世茂天譽(yù)住宅的價格走勢。

2018年底-2020年底，世茂天譽(yù)住宅銷許均價45000-49200元/㎡，另有5000元/㎡的升級包可選。

如今，公開數(shù)據(jù)顯示，世茂天譽(yù)掛牌均價約47871元/㎡。

以最近成交房源為參考。今年5月，一套高樓層建面約166.76㎡房源，砍價103萬成交，最終總價576萬、單價34540元/㎡。

參考新房銷售期時，同面積段高樓層房源成交單價超5.1萬/㎡。

不考慮利息等持有成本以及升級包（參考總價約850萬），住宅總價縮水超30%；算上5000元/㎡的升級包（參考總價約933萬+），住宅總價縮水約40%，相當(dāng)于打了6折。

參考世茂天譽(yù)公寓約270萬起的上市總價，如今再上市也得大打折扣??！

更有必要提醒的是，世茂天譽(yù)公寓土地使用年限為2016年9月22日—2056年9月21日，40年的產(chǎn)權(quán)，至今已過去近9年。

按照最新消息，公寓預(yù)計夏天完成主體幕墻，10月底左右完成塔冠裝飾，年底整棟公寓塔樓準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)。

不難推算，業(yè)主大概率要等到明年才能拿房。2016年至2026年，公寓拿到手產(chǎn)權(quán)就縮水近10年；對比原計劃2022年9月底的交付時間，相當(dāng)于損失3年多的租金收益！

從千億房企到暴雷房企

品牌價值崩塌

其次，是品牌“折價”。

回頭看，世茂天譽(yù)公寓登場的2018年，稱得上世茂的“巔峰時刻”。

那年，世茂以1761.2億元的流量銷售金額將排名提升至第11位，權(quán)益銷售金額1523億，名副其實地跨入房企千億陣營（克而瑞數(shù)據(jù)）。

“千億房企”的品牌光環(huán)，助力世茂天譽(yù)的銷售。

再以住宅房源為例。

2018年底，世茂天譽(yù)住宅首開，銷許均價45000元/㎡（另有5000元/㎡的升級包可選）。對比周邊同期在售的東原印長江，2018年11月銷許均價43279元/㎡，世茂天譽(yù)住宅的溢價率相對可觀。

然而，好景不長。

2021年下半年起，世茂集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)，開始處置各類資產(chǎn)，募集資金用于償還債務(wù)，但并沒有緩解困境。

2022年7月3日晚，世茂集團(tuán)公告7月3日到期的10億元美元公募債券未能進(jìn)行本息償還，意味著世茂集團(tuán)正式暴雷。

2024年5月16日，*ST世茂股票開市起停牌，股價定格在5月15日的收盤價，報0.43元，總市值約16億元。

今年4月，世茂集團(tuán)發(fā)布企業(yè)2024年業(yè)績報告：2024年世茂集團(tuán)收入599.75億元，同比增長0.86%；凈虧損436.75億元，同比擴(kuò)大76.1%；歸母凈虧損359.05億元，同比擴(kuò)大70.73%。

復(fù)盤往年業(yè)績報告：2023年全面虧損總額248億元，2022年全面虧損總額207.41億元，2021年全面虧損總額289.1億元，加上2024年的436.75億元。

四年時間，世茂合計虧損總額1181.26億。

世茂的暴雷，自然波及世茂天譽(yù)在二手房市場的表現(xiàn)。參考今年5月，以34540元/㎡成交二手房。

東原印長江，掛牌均價約54435元/㎡。今年5月，一套建面約169.87㎡房源，成交總價713萬、單價41973元/㎡。

差距顯而易見，從“千億房企”到“暴雷房企”，從“品牌溢價”到“品牌折價”，世茂的品牌力全面崩盤。

相對應(yīng)的，天譽(yù)公寓房源再擺上貨架，已不是2018年的“公寓”，請?zhí)蕹捌诘钠放苾r值。

購物中心、甲寫、洲際酒店

配套價值“折損”

第三，是自身配套的“折價”。

總體量約77萬方的世茂天譽(yù)，最具看點的核心配套，自然是購物中心與寫字樓。

此前宣傳資料顯示，購物中心約12.5萬方，定位為全球第四代購物中心；寫字樓高約300米，高區(qū)將引入洲際酒店。

如今實際情況如何？

拍攝于2025年5月

今年5月，銳評君曾現(xiàn)場實探，云錦路上的購物中心很顯眼，主體輪廓基本呈現(xiàn)，但由于停工已久、歷經(jīng)風(fēng)雨，外部的鋼筋肉眼可見已經(jīng)生銹。

拍攝于2025年5月

江東路上的寫字樓，目測僅建到幾層樓的高度。

最新消息，世茂在完成公寓建設(shè)后，會騰出手將主要精力放在大型商業(yè)、辦公配套的續(xù)建工作上，預(yù)計最快到2026年，大商辦組團(tuán)（包括商場，甲寫等物業(yè)）有望迎來整體復(fù)工。

“最快”、“有望”，面對這“謹(jǐn)慎”的字眼，銳評君想到一句網(wǎng)絡(luò)語言：騙我可以，請注意次數(shù)。

且不談公寓、寫字樓的未來兌現(xiàn)水準(zhǔn)，可以確認(rèn)的是，至今未復(fù)工的購物中心與寫字樓，對住宅與公寓的居住體驗、市場信心等，早已形成實質(zhì)性沖擊。

更何況，“老賴”名下一堆賬??！

目光聚焦到世茂天譽(yù)主體公司南京世茂新領(lǐng)航置業(yè)有限公司。嘖，風(fēng)險條目眾多。

天眼查顯示，截至7月28日，南京世茂新領(lǐng)航置業(yè)有限公司身份為被告的司法案件數(shù)量205條，案件金額19.45億元，令人咋舌。甚至連金額僅15604元的廣告合同糾紛，都賴著不還！

2023年6月，因通過登記的住所或者經(jīng)營場所無法聯(lián)系，還被南京市市場監(jiān)管局列入經(jīng)營異常名錄。

歷史欠稅公告顯示，南京世茂新領(lǐng)航置業(yè)有限公司累計新發(fā)生欠稅總額9.985911萬元。

該如何破局，才能建立市場和買房人對世茂天譽(yù)公寓的銷售信心？

建議世茂在公寓重啟銷售前，先把商場、寫字樓等建好、開業(yè)，讓大家實打?qū)嵉乜吹绞烂臎Q心和實力。如果世茂做不到，建議再剔除高端配套所賦予的價值。

經(jīng)過上面三重“折價”，世茂天譽(yù)的公寓，你覺得還能買嗎？