再見了，蘭州垃圾物業(yè)！

業(yè)主與物業(yè)的矛盾大家早已司空見慣，不少物業(yè)公司拿著業(yè)主的物業(yè)費卻疏于服務，甚至侵占公共收益、漠視業(yè)主訴求，這樣的“垃圾物業(yè)”讓大家很是頭疼。

近日，蘭州接連放出大招，向物業(yè)亂象正式宣戰(zhàn)，這一系列硬核舉措讓業(yè)主們看到了希望。

7月23日，蘭州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了關于整治物業(yè)服務履約不到位、侵占公共收益等問題典型案例的通報（第一期），點名蘭州部分小區(qū)物業(yè)的行為，直擊物業(yè)服務行業(yè)的痛點。

這其中，部分物業(yè)公司因多次拖欠水費、服務履約嚴重缺位引發(fā)業(yè)主集中投訴，最終在社區(qū)指導下，經小區(qū)業(yè)主大會決定，解聘原有物業(yè)公司并重新選聘。

七里河一小區(qū)更是因公共基礎設施設備差、服務不達標且整改不到位，從三星級服務標準降為二星級，收費標準也從1.6元/㎡/月下調至1.45元/㎡/月。

這個降物業(yè)費案例的出現，不僅僅是一個小區(qū)的物業(yè)費變化，而是它向全蘭州的物業(yè)公司釋放出強烈信號：

星級不是“終身制”，收費更不是“一口價”，監(jiān)管部門手里有實實在在的調價權，并不是一切都是物業(yè)說了算。

此外，擅自關停電梯、未經授權利用共用部位經營、公共收益管理混亂等常見問題也被集中點名，這些現象不僅損害業(yè)主權益，更影響物業(yè)服務行業(yè)的整體口碑。

此次通報的案例，也進一步說明，其實并不是業(yè)主太過挑剔，而是有些物業(yè)早已背離了“服務”的初心。

從開展民生實事專項整治問題線索的征集活動，到物業(yè)服務不到位等問題典型案例的通報，再到物業(yè)服務企業(yè)“紅黑榜”制度的試行，蘭州對于物業(yè)整治的力度也越來越大。

7月24日，市住建局發(fā)布了《蘭州市物業(yè)服務企業(yè)“紅黑榜”制度（試行）》。

這是蘭州首次出臺關于規(guī)范物業(yè)服務領域的針對性政策，系統(tǒng)性地提出業(yè)主有權利解聘物業(yè)，也提到了物業(yè)服務、公共基礎設施設備等方面缺位的降星降費，以及有關“紅黑榜”的相關內容。

其中，關于界定入圍“紅榜”，有以下條件：

一是物業(yè)服務信用評價必須為A級；二是獲得國家及省級獎項；三是根據服務項目數量，滿足不同的考核周期內星級標準：

服務2-5個項目的，一個考核周期內物業(yè)服務星級考核中100%為“黃牌”及以上等次項目，且考核為“綠牌”等次的項目不低于50%；

而服務項目在5-10個的，一個考核周期內物業(yè)星級考核中“黃牌”及以上項目不低于80%，“綠牌”等次的項目不低于40%，且無“紅牌”及以下項目；

另外，服務10個以上項目的，星級考核中“黃牌”及以上項目不低于60%，且“綠牌”項目不低于30%，同時均不得有“紅牌”及以下項目。

同時滿足其中三個條件的物業(yè)服務企業(yè)即可入圍“紅榜”，紅榜企業(yè)將在評優(yōu)、監(jiān)督檢查、招投標等方面獲得優(yōu)先待遇。

