上海市區(qū)有很多讓人牽動(dòng)神經(jīng)的大規(guī)劃正在建設(shè)，如華涇TOD、前灘南、楊浦濱江、南大智慧城等。

本期我們聚焦這四個(gè)地方，一一航拍實(shí)探下，這四大規(guī)劃落地得怎么樣了？

華涇

華涇TOD的開(kāi)發(fā)進(jìn)展很快，變化很大：

華涇TOD旁邊的嘉俊庭、雍匯庭都是此前的高積分紅盤(pán)，8萬(wàn)級(jí)別的新房在徐匯還是稀缺的：

包括綠城·沁蘭園（屬于閔行）在內(nèi)，這些小區(qū)都建起來(lái)了：

從上述航拍圖也能看出，小區(qū)旁邊的大片空地原是華涇工業(yè)園，現(xiàn)在都騰出空間了。

衛(wèi)星圖上的原華涇工業(yè)園位置

根據(jù)規(guī)劃，這里將崛起兩棟150米超高層建筑（五星酒店與辦公樓）及80米辦公塔樓，通過(guò)城市候機(jī)廳銜接軌交15、19號(hào)線(xiàn)及機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線(xiàn)，成為真正意義上的 “南部中心”。

這些大空地都在施工，塵土飛揚(yáng)，為了降低影響原先的景洪路地鐵站3號(hào)口已經(jīng)關(guān)閉了。

取而代之的是靠近河道的5、6號(hào)口，地鐵口都停滿(mǎn)了電動(dòng)車(chē)：

地鐵口旁邊是新建成的濱河綠道：

濱河綠道小公園已經(jīng)弄好了，立了一塊大石頭，名曰：景耀宏圖，展現(xiàn)出徐匯和閔行共同開(kāi)發(fā)華涇的雄心壯志：

華涇南部一河（春申塘）之隔就是閔行腹地，河上也有新變化，新建了一座橋，方便南岸居民前往地鐵站：

河的兩岸城市界面差異巨大，南岸的閔行有廠房破破爛爛的，割裂感較強(qiáng)：

華涇是徐匯唯一還未開(kāi)發(fā)的“處女地”，一直在被戰(zhàn)略留白。

隨著徐匯北部發(fā)展的飽和，華涇成了徐匯新的用武之地。

除了華涇TOD外，華涇還建設(shè)了北楊人工智能小鎮(zhèn)、生命藍(lán)灣產(chǎn)業(yè)區(qū)，動(dòng)作很大：

徐匯正在搞五大功能區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，華涇要是建好了徐匯就能從南部崛起；

進(jìn)而輻射閔行吳涇，帶動(dòng)整個(gè)黃浦江南部的濱江大開(kāi)發(fā)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，華涇將與前灘南、筠溪小鎮(zhèn)形成“黃金三角”，重構(gòu)浦江南部?jī)r(jià)值版圖。

前灘南

前灘南的開(kāi)發(fā)能級(jí)相對(duì)前灘低很多，沒(méi)有摩天商辦，卻以低密居住為核心彰顯了獨(dú)特的魅力。

在航拍的視角下，前灘南的板塊開(kāi)發(fā)格局是非常清晰的：

板塊東部主要是一些動(dòng)遷房和高層商品房，中部是大型公園，西部則是前灘百合園等高端住宅。

前灘南板塊衛(wèi)星圖

先從板塊東南部看起，緊鄰徐浦大橋和南北高架的是動(dòng)遷社區(qū)凌潤(rùn)苑、凌雪苑、凌海苑等：

新開(kāi)發(fā)的商品房中企云萃森林就在這片動(dòng)遷社區(qū)的北部：

中企云萃森林北部依舊是動(dòng)遷房：鐘萃苑、涵華苑、涵清苑等，東部是凌兆新村動(dòng)遷大居。

從上圖也能看出，動(dòng)遷房、商品房的西部是一個(gè)大型中央綠地公園，我們把鏡頭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)：

