半年成交158套，成交量暴漲78%！

3月單月網(wǎng)簽46套，是去年同期的10倍！

單價14萬+帶學(xué)區(qū)的小戶型被搶著下定！

四房大平層掛牌直沖20萬/㎡......

前灘樓市為什么突然又爆了？

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觀觀詳細(xì)分析：

上海的房子是賣是留？

量升價穩(wěn)

不是我要吹前灘，而是今年前灘的表現(xiàn)真的令人意外。

2023年全年，前灘二手房僅成交89套，月均7套，幾乎被人遺忘。

2024年“929新政”后三個月（10-12月）成交102套，相當(dāng)于過去一年的量。

2025年1-6月，鏈家系統(tǒng)顯示已網(wǎng)簽158套，半年完成去年的量，其中3月單月46套，刷新15個月峰值。

從成交結(jié)構(gòu)來看，小戶型繼續(xù)跑量。

這158套房源中，一房有71套，二房32套，90㎡以下小戶型占比65%。

不被看好的小戶型，每個月都是成交大頭。

不止是成交量賣爆了，成交價也在強(qiáng)勢回暖。

比如海悅?cè)A庭，45㎡高樓層的1房，2024年10月成交總價647萬，2025年4月713萬。

今年7月最新成交總價735萬，價格穩(wěn)步上漲。

現(xiàn)在同戶型在掛的價格也在上調(diào)。

除小戶型外，前灘的大戶型成交價也上來了。

5月份晶耀名邸一期成交了一套154平的大戶型，單價18.5萬/㎡。

6月份三湘印象名邸成交了一套224平的大戶型，單價19.47萬/㎡。

目前，晶耀一期、三湘印象名邸、中糧等掛牌價格都在18-19萬/㎡。

部分特殊戶型，甚至能達(dá)到20萬+/㎡。

在上海二手房價尚未止跌，學(xué)區(qū)房熱度下降的背景下，為何前灘熱度又起來了？

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為何前灘又火了？

最重要的原因是中考。

去年中考，華二前灘四校錄取率10%，四校八大錄取率高達(dá)40%，市重錄取率72%，沖上浦東公辦第二寶座。

現(xiàn)在華二前灘已經(jīng)是浦東地段僅次于張集的存在，關(guān)注的人明顯變多了。

除此之外，前灘也有自己獨特的優(yōu)勢——抗打的六邊形戰(zhàn)士板塊。

1）全新的城市界面，高級漂亮，吊打北蔡和御橋。

2）頂級學(xué)區(qū)，升學(xué)路線完整。

從浦東老牌幼兒園冰廠田到華二前灘，從惠靈頓到嘉寶，前灘不缺好學(xué)校。

3）四條地鐵，兩條高架，三條隧道，交通便捷。

4）商業(yè)繁華，太古里、晶耀前灘、香格里拉、L+MALL和信德廣場等等，盡顯奢靡之風(fēng)。

5）生態(tài)環(huán)境也不錯，前灘休閑公園、世博文化公園各種濱江公園、三大生態(tài)中心和三林楔形綠地，群綠環(huán)繞。

坦白講，中內(nèi)環(huán)，很難再找到一個可以媲美前灘的社區(qū)了。

即便與浦東首屈一指的中產(chǎn)社區(qū)聯(lián)洋相比，前灘在資源配套上亦不遑多讓。

更重要的是，前灘的次新房，房齡優(yōu)勢極為突出。

這些屬性足以吸引并承載高總價的購買力。

前幾年，前灘的購房者里有很多炒房客。

現(xiàn)如今，前灘的圈層認(rèn)可度越來越高。

疊加政策刺激+價格超跌+周邊新房熱度的共同作用，前灘二手房自然就爆了。

誰在為前灘買單？

很多人會疑惑，前灘全是鴿子籠，還賣那么貴，到底誰愿意買？

用中介的話說就是，“學(xué)區(qū)剛需搶一房，中產(chǎn)改善買三房，頂豪盯大平層?！?/strong>

1、學(xué)區(qū)剛需族：600-800w預(yù)算，買一張華二“入場券”。

大多是張江、金橋、花木工作的85后、90后高知家長，核心訴求是掛戶口+保值增值。

偏好40㎡-60㎡的一房，既能在孩子讀完書后隨時脫手，又能享受板塊成長紅利。

