上?，F(xiàn)在的二手房掛牌量相比前兩年翻了倍，從10萬套飆升到20萬套，但成交量卻沒有同步跟上。

這就意味著，以前一套房子等一個(gè)客戶，變成了現(xiàn)在的兩套房子等一個(gè)客戶，房東和房東之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈了。

這種背景下，賣房遇到同小區(qū)的鄰居砸盤搶跑，是挺常見但也挺蛋疼的事情。

最近找到我們幫忙賣房的陳房東，就遇到了這樣的情況。

一開始他很慌，既害怕鄰居砸盤，導(dǎo)致自己的房子賣不出去價(jià)格還要跌；

又害怕跟著鄰居降價(jià)做無用功。當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)，盲目跟風(fēng)下調(diào)掛牌價(jià)，只會(huì)單純把小區(qū)房?jī)r(jià)拉下來，對(duì)大家都沒好處。

而且他人在國(guó)外，沒法第一時(shí)間了解這邊的情況，因此很是糾結(jié)。

還好，陳房東找到了我們幫忙。

錯(cuò)失黃金時(shí)機(jī)

陳房東在賣的房子在長(zhǎng)寧北新涇，一個(gè)只有幾百戶的微型小區(qū)里的復(fù)式一房。

小區(qū)優(yōu)點(diǎn)顯著，地鐵零距離（黃金線2號(hào)線北新涇站出口即達(dá)），周邊煙火氣的底商和高大上的商場(chǎng)都有，各種配套齊全。

缺點(diǎn)也致命，小區(qū)規(guī)模小、混雜商住、買房人認(rèn)知度極低。

過去一年，整個(gè)小區(qū)同類型房源僅成交1套！可見有多小眾。

今年4月，上海樓市金三銀四小陽春，春風(fēng)得意的是陳房東的鄰居，同樣的復(fù)式一房，以驚人的513萬成交。

買家是一位殺伐果斷的投資客，對(duì)房子樓層裝修啥的都不在意。這本該是陳房東的機(jī)遇，他的房子和鄰居在同一棟樓，品質(zhì)沒差多少，也愿意降價(jià)。

但陳房東人在海外，所以委托了一位“兼職性質(zhì)”的代理人打理。

這個(gè)代理人是古北的一個(gè)中介，日常溝通遲緩，信息滯后，大好機(jī)會(huì)眼睜睜被鄰居鎖定。

等陳房東反應(yīng)過來，已經(jīng)錯(cuò)過了那趟賣房的高速列車。

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誠(chéng)意降價(jià)，依然無人問津

痛定思痛后，6月，陳房東決心放血求速，掛牌價(jià)直降至488萬！低于鄰居成交價(jià)25萬，誠(chéng)意滿滿。

他心里盤算：這個(gè)價(jià)，總該有買家了吧？

然而，陳房東不知道——同棟九樓，住著他的一位“臥龍鳳雛”，鄰居B。同款復(fù)式一房，一開始掛牌價(jià)490萬。

同時(shí)，綠牌等周邊中介也在反復(fù)對(duì)陳房東和鄰居b施壓敲打：“你家必須降到450萬才有希望！”

陳房東心亂如麻：降，心疼；不降，房子遲遲賣不掉。

更揪心的是：他怕自己咬牙降到450萬，鄰居B砸得更低！小區(qū)價(jià)格體系就此徹底崩壞，誰都別想好過。

鄰居砸盤，心態(tài)崩塌

陳房東撐著沒降，想觀察幾天。但鄰居B的心理防線先垮了。

毫無預(yù)兆，鄰居B的掛牌價(jià)一夜之間從490萬跳水到455萬！足足降了35萬！

周邊中介也借此給陳房東施壓：“您看，對(duì)門都455萬了！您必須跟著降！降到450萬才有機(jī)會(huì)！”

陳房東有點(diǎn)崩潰了。鄰居455萬的標(biāo)桿價(jià)擺在那里，他488萬像個(gè)小丑。

其實(shí)他也愿意降價(jià)，但至少要等到真正客戶出現(xiàn)再說，現(xiàn)在這樣跟風(fēng)毫無意義。

想賣房的心和想保價(jià)的魂，讓陳房東在異國(guó)他鄉(xiāng)激烈撕扯。

反其道而行之，死守價(jià)格

陳房東絕望之際，找到了我們。

我們第一時(shí)間，幫陳房東在周邊大小中介大力推廣房源，同時(shí)在微信群里推送給全上海的中介。

孟老師還親自上門拍視頻，全網(wǎng)宣發(fā)。

而且我們仔細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)：

同樣的復(fù)式一房，鄰居B一樓客廳朝南寬敞，但樓上臥室朝北局促。

陳房東這邊：一樓客廳朝北顯小，但樓上的臥室?guī)С洗箨柵_(tái)。

對(duì)于買房人來講，取決于你想要一個(gè)寬敞的客廳還是舒適的臥室。

如果是后者，自然陳房東的房子更加合適。

而且，陳房東的這套房子比鄰居b的產(chǎn)證面積還多出五平米，價(jià)格高出一些也是人之常情。

關(guān)鍵的一點(diǎn)是，只要有客戶，周邊中介基本兩套房源都會(huì)同步帶看，因?yàn)榫驮谝粭潣恰?/p>

我們翻了一下帶看數(shù)據(jù)，兩邊看房量大致持平。

而且陳房東房子空關(guān)，帶看還略占優(yōu)勢(shì)。

所以我們團(tuán)隊(duì)討論后決定，索性掛牌價(jià)不降了，把降價(jià)空間放在談判桌上，效果可能更好。

而且此刻跟風(fēng)降到450萬，還可能引發(fā)鄰居B再次跳價(jià)！兩敗俱傷毫無意義。

只要帶看流量在，就有機(jī)會(huì)！”