中央綠地公園雖未開(kāi)放，但綠化種植與步道系統(tǒng)已基本成型，相信不久就能進(jìn)去逛了。

連接前灘的耀龍路打通了區(qū)域動(dòng)脈，踏上這條新修的主干道，可以仔細(xì)查看公園的建設(shè)情況：

耀龍路

公園暫未開(kāi)放

公園西部開(kāi)發(fā)的是海派文化社區(qū)，包含了前灘百合園、前灘潤(rùn)璟、前灘公館等紅盤(pán)。

前灘百合園

前灘公館

在已交房入住的百合園小區(qū)門(mén)口，已經(jīng)可以看到中介掛牌房源了：

中介表示，這些房源相對(duì)開(kāi)盤(pán)溢價(jià)都在300萬(wàn)以上，雖然還在限售中，但可以以“特殊方式”交易，待限售期滿(mǎn)后再過(guò)戶(hù)。

對(duì)于積分不夠或者沒(méi)搖中的你來(lái)說(shuō)，是否愿意加價(jià)購(gòu)買(mǎi)呢？

這片住宅區(qū)的南部一直到徐浦大橋規(guī)劃的是都市農(nóng)園，土地還在做平整：

北側(cè)規(guī)劃的是一個(gè)森林體育公園，用來(lái)消除中環(huán)高架的噪音和汽車(chē)尾氣污染，航拍如下：

區(qū)域規(guī)劃詳細(xì)如下：

由于中環(huán)高架進(jìn)入黃浦江是走隧道，所以前灘南和前灘的濱江公園是無(wú)縫連接的，沒(méi)有割裂，向北走就直接到前灘了，這點(diǎn)體驗(yàn)非常好：

至于前灘南之南的三林南，跟閔行交界了，規(guī)劃的是筠溪小鎮(zhèn)，目前處在城中村拆遷階段。

待前灘南開(kāi)發(fā)完成后，筠溪小鎮(zhèn)才會(huì)迎來(lái)大開(kāi)發(fā)，這個(gè)暫時(shí)往后放一放：

徐浦大橋以南的三林南農(nóng)村現(xiàn)狀

前灘南以低密住區(qū)定位成功承接前灘外溢需求，但需警惕“高端居住飛地”陷阱。

當(dāng)前商辦配套不足、缺乏地鐵支持、二手房存在灰色交易，反映出功能單一化風(fēng)險(xiǎn)。

希望浦東加快板塊的商辦開(kāi)發(fā)，同時(shí)加快凌兆新村站上蓋綜合體建設(shè)，培育社區(qū)內(nèi)生動(dòng)力。

楊浦濱江

楊浦濱江南段核心區(qū)堪稱(chēng) “巨頭工地”，有不少大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和總部在建設(shè)，現(xiàn)在都建得怎么樣了？

其中最引人注目的是嗶哩嗶哩新世代產(chǎn)業(yè)園、美團(tuán)上海科技中心、抖音集團(tuán)上海濱江中心。

航拍畫(huà)面顯示，它們的工地辦公樓建設(shè)得更高了，每隔一段時(shí)間都有新的變化：

嗶哩嗶哩新世代產(chǎn)業(yè)園、美團(tuán)上海科技中心

抖音集團(tuán)上海濱江中心（3月25日畫(huà)面）

以在線(xiàn)新經(jīng)濟(jì)總部“筑巢引鳳”，楊浦濱江還引來(lái)了其它很多總部，工地都在如火如荼地建設(shè)中。

這是中國(guó)節(jié)能上?？偛康氖┕すさ兀备叨葹?00米的主樓已經(jīng)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂：

超級(jí)配套同步推進(jìn)。合生創(chuàng)展打造的88萬(wàn)平方米超級(jí)TOD綜合體正在深基坑施工，其核心“超極合生匯”預(yù)計(jì)2027年亮相：

