需要說明的是，房市已經(jīng)不是過去全國普遍的情況了，不同城市差別很大，頂多只能進行相對歸類。不過一些方法是可以通用的，小鎮(zhèn)對北京比較了解，就主要根據(jù)北京情況來寫了，北京情況也是一個比較重要的參考，畢竟“止跌回穩(wěn)”也肯定先從一線城市開始。

本文來自星球讀者提問，分為兩部分，第一部分是分析，第二部分是以小鎮(zhèn)的個人決策為例。第二部分涉及比較多個人隱私，具體分析就只在星球分享了。文章鏈接：https://t.zsxq.com/KmBzf

有讀者提問：感覺近期北京房價的下跌速度又進一步加速了，政府肯定不愿意房價進一步下跌，對金融系統(tǒng)等各方面的壓力太大了，但下跌態(tài)勢和預(yù)期一旦形成，遏制難度也很大。但考慮到北京作為政策強管控城市，房價影響因素更為復(fù)雜。想聽聽對北京房價走勢的看法以及政府可能的下一步政策走向。

以下是小鎮(zhèn)的回答：需要提前說明的是，北京的情況更代表經(jīng)濟發(fā)展不錯、人口凈流入的部分城市，其他城市可以參考文中提供的方法，但需要根據(jù)城市情況進行調(diào)整。

這個問題正好問著了，小鎮(zhèn)這兩個月正在琢磨房子的事，出租房子、租房子還有自家房子是否賣出，都考慮了，也進行了一些了解，現(xiàn)在已經(jīng)做出了決定，目前感覺應(yīng)該是最優(yōu)的決策，小鎮(zhèn)的做法和考慮將在最后分享。

先談三點。

第一點，北京整體從一些客觀指標(biāo)來看，已經(jīng)到了2016年以來的相對低位。

整體上，從租金收益率和無風(fēng)險收益的比值來看。

7月10年期國債收益率是1.7%左右，銀行無風(fēng)險定存普遍在1.5%以下，甚至如零存整取的年利率掉到了1%以內(nèi)，目前有較低風(fēng)險的理財產(chǎn)品或者大額定存才有可能接近2%，預(yù)期未來還要進一步降低存款利率，缺少相對高利率的投資渠道，這也是目前國內(nèi)普遍面臨的難題。

小鎮(zhèn)之前說過：從租金收益率角度衡量房價，一般參照10年期國債收益率就行。但北京太大，所以每一個人都需要打開鏈家之類APP平臺，實際看下自己房子的租金情況，自2023年至今，北京房價、租金價格都在同步下降，不同房子有所差異。

從整體而言，根據(jù)“中國房價行情”網(wǎng)站統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2025年7月北京月度房租掛牌價為108.53元，環(huán)比下降7.19%，平均總價為6606元每月，售租比下降到48，這個網(wǎng)站的售租比是房價除以12，再除以每平方米租金，折算為年度租金收益率，大概是2.08%。

順便一提，根據(jù)這一網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2025年二季度北京房價掛牌價為每平方米113.07元，較2024年的120元，下降了6%，但實際同比降幅肯定更高。

這個網(wǎng)站更多數(shù)據(jù)需要購買會員，還挺貴的，一般了解沒有必要，大家可以登錄這個網(wǎng)站，查查自家情況。

需要注意的是，這是掛牌價，還需要扣去討價還價和中介費用成本等。以北京經(jīng)驗，成交一般在掛牌基礎(chǔ)上降5%左右，再考慮目前中介抽成、房屋閑置、服務(wù)費等抽走10%，從業(yè)主角度看，北京目前整體租金回報率大概是1.78%，基本跟十年期國債收益率差不多了。但畢竟國債是無風(fēng)險收益，房產(chǎn)投資帶有一定風(fēng)險，還有居住、上學(xué)、生活體驗、情緒等等非資產(chǎn)價值，所以從回報率的理性角度，繼續(xù)下降的空間很小了。

小鎮(zhèn)最近也在琢磨房子的事，所以請人調(diào)取了過去10年某平臺類似房產(chǎn)售價情況。為避免泄露隱私，小鎮(zhèn)就直接說結(jié)果了，再次強調(diào)北京很大，不同區(qū)域情況不同，同一區(qū)域不同房子也差異很大，二手房是非標(biāo)品，比如剛需小戶型和改善型，這兩年差別就很大，改善型要遠比剛需小戶型抗跌。

剛需小戶型方面，實際成交價大概回到了2016年二季度到三季度，具體根據(jù)房子戶型等質(zhì)量有所不同；改善房型住房，也就是質(zhì)量比較好、戶型方正、配套齊全、面積一般在100平以上的，房價基本回到2016年四季度。

