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作者：余飛

01

半折拋售東莞，6折拋售惠州

去年做空東莞，今年又做空惠州，李嘉誠家族正在撤離內(nèi)地。

去年7月份，李家莊以半價拋售位于東莞的“海逸豪庭”。該項目此前銷售均價約2.3萬元-2.4萬元/平方米，高點時期的3萬+，打折過后的銷售價格降到了1.4萬元，較之前的均價降了1萬元，較高點時期，降價了超50%。

近日，則以6折價格拋售位于惠州的 瀧珀花園。

據(jù)財聯(lián)社披露：

按瀧珀花園銷售人員介紹的信息，以51平方米這一戶型為例，相較于之前1.17萬元/平方米的價格，當前7800元/平方米的售價，相當于打了66折。

不僅是普通商品房源，該樓盤疊墅房源的價格，也進行了下調(diào)。

銷售人員告訴記者，目前疊墅銷售單價在1.2萬元-1.3萬元/平方米左右。而據(jù)房天下數(shù)據(jù)，惠州瀧珀花園2022年7月普通商品房對外銷售均價約1.27萬元/平方米，疊墅均價約1.64萬元/平方米。以此計，與之前價格相比，該項目疊墅房源的折扣幅度也不小。

除了低價拋售東莞、惠州的項目外，今年5月份， 長實還將位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)的“御翠園”項目推售新一批房源，該項目高層項目均價降至7萬元/平方米，總價最低980萬元起，較去年開盤價格下降近百萬。

李嘉誠家族是出于怎樣的考慮？

02

為何拋售

首先，這幾個項目，即便降價賣，他也是賺得盆滿缽滿。

比如去年半價拋售的東莞海逸豪庭，地塊是1999年拿的，囤地二十多年，早就翻了N倍。

比如北京的御翠園，地塊于2001年以樓面價1750元/平方米購入，開發(fā)周期長達23年。

惠州瀧泊花園，同樣也是1999年拿的地。

囤地，是李嘉誠在內(nèi)地的一貫打法。低價買地，拖長開發(fā)周期，等待地價上漲，然后賣出套現(xiàn)。

早在2014年，央視就曝光了李嘉誠在內(nèi)地的一系列囤地行為。

按照內(nèi)地的規(guī)定，開發(fā)商拿地未動工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

但李嘉誠鉆空子，每次拿地只開發(fā)一點點，拖長開發(fā)周期，如此便可以避免土地被收回的局面。

利用這種打法，李嘉誠在內(nèi)地賺得盆滿缽滿。

2004年李嘉誠以1.2萬元/平米拿下上海世紀匯廣場，2016年作價200億元賣給了人壽保險，獲利124億港元。

2001年李嘉誠以7億元拿下北京逸翠園二期項目，2019年作價90億元賣出。

2004年李嘉誠以1030元/平方米樓面價、總價21.35億元拿下成都南城都匯項目，2023年以78.47億元賣出，獲得收益38.11億元，

2011年李嘉誠以19億元獲得大連西港區(qū)黑嘴子碼頭商住地塊，2019年以40億元賣給了融創(chuàng)中國。

所以，即便他現(xiàn)在瘋狂降價甩賣，也是一點不虧。

除了這個邏輯外，李家人拋售內(nèi)地資產(chǎn)的另一個邏輯很顯然：看跌。

盡管老李的行為，讓人反感。但：

第一，這純屬商業(yè)行為，無可厚非。

第二，其精準的踩點，不得不讓人佩服其作為老油條的毒辣眼光。

早在2019年年初，李嘉誠 就公開表達過自己的觀點，“2019年經(jīng)濟形勢非常復雜，許多國家GDP增長放緩，對全球經(jīng)濟前景要保持警惕，今年千萬別炒房?！?/p>

同一年，大佬王健林更是發(fā)表過更決絕的目標：告別房地產(chǎn)，一平方米開發(fā)也不能有。

王健林有兩個理由，一是房地產(chǎn)是強周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉。

二是房子不是快消品，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流不長遠。一些企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮后，行業(yè)里的企業(yè)數(shù)就會大幅減少。

2019年，美團王興表示：2019年是最近10年最差的一年，也是未來10年最好的一年。

2022年8月，華為掌舵人任正非發(fā)表了一份內(nèi)部講話《整個公司的經(jīng)營方針要從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求利潤和現(xiàn)金流》，提出：

全球經(jīng)濟將面臨著衰退、消費能力下降的情況，華為應(yīng)改變思路和經(jīng)營方針，從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求利潤和現(xiàn)金流，保證渡過未來三年的危機?！?/strong>把活下來作為最主要綱領(lǐng)，邊緣業(yè)務(wù)全線收縮和關(guān)閉，把寒氣傳遞給每個人……我們要看到公司面臨的困難以及未來的困難，未來十年應(yīng)該是一個非常痛苦的歷史時期，全球經(jīng)濟會持續(xù)衰退。那么消費能力會有很大幅度下降，對我們產(chǎn)生不僅是供應(yīng)的壓力，而且還有市場的壓力。