超極合生匯效果圖

更令人期待的是上海博物館北館的建設(shè)，這是一個(gè)以長(zhǎng)江口二號(hào)古船為核心的考古主題博物館。

未來(lái)建成后將打造成為楊浦濱江“生活秀帶”的文化新地標(biāo)：

楊浦濱江創(chuàng)智中心建起來(lái)了，不遠(yuǎn)處就是山東黃金大樓、漁人碼頭標(biāo)志性建筑：

楊浦濱江搞了很多大規(guī)劃，全景圖如下：

楊浦濱江是全區(qū)發(fā)展“一核兩翼”中最重要的“一核”。

等到那些辦公樓全部建成啟用后，有望繼東外灘之后成為下一個(gè)CAZ之地：

楊浦濱江區(qū)域正以 “總部秀園” 為定位，總投資額達(dá)1000億元、總開(kāi)發(fā)量高達(dá)270萬(wàn)平方米。

按照計(jì)劃，中交集團(tuán)總部今年6月交付；美團(tuán)總部2025年底竣工；B站全球總部、創(chuàng)智中心2026年完工。

楊浦區(qū)理想的預(yù)測(cè)是，未來(lái)這里將集聚3000家在線(xiàn)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)、20萬(wàn)從業(yè)人員，產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破3000億元！

不過(guò)楊浦內(nèi)環(huán)部分辦公樓還在空置當(dāng)中，要想達(dá)到這個(gè)目標(biāo)還需要做出很大努力。

希望楊浦加快濱江產(chǎn)業(yè)高地建設(shè)，為東外灘CAZ東擴(kuò)蓄力，提升全區(qū)GDP排名。

南大智慧城

寶山的南大智慧城跟普陀的桃浦智創(chuàng)城真是一對(duì)“歡喜怨家”。

不管是商辦的建設(shè)速度、還是新房售賣(mài)的熱度，南大都超過(guò)了桃浦。

南大最近的變化比桃浦要大很多，南大路地鐵站旁的很多辦公樓都建起來(lái)了，進(jìn)展非常快：

南大科創(chuàng)之門(mén)雙子塔

南大數(shù)智綠洲辦公集群

南大科創(chuàng)之門(mén)雙子塔、數(shù)智綠洲提供了科研辦公與獨(dú)棟空間。

這些產(chǎn)業(yè)載體以人工智能、芯片設(shè)計(jì)和車(chē)聯(lián)網(wǎng)為核心，將極大助力寶山“北轉(zhuǎn)型”發(fā)展。

用寶山自己的話(huà)來(lái)說(shuō)，南大產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入成效顯著。數(shù)智中心A棟滿(mǎn)租、B棟去化超40%，吸引了中車(chē)資產(chǎn)、瀚泰智能等優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，形成 “大象起舞”與“螞蟻雄兵”共生的生態(tài)。

這里還構(gòu)建了“四梁八柱”創(chuàng)新體系，上大-臨港數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院、概念驗(yàn)證中心等平臺(tái)不斷強(qiáng)化產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動(dòng)。

豐翔路的TOD商業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象匯是去年8月開(kāi)工的，未來(lái)將比桃浦的商場(chǎng)率先建成開(kāi)業(yè)：

豐翔路是既有15號(hào)線(xiàn)和未來(lái)規(guī)劃新地鐵線(xiàn)路（原22號(hào)線(xiàn)）的交匯點(diǎn)，TOD的優(yōu)勢(shì)明顯賽過(guò)桃浦：

南大智慧城規(guī)劃效果：

南大智慧城最終規(guī)劃形態(tài)鳥(niǎo)瞰

仁濟(jì)醫(yī)院寶山分院經(jīng)過(guò)改擴(kuò)建后新建了二期工程，提升了整個(gè)區(qū)域的醫(yī)療資源，直接輻射桃浦：

南大6月17日開(kāi)盤(pán)的中環(huán)鉑樾新房6.6萬(wàn)元/m2，148套房吸引了189組認(rèn)購(gòu)，明顯比桃浦的新房有熱度：

