長沙內(nèi)五區(qū)500萬以上住宅容量及價(jià)格變化

說到住宅大平層及豪宅產(chǎn)品，我們首先要看的就是成交總價(jià)在500萬以上的大平層住宅，因?yàn)閹缀跞亢勒?xiàng)目以此總價(jià)段為一個(gè)基礎(chǔ)前提向上攀爬。

長沙市場化限價(jià)從2021年開始在主城區(qū)逐步放開，放松限價(jià)后單價(jià)2萬+豪宅項(xiàng)目以旭輝鉑悅湘江、華潤長沙悅府為代表逐步擴(kuò)大至主城濱江及其他核心城區(qū)。

基于以上背景，500萬以上豪宅2021后成交量相比2020年及之前有了大幅增加，但在2024年受整體市場下行影響，單年成交套數(shù)從1800+套降至1000+套，預(yù)計(jì)2025年成交套數(shù)也將在1000+套左右，500萬以上高總價(jià)大平層相比前幾年成交規(guī)模減少40%左右。

從市場份額來看，總價(jià)500萬以上豪宅接近全市成交份額的4%，受眾較小，屬于塔尖人群產(chǎn)品。

近幾年500萬以上豪宅成交均價(jià)2.3萬/㎡，均價(jià)變化相對穩(wěn)定，與全市住宅均價(jià)比值在1.6-1.7倍區(qū)間。

2、500萬以上豪宅面積段分布

首先，高總價(jià)下、大家想要的就不可能是一個(gè)很小的產(chǎn)品，這是常識，只是我們需要觀測面積的具體分布空間。

長沙內(nèi)五區(qū)歷年總價(jià)500萬成交市場容量及價(jià)格數(shù)據(jù)

從數(shù)據(jù)上來看，500萬以上高總價(jià)住宅、產(chǎn)品面積190㎡起步，主要集中在200-400㎡區(qū)間；400㎡以上的成交比例不超過3%。

3、200㎡以上住宅大平層庫存變化

200㎡以上住宅大平層產(chǎn)品從2023年下半年開始，庫存量及出清周期均進(jìn)入到一個(gè)顯著的壓力拐點(diǎn)階段，2025年6月庫存量相比2023年6月增加21%，但出清周期增加近一倍、高達(dá)27.4個(gè)月，流速下滑的幅度遠(yuǎn)比庫存總量的增加幅度大得多，市場過剩的狀況無需多言。

從各住宅面積段的庫存出清周期來看，200㎡以上面積段的庫存壓力僅次于老規(guī)小面積段產(chǎn)品（80-90㎡），出清壓力較大。

4、住宅大平層庫存分布結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

長沙住宅大平層庫存排名前十的全部為高層業(yè)態(tài)，且分布在長沙核心與非核心的不同區(qū)域，以非濱江區(qū)域?yàn)橹?；庫存套?shù)介于160-370套，平均出清周期43個(gè)月；較多項(xiàng)目大面積產(chǎn)品面臨流速慢，出清周期長的特點(diǎn)。

但是如果細(xì)分庫存，實(shí)際剩下的主要以未占據(jù)核心資源的高總價(jià)段項(xiàng)目及房源為主。

下面舉兩個(gè)市場案例。

①中海閱湘臺(tái)

以中海閱湘臺(tái)為例，其一二線江景房源整體去化率75%，其中一線江景房去化率在90%以上，且二線江景中高區(qū)基本去化完畢。

一二線江景房源的庫存量78套，目前整個(gè)項(xiàng)目庫存368套，江景房僅占總庫存量的21%，大量庫存集中在后排非江景樓棟。

從成交價(jià)格上來看：江景樓棟成交均價(jià)約2.7萬/㎡（總價(jià)500萬上方），非江景樓棟成交均價(jià)1.7-1.8萬/㎡（總價(jià)大部分500萬下方），二者相差1萬/㎡，房源總價(jià)差200-400萬。

由上觀之，有錢人——豪宅市場客戶在稀缺資源滿足背景下，對價(jià)格的敏感度并不高；但在無稀缺資源加持下，價(jià)格敏感度將大幅增加。

②湘江金茂府

作為二環(huán)內(nèi)開福區(qū)濱江項(xiàng)目，湘江金茂府去化大幅好于綠城鳳起麓鳴、中海閱湘臺(tái)的原因在于其三棟全部為一線江景，資源稀缺性強(qiáng)，目前中高區(qū)、高總價(jià)房源去化率超90%，剩余為2萬+低區(qū)房源。

所以豪宅客戶會(huì)優(yōu)先關(guān)注 “城市資源”占有程度，在“資源稀缺”滿足的背景下、對價(jià)格敏感度較低，然后再去考慮其他問題。

5、住宅大平層數(shù)據(jù)啟示

首先，可以看出，豪宅比拼的首先是資源稀缺性，然后是圍繞小區(qū)及室內(nèi)外增設(shè)的各類配置。

資源是否構(gòu)成稀缺的條件不但要看地段，更重要的是需要滿足主城區(qū)一線、頂級的自然資源（山、湖、海、水、江等）。

另外有一個(gè)很重要的點(diǎn)：“有錢人”真正關(guān)注的“稀缺性”元素往往并不依賴于項(xiàng)目開發(fā)成本投入多少，和項(xiàng)目天生的“自然稟賦”有關(guān)；無論開發(fā)商在開發(fā)階段持續(xù)投入多少成本都無法改變小區(qū)的樓棟最佳布局及朝向。

目前市場上有一些核心地段的高總價(jià)豪宅項(xiàng)目，比如開福中心板塊的JYWC、QXZX等，產(chǎn)品很好，成本投入高昂，地段也很好，但是唯一不足的是沒有占據(jù)一線江景這樣的頂級資源，真正的有錢人看不上，導(dǎo)致項(xiàng)目在400-500萬以上高總價(jià)段舉步維艱。

所以，大部分豪宅項(xiàng)目成功與否，在拿地及產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)階段將發(fā)揮了八到九成的關(guān)鍵作用：

地段適不適合做高溢價(jià)、高總價(jià)段的產(chǎn)品，從地塊周邊的自然稟賦就能判斷；

拿地之后，將稀缺性景觀資源在不同樓棟間的分布最大化，則關(guān)系到項(xiàng)目整體價(jià)值最大化的問題，設(shè)計(jì)及定位工作將起到關(guān)鍵作用。

對于購房者來說，基于“資產(chǎn)流通性”及“房產(chǎn)保值性”的角度來看：目前雖然住宅大平層整體過剩，但僅僅是結(jié)構(gòu)性過剩，擁有一線江景資源的產(chǎn)品依然搶手，一線江景與非江景的價(jià)差可以高達(dá)1萬/㎡，說明有錢人只買貴的、對的產(chǎn)品，這也是未來二手房市場的交易對手及買家。

那么對于豪宅來說，未來流通性最好的自然是現(xiàn)在臨近一線景觀資源、看起來更貴的房子。

來源：周大師地產(chǎn)百寶箱