看起來似乎很悲觀，一下子跌回10年前，其實也沒那么悲觀。

簡單介紹下北京近20年房市情況，2008年受金融危機沖擊暴跌，2009年受奧運會和4萬億刺激暴漲，之后2010年國八條、2013年新國八條加上后來降準降息壓住了。

2016年再次暴漲，大概從年初開始，暴漲了一整年，直到2017年3月中旬，3月下旬暴跌，全市普跌20%、商住直接腰斬、遠郊和環(huán)京還要更慘，進入了療傷期；再之后大概從2020年開始進入了三年房價上漲期，城區(qū)的話，2023年二季度高峰時，大概比2020年初價格上漲30%左右，接著是持續(xù)至今的下跌，到2024年二季度的時候，大概下跌了10%到15%，又一年過去了，估計又跌了10%左右。

這一輪，曾經(jīng)被認為優(yōu)質(zhì)投資選擇的小戶型，下跌尤其嚴重，這跟北京近幾年紓解和產(chǎn)業(yè)調(diào)整有關(guān)，改善大戶型更受歡迎，這也符合一般趨勢。

所以2016年四個季度以及2017年一季度，可以說一季度頂一年。北京不少房子哪怕2023年高峰的時候，也沒漲回2017年一季度。畢竟下跌30%，需要漲40%才能基本回到原位。

從理性角度，中國未來肯定是光明的，作為最核心的首都城市，必然水漲船高，北京城市發(fā)展已經(jīng)確定人口規(guī)模上限，經(jīng)濟增長很快，人口和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在優(yōu)化；而從歷史角度講，最近20多年，北京房市平均5到7年一個周期，只要資金流沒問題，繼續(xù)持有等待進入新一輪周期也是可行的，這跟缺乏增量的多數(shù)中小城市是不一樣的。

第二點，既然已經(jīng)到了10年相對低位，為何北京房價不僅不見起色，近期還出現(xiàn)了一波下降趨勢。

小鎮(zhèn)從北京業(yè)主角度，也跟一些朋友溝通，小鎮(zhèn)認為，這主要是情緒。

2023年以前，大家的心理承受能力還是比較脆弱的、也更加敏感，體現(xiàn)在看到房價漲跌就更容易激動，但是從2020年到現(xiàn)在，經(jīng)過了幾次大的挫折、興奮、失望之后，情緒變得很穩(wěn)定了，可以用“佛系”來形容，當(dāng)然也可以說“破罐子破摔”，有一種我且看你還能跌多少的置身事外之感。

只要工作還行、資金流沒問題、過得下去，紙面財產(chǎn)的漲跌已經(jīng)不太在意了。當(dāng)然這也影響到了消費習(xí)慣，就出現(xiàn)了一線城市消費數(shù)據(jù)下降的情況，實際上生活品質(zhì)并沒有下降，只不過一些不必要的消費砍掉了，也更在意消費的實質(zhì)。

買家方面，擔(dān)心入場之后會不會繼續(xù)跌，考慮更晚點買，在這幾年被打擊后，很多人對房子也看開了，選擇租房而非買房的明顯增多。

整個北京房市，就進入了一種創(chuàng)傷后的冷靜觀望期。大家都在等待，等什么不知道，反正持有房產(chǎn)的沒必要不賣房、想買房的非必要不買房。但一定有人資金流出了問題，不得不賣房，這就進一步壓低了成交房價，實際二手市場，整體房價是根據(jù)區(qū)域內(nèi)少數(shù)幾套成交房價格走的，與現(xiàn)實有所背離。

這種情緒需要時間慢慢紓解，不是政府有形之手能夠解決的。

于是也就進入第三點。

第三點，政府可能的下一步政策走向

在小鎮(zhèn)看來，目前北京的房價走勢，在政府能夠接受的范圍內(nèi)。房價基本穩(wěn)住了，雖然還在環(huán)比下跌，但政府最在意的成交量基本恢復(fù)了。

房市有個特征，量在價先，這也是供需關(guān)系決定的。對標(biāo)“止跌回穩(wěn)”，可以大致理解：“止跌”的標(biāo)準就是成交量恢復(fù)正常，“回穩(wěn)”就是交易量帶動房價隨著經(jīng)濟增長和通脹健康增長。

根據(jù)北京住建數(shù)據(jù)，2025年上半年二手房累計網(wǎng)簽88574套，月均達14762套，六月單月突破1.5萬套，達15139套，環(huán)比增長6%，同比增長1%。當(dāng)然這個成交也有結(jié)構(gòu)性變化，東西城和外圍城區(qū)上升，其他城六區(qū)有所下降。