當然，被列為紅榜的企業(yè)也并不代表獲得了“免死金牌”，若出現重大投訴且確屬企業(yè)責任、考核出現“紅牌”項目、星級達標率不達標等情況，將被移出紅榜。

這種動態(tài)管理的機制，讓優(yōu)質服務成為一種持續(xù)的責任，而非短暫的表演。

而黑榜的劃定，則精準擊中了物業(yè)行業(yè)的沉疴痼疾。

其中包括，信用評價為C級，且有“黑牌”服務項目的；經各級物業(yè)行業(yè)主管部門認定，物業(yè)重復投訴率排名前三的企業(yè)；

企業(yè)服務項目連續(xù)2次考核中“紅牌”及以下等次項目占比超30%；企業(yè)在管同一項目連續(xù)3次考核為“黑牌”等次；

引發(fā)重大信訪事件及安全事故；侵占業(yè)主公共收益、騙取或挪用小區(qū)維修資金且拒不整改；以及其他法律法規(guī)規(guī)定的嚴重失信行為。

物業(yè)服務企業(yè)若存在以上一種情況，則被列入黑榜。

列入“黑榜”名單的企業(yè)會進入失信“黑榜”企業(yè)名單，法定代表人將被約談并記錄存檔，取消本年度行業(yè)評優(yōu)資格，接受重點監(jiān)管，整改不力者將被降星降費，或由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）函告業(yè)主建議解聘。

從降星降費到換物業(yè)，可以說是蘭州在物業(yè)整頓方面的一大進步。

因為更換產品或服務在消費品或者其他領域很正常，但在物業(yè)方面程序就會很復雜。

換物業(yè)需要成立業(yè)主委員會，而成立業(yè)主委員會必須要滿足小區(qū)入住面積和入住率達到雙過半的法定條件，才可以申請啟動業(yè)委會成立程序。

而且還要有小區(qū)20%以上的業(yè)主簽名才能進行下去，之后要把申請書和業(yè)主簽名冊送交到轄區(qū)居委會和街道辦事處負責物業(yè)管理的部門，并要求相關部門出具簽收回執(zhí)，或現場取證，記錄遞交申請時間。

申請通過之后，才可以召開業(yè)主大會，由全體業(yè)主對小區(qū)的一系列規(guī)約和規(guī)則進行投票，后續(xù)還要對物業(yè)公司招標。

這一系列操作很復雜，而且需要花費大量的時間和人力，而一部分業(yè)主不愿意在物業(yè)上花費太多時間，所以就選擇忍，但忍得了一時，總不能忍一世吧。

以前沒有換物業(yè)的先例，很多人看不到希望，覺得換物業(yè)就是天方夜譚，但現在已有案例證明業(yè)主花錢買服務，不滿意就換原本就是業(yè)主的合法權益。

再加上政策的大力支持，業(yè)主也就沒有什么后顧之憂了，這些“黑榜”的明確要求，更是將業(yè)主的吐槽轉化成了實實在在的約束力量。

但這里需要說明的是，“黑榜”也可以不“黑”。

如若黑榜企業(yè)將信用評價提升至B級及以上；服務項目星級考核無“紅牌”及以下項目，或者連續(xù)2個季度無“黃牌”及以下的；抑或列入黑榜的問題已全部完成整改并經認定的。

滿足以上條件之一的，可申請退出黑榜，這種懲前毖后的設計，既守住了底線，也為物業(yè)留出了改進的空間。

值得一提的是，各縣區(qū)物業(yè)行業(yè)主管部門每季度末20日要將本轄區(qū)“紅黑榜”名單報送至市物業(yè)行業(yè)主管部門。

市級則結合信用得分、抽查結果等形成全市名單，由市住建局和市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會每半年通過相關公眾媒體平臺公開發(fā)布更新。

從七里河區(qū)那筆0.15元的物業(yè)費下調，到覆蓋全行業(yè)的“紅黑榜”制度，蘭州的物業(yè)整治正在形成一個清晰的邏輯：服務與收費必須對等，權利與責任理應平衡。

對業(yè)主而言，這不僅是維權有了制度靠山，更是日常生活的幸福感有了保障。

對物業(yè)行業(yè)來說，這或許會帶來陣痛，但長遠來看，只有剔除那些渾水摸魚、不作為的物業(yè)，才能讓真正優(yōu)質的物業(yè)獲得應有的市場認可，實現行業(yè)的健康發(fā)展。

當政策落實在小區(qū)的每一個角落，當業(yè)主的合理訴求不再石沉大海，我們有理由相信，蘭州的住宅小區(qū)里，將會少一些爭執(zhí)與不滿，多一些理解與和諧。

這，或許就是此次整治最動人的注腳。

作者=指蘭針·卷卷

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