人口是樓市的基石。

　　樓市的變化，很多時候的底層邏輯是人口的變化和流動。

　　最近我扒了一下上海的人口數(shù)據(jù)。

　　不得不說，上海的人口變化，在很多方面都有點超乎想象了。

　　戶籍人口老齡化加深

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，上海戶籍老年人口（60歲+）達577.62萬人，占戶籍總?cè)丝诘?7.6%（接近四成），相當于每3個上海戶籍，就有1個老人。

　　老年人口總量：

　　全市戶籍人口1519.47萬人。

　　60歲及以上老年人口568.05萬人，占總?cè)丝诘?7.4％。

　　65歲及以上老年人口437.92萬人，占總?cè)丝诘?8.8％。

　　80歲及以上高齡老年人口81.64萬人，占總?cè)丝诘?.4％。

　　分區(qū)域來看，市區(qū)老齡化更加嚴重。

　　虹口、黃浦等中心城區(qū)老人占比44%左右，長寧、靜安、楊浦、普陀的老人占比也在40%以上。

　　郊區(qū)中的崇明區(qū)，老齡化也高達43.9%。

　　2023年，老年人口比重增加列前三位的依次是金山區(qū)、崇明區(qū)和奉賢區(qū)，與上年比分別增加2.1、1.8和1.4個百分點，原因是這三個區(qū)嚴重缺乏人口流入。

　　具體到板塊上，老齡化嚴重的地方，大都是老公房集中的地方。虹口曲陽，涼城，楊浦中原，普陀甘泉宜川，靜安彭浦……

　　這些地方隨著老人老去離開，子女分遺產(chǎn)，老破小會面臨比較大的拋壓，堪比限售新房解禁。

　　長壽也是上海老齡化加重的一個原因，畢竟這里有著全國最好的醫(yī)療配套，養(yǎng)老服務(wù)。

　　2022年，上海市常住人口的預(yù)期壽命為83.18歲，在國際上與歐美發(fā)達國家水平基本無異。

　　隨著老齡化加深，上海的各種適老場所和設(shè)備也越來越多。

　　不知你們發(fā)現(xiàn)沒有，上海的社區(qū)食堂越來越多了，老人就餐有優(yōu)惠。截至2024年底全市共有405家長者食堂，各類助餐服務(wù)場所2406個。

　　另外截至2024年底，全市有養(yǎng)老機構(gòu)693家，核定床位總數(shù)17.00萬張。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

　　生育率低

　　國家已經(jīng)開始發(fā)錢鼓勵生育，幼兒園也開始免費了。

　　然而上海的生育率所面臨的，并非即將到來的嚴峻考驗，它已經(jīng)是“嚴峻”本身了。

　　2024年上海戶籍人口總和生育率僅0.72（平均每個女性一生生0.72個孩子），遠低于維持人口的2.1標準。

　　而且越生越晚，女性平均31.81歲才生第一胎。

　　上海人為啥不想生？一個是消費娛樂發(fā)達，一個可能是觀念的影響，還有一個就是養(yǎng)孩子太貴。

　　人口專家梁建章和任澤平曾發(fā)布的《中國生育成本報告2022版》：

　　全國把一個孩子養(yǎng)到成年的平均成本是48.5萬元；養(yǎng)到大學(xué)畢業(yè)則是62.7萬元。

　　而在上海，把一個孩子養(yǎng)到成年的平均成本是102萬，全國最貴！培養(yǎng)到大學(xué)畢業(yè)，就更不敢想了。

　　上海生育率低，一點不意外。

　　當然孩子吃喝并不貴，但如果養(yǎng)的精細一點，那真的是花錢沒有上限。

　　生育率低，對應(yīng)到樓市，可能就是三房及三房以上戶型需求減少，小戶型需求增加。

　　外來常住人口持續(xù)下滑

　　一年少了一座縣城的人。

　　2024年上海常住人口減少7.19萬，其中外來人口暴跌23.79萬，五年累計減少64萬。

　　背后原因有：

　　1）產(chǎn)業(yè)外遷：勞動密集型企業(yè)外遷，帶走大量勞動人口。

　　2024年1-6月，上海市跨市遷出企業(yè)一共有12436家。

　　2024年上半年上海遷出企業(yè)中，超過1000家的產(chǎn)業(yè)類型分別是：商貿(mào)服務(wù)、軟件與信息服務(wù)、 數(shù)字創(chuàng)意、大健康、數(shù)字經(jīng)濟。