中環(huán)鉑樾工地狀況實(shí)拍

反觀桃浦，本地居民反應(yīng)最近兩年沒(méi)啥變化，開(kāi)發(fā)的新房也賣(mài)不動(dòng)，反差很大。

桃浦規(guī)劃了207萬(wàn)方的商辦，都在宣傳超過(guò)了前灘，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于南大的136.9萬(wàn)方。

但是只建了一部分就沒(méi)啥進(jìn)度了，很多居民說(shuō)要落后于南大了。

桃浦的這些辦公樓都是先前建設(shè)好的，存在一定的空置情況，拖累了后續(xù)的開(kāi)發(fā)：

桃浦開(kāi)發(fā)的幾個(gè)新房都賣(mài)不動(dòng)，沒(méi)有火的項(xiàng)目。

比如紫薇之星（8.5萬(wàn)）今年5月5號(hào)開(kāi)出的406套房，現(xiàn)在只賣(mài)了61套，陷入了滯銷(xiāo)：

造成這種反差，也在于桃浦缺乏TOD效應(yīng)，新房都不靠地鐵；

而且桃浦的新房比南大貴2萬(wàn)，配套還不如南大，市場(chǎng)在一定程度上被南大截胡了。

等到南大的辦公樓都建好，南大利用北轉(zhuǎn)型紅利優(yōu)勢(shì)（適用五大新城同樣優(yōu)待條件）、TOD優(yōu)勢(shì)和更低的租金優(yōu)勢(shì)在招商上也會(huì)截胡桃浦。

南大智慧城以“產(chǎn)城融合”破題，通過(guò)“載體建設(shè)-產(chǎn)業(yè)集聚-人才吸引”正循環(huán)實(shí)現(xiàn)后發(fā)超越。

其22萬(wàn)㎡數(shù)智綠洲二期封頂8，標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)載體“串珠成鏈”的關(guān)鍵突破。

不過(guò)南大最近改了規(guī)劃，出了很多住宅用地，未來(lái)將開(kāi)發(fā)比預(yù)期更多的商品房。

寶山南大智慧城的未來(lái)勝負(fù)手在于能否守住“以產(chǎn)興城”的初心——避免住宅開(kāi)發(fā)反客為主，真正依托臨港集團(tuán)科創(chuàng)資源培育硬科技產(chǎn)業(yè)集群，成為寶山“一地兩區(qū)”的核心引擎。

結(jié)語(yǔ)

這次實(shí)探我們聚焦了徐匯華涇、浦東前灘南、楊浦濱江和寶山南大四個(gè)大規(guī)劃區(qū)域。

雖然每個(gè)區(qū)域的規(guī)劃定位都不同、發(fā)展風(fēng)格也不同，但都暗含了一個(gè)這樣的共性邏輯：

華涇以TOD開(kāi)發(fā)重塑城市界面，前灘南用低密住區(qū)接續(xù)濱江發(fā)展，楊浦濱江靠產(chǎn)業(yè)生態(tài)激活濱水空間，南大憑產(chǎn)城融合實(shí)現(xiàn)逆襲，都代表上海從單核集聚到多心協(xié)同、從增量拓張到存量煥新的城市發(fā)展模式。

2026-2027年將成為一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：華之門(mén)綜合體交付、楊浦濱江總部集群?jiǎn)⒂?、南大產(chǎn)業(yè)載體全面投運(yùn)、前灘南住區(qū)發(fā)展成熟。

這幾個(gè)大規(guī)劃的建成將重塑區(qū)域價(jià)值，為上海打開(kāi)全新的城市想象空間。你更看好誰(shuí)的發(fā)展？

上海的大規(guī)劃太多，受限于篇幅，后續(xù)我們將推出其它地方的航拍實(shí)探，感謝關(guān)注。