這里需要分享一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一般來說，北京正常一年網(wǎng)簽是17萬套，也就是月均1.4萬套，只要達到這個值，實際就可以說基本完成了“止跌”。

從這一點講，北京房市目前雖然還在下跌，整體而言可以說穩(wěn)定性很好，考慮到社會利率持續(xù)下降，對一般北京市民而言：不要再去考慮已經(jīng)損失的沉沒成本，目前價位下持有房子已經(jīng)比理財強了。當(dāng)租金收益率超過穩(wěn)健理財，也不缺租戶，那么除非業(yè)主資金面出現(xiàn)問題，否則大不了繼續(xù)持有。

更關(guān)鍵的在于，北京這類較為發(fā)達城市，并不太在意房齡，北京有的是20世紀50、60年代的老房子，政府相對健康的財力和更高的社會保障要求，決定了政府對老房子會提供必要的維護，最起碼確保不會出現(xiàn)危房，資金情況更好的比如朝陽區(qū)，會有更大力度持續(xù)改善住房情況，包括提供基本物業(yè)服務(wù)。

目前北京能夠解綁的政策，已經(jīng)基本出臺了，去年還將非京籍五環(huán)內(nèi)購房的社保年限要求從五年下調(diào)到三年，北京總不能繼續(xù)下調(diào)到社保一年甚至不要社保，這樣的話就對其他城市太不友好了，會有更多其他城市的業(yè)主，選擇賣出本地房產(chǎn)，到北京買房，導(dǎo)致北京房價非理性大漲，這不符合“房住不炒”和“止跌回穩(wěn)”的要求，破壞整體大局。

全國范圍其他城市，可以說應(yīng)解盡解，對政策的期待可以放一放了，也不要指望傳聞的大規(guī)模收儲，這一點小鎮(zhèn)之前已經(jīng)分析過了。

所以，未來頂多小修小補，比如進一步調(diào)整優(yōu)化下公積金貸款使用，放松對社保繳納連續(xù)性的要求，也就這樣了，政策對房價的影響基本可以忽略。最近半年，北京在房地產(chǎn)政策放松方面，基本沒有新政策。

因此，北京房市未來走向，更多看市場和情緒，需要再等幾個月成交量持續(xù)保持在月均1.4萬套以上，等到對經(jīng)濟復(fù)蘇達成更廣泛認同等等，之后大概率會進入新一輪恢復(fù)期，但也別想著暴漲，沒有可能了。

從2008年到2025年，明顯可以看到，國家在房地產(chǎn)管控上越來越成熟，進一步壓縮了房價的漲跌變化。

其他一線城市、沿海經(jīng)濟發(fā)達城市以及經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)好、人口凈流入的城市，體現(xiàn)在房子好租出去的地方，大致可以參考北京情況。

其他城市房子在上述基礎(chǔ)上，再調(diào)低下恢復(fù)預(yù)期，大概比一線二線晚1至3年。

至于是否賣掉中小城市房子，換經(jīng)濟更好城市的？

小鎮(zhèn)認為，對普通家庭而言，房子置換首先取決于自身居住需求，買工作常住地的房子，或者干脆租房，不要優(yōu)先考慮投資；如果目前手里有余錢，未來一段時期，是入手買房比較好的時期，但也需要重點考慮未來5年后房子的流動性，尤其是預(yù)判5年后自己的收入是否穩(wěn)定。

這一點在之前文章已經(jīng)談過了，參見2024年《》的第二、三部分；2022年《》的第二、三、四部分，雖然情況有所變化，但上述方法論仍然適用。

最后說下小鎮(zhèn)的情況，供大家參考，這一部分就只在星球談了。

小鎮(zhèn)家目前在北京有一改善大房、一剛需小房，今年考慮過十幾種房產(chǎn)處置方案，組合非常多。比如是否賣掉小房子、是否小換大、是否賣掉大房子、是否租房、如何租房等等，各種組合，這是一個非常有必要認真調(diào)研、反復(fù)研究的重大決策，最起碼比買個手機、買輛車重要得多。

目前最終決策是：繼續(xù)持有小房子，獲得相對較高的租金回報率；大房子提前還貸將月供壓縮到原有50%內(nèi)，再將大房子出租，另租其他區(qū)域房子。在居住條件有所提升的情況下，兩套房子的租金收入扣除月供，可以覆蓋大概三分之一的租房支出。

總的方法論是：忽略掉既定的沉沒成本，充分調(diào)研下，把房子相關(guān)決策，先變成一個理性判斷，然后再考慮主觀調(diào)整。

具體決策考慮，還請?zhí)D(zhuǎn)星球：

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