大佬們站得高看得遠，該死，居然看得這么準。但這些如同暮鼓晨鐘的話語，在當時又能夠驚醒多少山河名利客？

叫醒了的，都見好就收，賣在了高點。而怎么都叫不醒的裝睡人，則讓自己當年憑運氣賺到的錢這幾年憑借實力吐了出來。

03

臨深現(xiàn)狀

那么，東莞、惠州現(xiàn)狀如何？

東莞：

這兩個城市，在上一輪牛市周期中，都被投資客瘋狂爆炒過，尤其是東莞，除了林深之外，疊加其強悍的工業(yè)、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口實力，和無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢（全國唯一一個夾在兩個一線之間的城市）。

高點時期，東莞主城街道的東城、南城的項目，動輒4萬/平米，靠近深圳和珠江的長安鎮(zhèn)，4萬+的樓盤也遍地都是。4萬均價并不是東莞房價的天花板，東莞房價的天花板在坐擁華為的松山湖，松山湖的價格一度沖破了7萬元。

吹起來的泡沫，跟隨宏觀大勢，在2022年開始消融。

如今的東莞，均價已經(jīng)跌破1.5萬元。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市住建局

松山湖高新區(qū)相較于高點跌了四分之一，虎門、長安跌超三分之一。

4萬以上的片區(qū)，沒有。3萬以上僅剩下松山湖高新區(qū)。2萬以上僅剩下南城。其余均在兩萬以下。

從跌幅角度來看，厚街鎮(zhèn)跌幅第一，高達56%。莞城街道跌幅也超50%，萬江街道、南城街道、高埗鎮(zhèn)、黃江鎮(zhèn)、石碣鎮(zhèn)、石龍鎮(zhèn)、黃江鎮(zhèn)、道滘鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)跌幅均超40%。

跌幅超30%的鎮(zhèn)街數(shù)量22個。

惠州：

根據(jù)澎湃 新聞、房天下等權(quán)威媒體分析，惠州房價在2016年至2018年達到階段性高點，核心驅(qū)動力是深圳外溢需求與粵港澳大灣區(qū)概念炒作。

2015年后，深圳房價快速上漲，大量投資者及剛需客涌入惠州大亞灣、惠陽等臨深板塊，推動成交量和價格爆發(fā)式增長。

2016年惠州樓市呈現(xiàn) “量價齊升” 態(tài)勢：全市新房成交均價突破萬元大關(guān)，部分臨深區(qū)域漲幅超50%。

2016年惠州首次出現(xiàn)單盤銷售額超百億的項目（如星河丹堤等），同時 “2 字頭” 房價在大亞灣、惠陽等區(qū)域成為常態(tài)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年惠州五大熱門區(qū)縣（惠城、惠陽、大亞灣等）成交均價普遍破萬，其中惠陽、大亞灣領(lǐng)跑，均價達12000元/㎡以上。

相比2015年前的5000–6000元/㎡均價，2016–2018年惠州房價整體漲幅約50%–100%，成交量也位居全國三四線城市前列。

再看來自官方的數(shù)據(jù)，惠州市統(tǒng)計局披露：

惠州市的商品房銷量見頂于2020年，當年賣出了1838.14萬平方米商品房，之后一路下滑，去年僅銷售885.04萬平方米，相較于高點下跌了52%、

商品房銷售額同樣見頂于2020年，當年的商品房銷售額高達2126.68億元，去年跌至772.71億元，較高點下跌了63.7%。

以這兩個數(shù)據(jù)計算的均價來看，2010年惠州全市均價4960元/平方米，2016年開始快速上漲，當年逼近8000元，2020年沖破萬元，2021年逼近1.2萬元，之后開始下跌。

去年惠州全市均價跌至8731元/平方米，較高點下跌了26.8%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：惠州市統(tǒng)計局

這個跌勢，仍未止住。

克而瑞深圳區(qū)域披露：

2025年6月份，惠州 網(wǎng)簽均價 約8094元/㎡，環(huán)比下降5.8％，同比持續(xù)下降33.4％，跌至近9年來歷史最低位。

分區(qū)域來看，惠州主城區(qū)惠城區(qū)均價跌破萬元，爆炒過的大亞灣均價跌至8269元。

東莞、惠州的房價波動給我們的啟示是：

遠離純投資屬性的概念片區(qū)，遠離泡沫，或許是穿越周期的唯一路徑。

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