近期發(fā)生的一系列事情，都在說明房地產(chǎn)市場正在發(fā)生大轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場一個(gè)新的時(shí)代或已經(jīng)到來了。

7月14日-15日，中央城市工作會(huì)議召開，會(huì)議明確指出：

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

這個(gè)論斷其實(shí)就是當(dāng)下的城市發(fā)展階段算是下了一個(gè)結(jié)論了，城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在走向穩(wěn)定發(fā)展期，走向存量時(shí)代了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)化率由2014年的55.75%增長至2024年的67%，年均增長約1.1個(gè)百分點(diǎn)，這時(shí)期的增速算是非?？斓摹Ｈ欢ㄟ^對(duì)數(shù)據(jù)的分析，我們也發(fā)現(xiàn)最近幾年的每年城鎮(zhèn)化率提升是低于1%，比如2024年末的城鎮(zhèn)化率僅比2023年末提高0.84個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出了明顯的放緩態(tài)勢。

城鎮(zhèn)化率放緩對(duì)房地產(chǎn)意味著什么？

從過去房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程來看，房地產(chǎn)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程是密切相關(guān)的。大量的農(nóng)村人口通過城鎮(zhèn)化進(jìn)程流入城市里，為城市帶來大量的新增住房需求，推進(jìn)了城市的房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)成交量與房價(jià)的快速上漲。一定程度可以說，房地產(chǎn)市場享受到的人口紅利是通過城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)的。

而如今，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，這種傳導(dǎo)作用就會(huì)減弱，客觀上會(huì)使得每年由農(nóng)村流向城市的人口會(huì)減少，由此帶來的新增住房需求也會(huì)減少，人口紅利也會(huì)減弱。

除此之外，對(duì)大眾育兒的支持力度在加大。

7月25日，國常會(huì)部署逐步推行免費(fèi)學(xué)前教育有關(guān)舉措，減輕育兒成本。會(huì)議明確提出：

逐步推行免費(fèi)學(xué)前教育是涉及千家萬戶、事關(guān)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要惠民舉措，要指導(dǎo)各地盡快細(xì)化工作方案，按照分擔(dān)比例安排好補(bǔ)助資金，確保按時(shí)足額撥付。

這意味著免費(fèi)學(xué)前教育進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推動(dòng)階段，接下來，幼兒園免費(fèi)教育會(huì)逐漸普及了，一定程度上會(huì)降低大家的育兒成本。

與此同時(shí)，7月28日，育兒補(bǔ)貼也來了，將對(duì)3周歲以下嬰幼兒發(fā)放育兒補(bǔ)貼，每孩每年3600元，至其年滿3周歲。

不但要推行免費(fèi)學(xué)前教育，而且還發(fā)放育兒補(bǔ)貼，這說明什么？

不管是推行免費(fèi)學(xué)前教育，還是發(fā)放育兒補(bǔ)貼，都是未來減輕大眾的育兒成本，繼而能夠促進(jìn)大眾敢于生育、愿意生育。這背后的原因其實(shí)就是人口發(fā)展形勢逐漸變得比較嚴(yán)峻了。

2022年末，國內(nèi)總?cè)丝谙噍^于上年減少了85萬人，正式開啟了負(fù)增長，緊接著的2023年及2024年，總?cè)丝诜謩e減少206萬人和139萬人。同時(shí)，人口老齡化的程度在不斷加深，如果不想辦法提升人口出生率，總?cè)丝跍p少的速度有可能會(huì)加快。

講到這里，相信大家也能意識(shí)到問題所在。而對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，總?cè)丝诘呢?fù)增長以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的減緩都是非常不利的因素，這也意味著房地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的階段——存量市場時(shí)代。所以大家千萬不要還是以過去的老眼光、舊思維來看待房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)變思維非常重要。

當(dāng)然進(jìn)入存量市場時(shí)代后，也不是說房價(jià)就一定會(huì)繼續(xù)下跌，這個(gè)還要具體看城市。樓市及房價(jià)的走勢大概率會(huì)因城市而分化的。