2、中產(chǎn)改善客：1500-2000w總價，120-160㎡三房。

這些多是住在聯(lián)洋、源深、碧云的中產(chǎn)，買的是前灘的名氣。

和房齡20年以上，物業(yè)、外立面老化的“老破大”相比，前灘次新房齡新、物業(yè)好、城市界面高級，成為“浦東中產(chǎn)2.0版本”首選。

3、豪宅客戶：總價2000w不封頂，偏好200㎡以上臨江大平層 。

多數(shù)來自陸家嘴、徐匯濱江，追求一線江景+圈層純粹。

晶耀名邸、前灘三湘印象這些臨江戶型極少，一旦出現(xiàn)就會被盯上。

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買前灘需要注意

盡管前灘現(xiàn)在整體向好，但也一股腦沖，先說坑：

1. 小戶型溢價太狠，尤其沒學(xué)區(qū)的，別被“前灘”兩字唬住。

非學(xué)區(qū)、非臨江、無景觀的高層2房，未來可能會跑輸大盤。

2.超高層得房率感人，70%算正常，折算下來單價可能比想象中貴一截。

3. 前灘南（如前灘百合園）看著價格便宜，但配套成熟度與核心區(qū)差遠(yuǎn)了。

除此之外，現(xiàn)在前灘熱度雖然高，但也別期待買入之后短期就能暴漲。

今年下半年徐涇、前灘都有新房入市，二手會被分流。

如果你真的想買前灘，我們也有幾點建議：

1、想買小戶型掛戶口，建議盯緊三個小區(qū)：

1）海悅?cè)A庭：45㎡1房，成交量最大，最新成交15.5萬/㎡，掛牌760-780萬。

2）尚峰名?。?/strong>47㎡1房，最新成交單價14.9萬/㎡，小區(qū)品質(zhì)優(yōu)于海悅?cè)A庭，離華二前灘最近，租金回報也高一些。

3）東方惠禮：59㎡1房，可改小兩房，單價14.6萬/㎡，適合一胎家庭，學(xué)區(qū)自住一步到位。

買這幾個小區(qū)，優(yōu)先選中低區(qū)，不要碰高樓層溢價。

2、中產(chǎn)改善買三房，要把握“窗口期”了，今年市場那么差，前灘熱度還居高不下，后續(xù)一旦出政策，價格可能會更上一層樓。

現(xiàn)在傳統(tǒng)淡季看房，還能利用周期壓壓價。

可以關(guān)注晶耀名邸一期，137㎡3房；尚峰名邸的146㎡和192㎡，其中146戶型實用性更高，小區(qū)掛牌量也相對少一些。

3、豪宅客戶等著前灘公館最后一期188㎡的海派洋房，均價12.46萬/㎡，與周邊二手倒掛2萬+，可以提前布局“賣舊打新”。

前灘的大戶型很稀缺，像三湘印象名邸和晶耀名邸的大戶型，在產(chǎn)品力和景觀上都很不錯，一旦出現(xiàn)筍盤可果斷入手。

小結(jié)

2025年的上海樓市，還在努力“止跌企穩(wěn)”中。

前灘的二手?jǐn)?shù)據(jù)，確實讓人驚喜。

但前灘會一直持續(xù)熱下去嗎？

答案是，未必。

目前來看，眼下這波行情，只是把前兩年跌過頭的那部分補(bǔ)回來點，屬于價值回填。

說到底，前灘并不是傳統(tǒng)的豪宅區(qū)。

這里樓盤雖然新，但除了少數(shù)能靠江景和產(chǎn)品力擠進(jìn)豪宅圈，其余大部分是改善盤，而且小戶型扎堆，拉低了板塊的門檻。

最重要的是，前灘的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，板塊價值基本見頂，未來很難再有大驚喜了。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數(shù)據(jù)和房源。我發(fā)現(xiàn)最近的市場表現(xiàn)挺一般的，相比五六月份開始有量價雙跌的趨勢。

很多人的買房計劃延遲了，但很多房東卻開始猶豫了。現(xiàn)在到底還要不要買房？什么時候賣房比較好？怎么賣？

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