來源：成都淘房志

從去年中旬至今，天新總部商務區(qū)的房價一直處于橫盤陰跌狀態(tài)。

備受追捧的天西、麓湖、公園區(qū)、天東，無一例外，均是如此。

在昨天（8月5日），麓湖沚院一套法拍房僅有2人報名，最后流拍。

此外，據(jù)淘房君不完全統(tǒng)計，整個7月，天新麓湖4個板塊，核心二手項目成交量僅有20套左右。

無疑再次表明當前天新二手改善購買力依舊處于觀望狀態(tài)。

圖源網(wǎng)絡

不過，近期天新也迎來了一則比較大的利好。

世運會要來了。

天新總部商務區(qū)作為本次成都世運會開幕式的場地，近段時間備受矚目。

總部商務區(qū)世運會彩排 圖源網(wǎng)絡

目前在網(wǎng)絡上已經(jīng)流傳出不少世運會開幕式彩排的照片，從中不難發(fā)現(xiàn)，當前天新總部商務區(qū)至少有三點值得關注：

1、無論是商業(yè)辦公、高層住宅，還是公園配套，總部商務區(qū)的呈現(xiàn)度不錯，已有大城氣質(zhì)；

2、無論是國家級會議，還是世界級活動，總部商務區(qū)在承接超大型活動逐漸趨于成熟；

3、一些項目的高層【瞰景房】開始展露特殊優(yōu)勢。

圖源：央視頻

所以，還有1天時間，世運會就要正式開始，

它能帶動天新的房價嗎？

01

天新核心改善二手

量價齊跌

當前天新的二手情況到底如何？

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，天新7月：

掛牌均價2.23萬/㎡，環(huán)比下跌0.2%；

成交量406套，環(huán)比下跌14.3%。

也就是說，目前整個天新依舊處于一個量價齊跌的狀態(tài)。

而值得注意的是，因為上月新政的原因，天新還迎來了一波大的掛牌潮。

7月新增掛牌3359套，環(huán)比上漲26.7%！

圖源貝殼

因為供應繼續(xù)加大，且市場仍處在修復階段，當前的天新依舊處在一個絕對的買方市場。

再來細看各個板塊。

從天新的4個核心板塊細看，淘房君發(fā)現(xiàn)，他們近1個月的市場表現(xiàn)的確也比較符合這個數(shù)據(jù)。

天西：

蔚藍軒A，7月成交了1套139㎡清水戶型，成交單價2.29萬元/㎡，近兩年最低；

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蔚藍軒B，7月成交了1套152㎡精裝戶型，成交單價2.45萬元/㎡，近兩年最低。

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首開龍湖云著一二期、萬科天府錦繡錦院、保利天嶼，近兩月0成交。

天東：

廣匯御園，7月成交了3套二手，其中一套119㎡套三，成交單價1.77萬元/㎡，近一年最低；

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秦皇帝錦錦玥，7月成交1套78㎡套二，成交單價2萬元/㎡，處在僅1年成交均值；

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中海天府里、天府公園未來城，近一月0成交。

麓湖：

因為麓湖各組團比較復雜，僅拿部分有代表性的中端改善舉例。

麓湖生態(tài)城潯嶺，7月成交了1套137㎡套三，成交單價2.96萬元/㎡，處在近1年成交均值；

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麓湖生態(tài)城玥港，7月成交了1套136㎡套三，成交單價2.73萬元/㎡，近1年最低；

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麓湖生態(tài)城沚院、汀院，7月均0成交。

公園區(qū)：

中海觀園東區(qū)、中海麓湖公館、萬科公園都會、萬科公園傳奇，近一月0成交。

總體來看，經(jīng)過淘房君的不科學計算，以及貝殼的數(shù)據(jù)：

天新的4個核心改善區(qū)，整個7月，成交了不到20套。

而掛牌量呢？

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)上顯示，7月，天新麓湖生態(tài)城板塊（包含天西、天東、公園區(qū)）：

新增掛牌821套，環(huán)比上漲了146%。

也就是說，目前天新的核心板塊，一些改善項目的成交依舊很困難。

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02

天新樓市的矛盾

在哪里？

目前天新有一個比較明顯的問題，

供應量太大。

上月新政后，成都一大批之前限售的房源解禁，這其中天新房源數(shù)量排名第一。

盡管如此，天新目前還有大量3倍熔斷的限售房源還未放出來。

總所周知，在前幾年，天新憑借著：

國家級新區(qū)、公園城市、總部產(chǎn)業(yè)、城市界面等優(yōu)勢，吸引著大量資金落地，其中包含了開發(fā)商和購房者。

但隨著新城逐漸成熟后，人口導入放緩后，問題也逐漸暴露：

改善產(chǎn)品存在流通性問題，剛需產(chǎn)品存在價格問題。

就拿通常走量的剛需產(chǎn)品來講：

天新的剛需產(chǎn)品，雖然流通性不錯，但價格是率先開啟下跌潮的。

比如，天新剛需核心板塊鶴林村，近兩年的跌幅就比較大。

2024年1月，中海錦江城云熙成交了一套110㎡套三，成交單價2.1萬/㎡，成交總價236萬！

圖源貝殼

到了今年，小區(qū)同戶型產(chǎn)品，成交單價基本到了1.6-1.7萬/㎡左右。

相較于天新其他改善產(chǎn)品，流通性還看的過去，該小區(qū)7月成交了5套。

圖源貝殼

此外，還有天東的萬達華府。

該項目2021年下半年，成交就接近3.8萬/㎡。

目前，萬達華府近期的掛牌均價為26020元/㎡，成交均價在1.9萬元/㎡左右。

3年多時間，成交價格直接腰斬。

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這就是供應太大，導致了天新結(jié)構(gòu)性矛盾：

剛需產(chǎn)品，流通性強，價格波動很大；

改善產(chǎn)品，流通性差，價格相對堅挺。

因為現(xiàn)在大行情的原因，當下想要馬上解決這個矛盾，淘房君認為，短時間內(nèi)是很困難，得一步一個腳印。

畢竟天新的配套是實打?qū)嵉?，地鐵、商業(yè)、學校都是看得見摸得著，近些年的發(fā)展也不是憑空幾句話就能抹黑的。

只不過在當前大行情下，新區(qū)市場的確面臨不小的挑戰(zhàn)。

所以，淘房君認為，世運會或?qū)⒊蔀樽尨蠹铱匆娞煨碌闹匾獧C會。

你認為呢？