　　從數(shù)據(jù)中可以看到，主要還是傳統(tǒng)的行業(yè)的變化比較明顯。

　　2024年，上海小學(xué)生數(shù)量降1.1%，居民用水量降0.2%，液化氣用戶減7.6%——也從側(cè)面證明人走了。

　　2）上海嚴格控制“2500萬人口紅線”，2010年至2023年間，上海人口僅增加了180多萬人。

　　市區(qū)人口外遷

　　2020-2022年上海中心城區(qū)人口減少32.83萬，黃浦、靜安等老城區(qū)老人多、年輕人少。

　　背后一大原因是中心城區(qū)大規(guī)模動遷。

　　2016年到2023年，浦西7個市區(qū)除了徐匯外，常住人口都是負增長。

　　尤其是黃浦區(qū)，常住人口7年間從65.6萬下滑至50.47萬，降幅高達23%。虹口則流失了15.53%，靜安區(qū)減少12.31%。

　　這幾個區(qū)，一邊動遷把人遷到郊區(qū)，一邊建豪宅吸引全國的富人，實現(xiàn)區(qū)域人口的騰籠換鳥。

　　另一個原因是產(chǎn)業(yè)遷移：

　　比如華為從浦東金橋搬遷至青浦練秋湖研發(fā)中心，涉及約3萬名員工的遷移。算上外包，部分家屬和配套人員，人數(shù)規(guī)模更大。

　　加上市區(qū)房價貴，年輕人買了郊區(qū)的商品房，老人被拆遷拿了郊區(qū)的動遷房，都加入了人口從市區(qū)往郊區(qū)流動。

　　一個朋友在康橋那邊，他說自己發(fā)現(xiàn)周末外環(huán)外的商場比市區(qū)熱鬧多了。

　　饒是如此，郊區(qū)依然十分缺人。

　　尤其規(guī)劃了大量人口的五大新城，缺人嚴重。

　　規(guī)劃顯示，到2025年五大新城常住人口要達到360萬，2035年則需要達到約510萬。

　　大東方樞紐，大吳淞，大零號灣（閔行），這些重大規(guī)劃無不缺人嚴重，根源是上海的總?cè)丝谠鲩L停滯了。

　　臨港因此一再放松買房、落戶門檻。

　　上海也開始下場搶人

　　可以看出，上海已經(jīng)嚴重缺人。

　　上海繼續(xù)放開落戶，搶人，搶人才，是大趨勢！

　　一線城市是龍門，魚兒都想躍進去。

　　北京、上海云集了全國最高端的工作崗位，最好的教育、醫(yī)療等各種資源，只要把門檻稍微放低一些，就會對各地的人才達到掐尖效果。

　　人不夠怎么辦？放松落戶就行了，一般人還進不來，學(xué)歷財力都有要求。

　　僅有學(xué)歷，只能考慮下五大新城；學(xué)歷+財力，才能邁入核心市區(qū)。

　　比如留學(xué)生，既有學(xué)歷，又有財力。

　　不斷放開應(yīng)屆生落戶，留學(xué)生落戶，人才引進同步發(fā)力。

　　未來的上海，可能不再拼人口規(guī)模，而要拼人才質(zhì)量了。

　　2020年上海全年人才引進+居轉(zhuǎn)戶3.15萬人，2024年直接翻了兩倍多到8萬。

　　今年浦東為青年人才提供“100萬方低租金青年公寓和100萬方低租金創(chuàng)業(yè)空間”的“兩個100萬”計劃正式發(fā)布。

　　上海正在用戶口吸引高端人才，用便宜房租留住年輕人，用產(chǎn)業(yè)升級對沖人口流失。

　　正如陸銘教授所說，以上海本身的吸引力，青年勞動力會源源不斷地來，“放”到位了，不用擔心活力，甚至不用擔心老齡化。

　　上海依然是全國人的上海。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。