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關(guān)鍵時(shí)刻盤中介，逆風(fēng)翻盤

重拾些許信心的陳房東接受了建議，先不降價(jià)。

幾天后，轉(zhuǎn)機(jī)終于降臨！周邊中介手里誕生一位黃金客戶：

這位買家就住在本小區(qū)！對(duì)小區(qū)房源和周邊環(huán)境知根知底，非常認(rèn)可地段價(jià)值。

他想給剛滿20歲的女兒買一份獨(dú)立生活的禮物！

一個(gè)朝南采光好的臥室空間，可能比一個(gè)奢華客廳更吸引他！恰是陳房東的核心優(yōu)勢(shì)！

客戶非常誠(chéng)意，目標(biāo)明確，預(yù)算也相對(duì)合理。

但問題來了：中介拿到客戶后，第一反應(yīng)是什么？當(dāng)然是優(yōu)先推給鄰居B！455萬的掛牌價(jià)，成交概率更高！

我們洞悉了這個(gè)即將發(fā)生的事情！立刻啟動(dòng)“盤中介”：

“我們這套，比那邊多整整5平米！樓上主臥朝南帶大陽臺(tái)！多適合女孩子住啊！價(jià)格也有很大空間，買家預(yù)算剛好能覆蓋?！?/p>

提出雙贏方案：

“你先帶客戶來我們這里看房談價(jià)！要是當(dāng)場(chǎng)沒想法，或者談不成理想價(jià)，立刻無縫銜接帶他去看另一套！兩邊都不耽誤！”

“我們這套談成了，你傭金立刻落袋！我們房東痛快人！要是談不成，轉(zhuǎn)頭推隔壁，反正那邊的底價(jià)你也知道。百利無一害！”

中介“王經(jīng)理”是個(gè)聰明人，盤算一下：有道理！。

于是，客戶的第一站，沒有按原計(jì)劃走向455萬的鄰居B，而是推開了我們代理的這套488萬的房門！

談判桌的博弈緊張但高效。

我們清晰傳遞了房源價(jià)值點(diǎn)（尤其是朝南主臥大陽臺(tái)對(duì)買家的女兒無比契合），也理解了買家對(duì)預(yù)算的堅(jiān)持。

最終，雙方找到一個(gè)平衡點(diǎn)：446.6萬！房子順利賣出。這是一個(gè)勝利。

對(duì)陳房東：他避免了恐慌性踩踏，守住了資產(chǎn)的合理價(jià)值。

對(duì)我們：證明了在冷淡市場(chǎng)、激烈競(jìng)爭(zhēng)下，精準(zhǔn)策略（不盲從降價(jià)） + 挖掘真價(jià)值 + 渠道管理 ，賣房機(jī)會(huì)仍然很大。

走出簽約中心，陳房東感慨萬千。若4月那位“甩手掌柜”代理人能靠譜一點(diǎn)，可能513萬的果子早已入口。

賣房，尤其是業(yè)主不在場(chǎng)時(shí)，選對(duì)靠譜、專業(yè)、能拼命的代理人，就是保住真金白銀！

這個(gè)故事，無關(guān)乎運(yùn)氣，只關(guān)乎專業(yè)、判斷和對(duì)價(jià)值的不妥協(xié)。

小結(jié)

當(dāng)下買方市場(chǎng)，房東很容易被各方無腦打壓，因此賣房真的需要一個(gè)自己人，一方面幫忙推廣房源，一方面守護(hù)房東利益。

尤其是那些日常工作比較忙，無暇專門賣房，或者人在外地國(guó)外的房東。幾百萬甚至上千萬的資產(chǎn)，真的足夠你和家人更加重視。

樓市做了這么多年，我們發(fā)現(xiàn)市面上99% 的房東真的都不太會(huì)賣房子！

在賣房過程中，房東有一個(gè)很重要的坎要過。就是處理和中介的關(guān)系。

處理這種關(guān)系其實(shí)就是進(jìn)行“渠道管理”。你得學(xué)會(huì)把中介變成“自己人”。

要做好兩點(diǎn)：一是表達(dá)誠(chéng)心賣房，二是賣了你的房子他能真實(shí)獲得收入。

為什么我們房外房賣房效率如此高。

因?yàn)槲覀兊馁u房師是真的走到每一個(gè)中介去坐著，跟他們聊很久，能夠早走進(jìn)他們的內(nèi)心。

如果你最近賣房或者置換遇到了困難，也真心建議你了解一下我們產(chǎn)品。

我們有信心：

市場(chǎng)好的時(shí)候，溢價(jià)賣；市場(chǎng)不好的時(shí)候，加速賣。

專家團(tuán)隊(duì)+大數(shù)據(jù)系統(tǒng)+全上海中介資源，房外房有能力實(shí)現(xiàn)：

讓上海沒有難賣的房子。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。、

現(xiàn)在的上海，賣房比買房還要難10倍！

既想賣的高，又想賣的快！您賣房痛苦嗎？？？

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