8月供給約束下新房成交預(yù)期低位持穩(wěn)，杭津長等穩(wěn)中有增。

◎ 文/俞倩倩

8月供應(yīng)同環(huán)比齊降，重回年內(nèi)次低，一線城市全面承壓，僅廣州逆勢增長。二線城市中超六成城市同環(huán)比下滑。三四線城市供應(yīng)延續(xù)低位徘徊，環(huán)比止跌回升。

從供給結(jié)構(gòu)來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為30%、51%和19%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。超7成城市以主城為供應(yīng)主力。

基于8月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位波動，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，累計同比降幅或?qū)⒀永m(xù)5%以內(nèi)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

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規(guī)模：8月28城供應(yīng)同比降4成重回年內(nèi)次低，京滬深蓉等縮量顯著

8月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，整體供給量為年內(nèi)次低，土地對新房供給約束日益顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，8月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積476萬平方米，環(huán)比下降26%，同比下跌38%，絕對量僅高于2025年2月，2025年前8月累計同比下降17%。

分能級來看，一線城市全面承壓，僅廣州逆勢增長。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月一線預(yù)計供應(yīng)面積僅為74萬平方米，環(huán)比下降45%，同比下降53%，前8月累計同比下降17%。北京、上海、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊跌態(tài)勢，上海單月供應(yīng)預(yù)期不足5萬平方米，同環(huán)比跌幅均超9成；北京次之，同比跌幅也在7成以上。僅廣州供應(yīng)量逆勢增長，環(huán)比增13%，前8月累計同比跌幅收窄至5%。

二線城市中超六成城市同環(huán)比下滑，局部亮點浮現(xiàn)。二線城市8月預(yù)計供應(yīng)355萬平方米，環(huán)比降24%，同比下降36%，前8月累計供應(yīng)同比下降17%。19城中12城同環(huán)比齊跌，其中西安、成都、昆明、青島跌幅均超5成；而長沙、蘇州等迎來階段性放量，整體供應(yīng)規(guī)模顯著好于去年同期。

三四線城市供應(yīng)總量延續(xù)低位，僅無錫一城同環(huán)比大幅放量。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，三四線城市8月預(yù)計新增供應(yīng)48萬平方米，環(huán)比增長9%，同比下降4%，前8月累計同比下降13%。其中無錫顯著放量，單月供應(yīng)規(guī)模達25萬平方米，為年內(nèi)高位；常州同比跌超50%，泉州、漳州單月供應(yīng)僅5萬平方米，反映非核心三四線市場流動性枯竭，房企推盤積極性普遍不高。

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結(jié)構(gòu)：7成以上城市以主城為供應(yīng)主力，蘇濟廬錫常徐高端占比顯著上升

而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，市場持續(xù)向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為30%、51%和19%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

典型城市大體可以分為以下幾類：（1）南寧、深圳、昆明、廣州、鄭州、福州等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在50%以上。（2）北京、廈門、漳州、泉州、長春、上海、重慶、武漢、杭州、成都、長沙、天津、西安、青島等依舊以改善作為供應(yīng)主力，其中北京、上海、成都、杭州等熱點城市本月也加強了適銷對路改善盤供給保證市場短期維穩(wěn)。（3）寧波剛需與改善占比不分伯仲，占比均為5成。（4）濟南、無錫、徐州、蘇州、常州、合肥本月高端產(chǎn)品占比居首，其中濟南高達92%。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為65%、29%和6%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少。

分城市來看，徐州、漳州、泉州、福州、合肥、長春、無錫等主城占比均在9成以上，上海、深圳、北京、長沙、廈門、寧波等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，天津本月近遠郊占比持平，均為37%。

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預(yù)判：8月供給約束下新房成交預(yù)期低位持穩(wěn)，杭津長等穩(wěn)中有增

盤點了8月供應(yīng)，結(jié)合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預(yù)判：8月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位波動，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，累計同比降幅或?qū)⒀永m(xù)5%以內(nèi)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇：京滬深新房成交或?qū)⒂瓉黼A段性回落，主要源于優(yōu)質(zhì)供應(yīng)短期“告急”，加之經(jīng)歷了前期需求放量，短期若無利好政策加持，成交難免迎來階段性瓶頸；部分二線城市諸如天津、蘇州、長沙、重慶、廈門等或迎階段性復(fù)蘇，尤其是伴隨著高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，整體市場熱度或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中微增態(tài)勢。值得關(guān)注的是，單城市區(qū)域、項目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目還將保持高熱。

預(yù)判二手房市場后續(xù)走勢，我們認為，成交增長動能整體放緩。尤其是新房產(chǎn)品力全面提升背景下，二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內(nèi)以價換量趨勢延續(xù)。

排版：鳥姐

以上代表研究中心團隊觀點，僅供參考

轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究